看屋筆記：新北市淡水區益翔樂生活(個案+價格分析)

與淡海新市鎮比鄰的新春街一帶屬於淡水舊市區，商家林立，生活機能較為完善，但新推案不多，這次要介紹的是位於此區的益翔樂生活。

建案特點：

1. 交通機能：雖然沒有輕軌的利多，但近公車站（步行約2分鐘），可直接接駁至淡水捷運站。

2. 生活機能：步行約5分鐘有全聯超市、美廉社，新春街上商家林立採買方便，近新興國小（步行約4分鐘）、家樂福商場（開車約4分鐘）。

益翔樂生活格局分析：

1. 分為A、B、C、D、E、F棟，為2~4房29~44坪規劃。本案主要的臨路面不多，主要基地是位於舊房屋包圍的區域。

2. B、D、F棟一層2戶1部電梯，使用上相當足夠，A、C棟一層3戶1部電梯、E棟一層4戶1部電梯，使用上會有不足的問題。

3. 黃色區塊為2房26~33坪規劃，以E1(26坪)較佳，坪數小有總價優勢，邊間雙面採光，戶面綠地，A3戶有對屋角的疑慮。而E3(33坪)是坪數大的大2房，住起來較舒適，但在總價上和同社區的小3房相比，差距不大。

4. 綠色區塊為3房29~40坪規劃，以D2(40坪)較佳，邊間3面採光，戶面綠地，B1(29坪)較不佳，雖然有總價優勢，但有對到A棟屋角的疑慮。

5. 藍色區塊為4房41~49坪規劃，A1(41坪)較佳，有總價優勢，為3面採光、客餐廳分離設計，C3(49坪)因為是車道上方戶，低樓層易受影響較不佳。

6. 個案面藍線的戶別和鄰棟公寓的棟距都很近，中低樓層視野不佳。

實價登錄分析：

1. 新春街生活圈周邊個案：

益翔樂生活目前開價25萬元左右，預計成交價會再低一些，可參考這裡。

悠森學目前開價約23萬，預計成交價大約在20萬上下，可參考這裡。

首鼎屋齡2年，平均成交價19.08萬，近期成交約19~20萬。

2. 輕軌淡水行政中心站附近個案：

川普寬庭屋齡2年，平均成交28.21萬，近期成交約27~29萬。

和光九泰屋齡0年，平均成交27.16萬，近期成交約26~28萬。

公園居屋齡5年，平均成交21.54萬，近期成交約22~24萬。

3. 由於有輕軌站的設置，淡水行政中心站附近交通較為便利，整體價格高於新春街生活圈。益翔樂生活與同區個案悠森學、首鼎相比差不多。比淡海新市鎮的和光九泰、川普寬庭和公園居都要便宜，益翔樂生活符合新春街生活圈的區域行情。

新春街生活圈周邊個案

輕軌淡水行政中心站附近個案

益翔樂生活評價：

益翔樂生活靠近舊市區，生活機能成熟，但這一區由於發展得早，街廓較老舊，沒有重劃區的整齊規劃，價格上則會比輕軌淡水行政中心站附近便宜許多，益翔樂生活基地條件較差，但在價格上含算符合區域行情，在淡水一帶找房且注重現有生活機能的族群，可以參考看看。