看屋筆記：桃園市龜山區長耀辰(個案+價格分析)

本案位於機場捷運沿線的 A7 重劃區，周邊環繞樂善科技園區、華亞科技園區與郵政物流園區等產業聚落，隨著眾多科技指標大廠紛紛進駐，帶來了龐大的就業人潮與區域發展動能，相較於同線路發展已趨飽和、房價推升至高點的 A8 與 A9 站，A7 重劃區依然保有相對親民的價格親和力，是機捷沿線相當具優勢的房價凹陷區。

接下來就讓我們來看看它還有哪些特色吧！

長耀辰3D外觀圖

建案特色

基地機能核心：

• 本案面向 40 米文桃路，座落於樂善科技園區、機捷 A7 體育大學站之間。
• 步行可抵達機捷 A7 體育大學，由 A7 體育大學站往台北方向，搭乘 6 站（約 26 分鐘）可直達機捷 A1 台北車站。
• 文青雙語國中小（附幼至國中）距離約 450 公尺，步行約 6 分鐘。
• 未來步行約 300 公尺至文化一路與文桃路交叉口，即可抵達規劃中的「車麗屋A7生活館」，該館預計打造三層樓商業空間與得來速服務機能，預計於 2026 年底完工。
• 中華郵政物流園區：距離約 400 公尺，步行約 6 分鐘。
• 本案鄰近樂善科技園區，周邊擁有成熟的高科技產業聚落，吸引眾多AI科技產業鏈與科技大廠進駐，帶來大量人潮及發展動能。
• 為解決上下班尖峰時間塞車，規劃增設國道 1 號林口交流道改善工程，利用高架匝道將車流立體化分流，藉此紓解交流道及周邊道路壅塞情況，預計於 2027 年完工通車。

周圍生活機能圖

公共設施：

• 社區規劃引入飯店生活質感，規劃 A7 線上區域內相對稀少的 25 米無邊際標準露天泳池。
• 住家一樓規劃為商圈（店面），一樓門廳採 9 米挑高設計，規劃雙花園景觀。
• 打造全齡化公設空間，包含健身房、兒童遊戲室、瑜伽教室、桌球室、輕食區與商務包廂區，由元佑設計李志成操刀設計。

低首付與低總價：

• 本案主打於龜山區域內相對低總價的門檻，並配合低首付方案，降低開工到交屋期間的資金負擔。

知名建設 在地深耕:

• 本案由在台北市內湖區、林口台地及龜山重劃區具備多年開發經驗的「長耀建設」推出。
• 長耀建設在雙北與桃園地區已累積約 20 餘座建築作品。
• 憑藉多個落成社區的實體業績，長耀建設在林口與龜山一帶具備一定程度的品牌能見度。

格局分析

• 本案基地面積約 1,949 坪，結構採用 RC 鋼筋混凝土，樓層規劃為地上 28 、 29 層、地下 7 層。
• 社區公設比為約 35%，車位共規劃 918 個平面車位。
• 在戶數與坪數規劃方面，總戶數共計 1,063 戶，包含 520 戶住家、530 戶事務所以及 13 戶店面。
• 格局規劃為 1 +1至 3 房，坪數範圍介於 19 至 29 坪之間。

3房2衛 黃色處

D1、D5 戶 （約 31 坪）

• 雙面採光邊間戶。
• 樑柱皆往外推、無柱位占用。
• 有玄關落塵區，可規劃鞋櫃／置物空間。
• 獨立廚房格局方正，可以隔絕油煙，銜接工作陽台，動線流暢。

2+1房2衛 橘色處

D9 戶（約 26 坪）：

• 單面採光邊間戶。
• 樑柱外推、無柱位占用。
• 有玄關落塵區，可規劃完整的鞋櫃與置物空間
• 開放式廚房設計，動線直接連接工作陽台。
• 暗廳以及+1房暗房格局，裝修設計時需注意燈照與光源配置。

2+1房1.5衛型 綠色處

D2、D3 戶（約 22坪）：

• 採單面採光規劃，鏡像對稱格局。
• 樑柱外推，無柱位占用、無走道浪費，整體高坪效。
• 開放式廚房與客廳結合，規劃時需留意預留客廳家具配置及強化排煙排氣規劃。
• 近玄關+1房為暗房設計，可以規劃為更衣室或儲藏室使用。
• 暗廳格局，裝修設計時需注意燈照與光源配置。
• 工作陽台需透過主臥進出。

2房 1.5 衛 藍色處

D8 戶 （約 24 坪）

• 單面採光邊間戶。
• 有玄關落塵區，可規劃完整的鞋櫃與置物空間。
• 開放式廚房與客廳結合，規劃時需留意預留客廳家具配置。
• 工作陽台需透過主臥進出。

D10、D11 戶（約 21 坪）

• 採單面採光規劃，鏡像對稱格局。
• 樑柱外推，室內格局方正、無走道浪費，高坪效。
• 有玄關落塵區，可規劃完整的鞋櫃與置物空間。
• 開放式廚房與客廳結合，規劃時需留意預留客廳家具配置，無對外窗需強化排煙排氣規劃。
• 工作陽台需透過主臥進出。 

2房1衛 紫色處
D7 戶 （約 23 坪）

• 採單面採光規劃。
• 有玄關落塵區，可規劃完整的鞋櫃與置物空間。
• 開放式廚房與客廳結合，規劃時需留意預留廳家具配置。
• 工作陽台需透過主臥進出。

1+1房1衛 粉紅色處

D6（約 19 坪）

• 採單面採光規劃，入門即為衛浴空間，便於進門後洗手；衛浴前方的牆面則可規劃為鞋櫃區。
• 開放式廚房與客廳結合，規劃時需留意預留客廳家具配置。
• 暗廳以及+1房暗房格局，裝修設計時需注意燈照與光源配置。
• 工作陽台需透過主臥進出。

實價登錄分析

 A7站重劃區-樂善國小

長耀辰:平均成交價49.73萬/坪。近一年成交價49.73萬/坪。
大亮睦粼:平均成交價51.69萬/坪。近一年成交價53.54萬/坪。
捷市閱:平均成交價53.26萬/坪。近一年成交價55.76萬/坪。
豐邑氧森:平均成交價40.51萬/坪。近一年成交價49.7萬/坪。

目前區域內新案已普遍站上五字頭。
長耀辰實價登錄約在 49 至 54 萬/坪，相較於鄰近個案，開價略低於目前整體行情。本案在合理的區域行情範圍內，且兼顧了交通的便利性，同時具備相對友善的總價與靈活付款方式。

長耀辰評價

本案位於文青雙語國中小明星學區範圍，對首購育兒族群具備吸引力，基本機能相對成型，且具備步行至捷運站的條件，捷運車程約 26 分鐘即可到達台北車站，並可在 5 分鐘車程內共享 A8 長庚醫療與商業生活圈，在整個桃園房市區域中，A7 區域是機捷沿線的凹陷帶，對於預算有限的自住客層，入手門檻相對友善，近期若有在尋找 A7 或龜山區新案的購屋者，不妨將其列入參考的清單唷!