看屋筆記：新北市板橋區民生新埔 (個案+價格分析)

新埔地區是新北板橋發展非常成熟的區域，除了擁有雙捷運交會的交通優勢外，周邊生活機能、學區、商圈與公園綠地皆相當完善。
位於民生路三段的新案【民生新埔】，基地位於新埔民生站與新埔站雙捷運生活圈，本案規劃 12 至 32 坪、自套房至 3 房之房型，提供多元的空間尺度選擇，以下我們就一起來看還有什麼特點吧！

【民生新埔】外觀圖

建案特色

一、地段與交通條件

• 基地步行至環狀線新埔民生站約 350 公尺，步行時間約 5 分鐘；至板南線新埔站 5 號出口約 650 公尺，步行時間約 10 分鐘，具備雙捷運站交會的通勤機能。
• 搭乘板南線僅需一站即可進入新板特區板橋站，直接享有火車、高鐵、捷運等五鐵共構優勢與大遠百商圈。
• 聯外交通路網便利，前往華江橋的車程大約只需 5 到 9 分鐘，可快速進入台北市中心，鄰近的台 64 線快捷道路順接新北大橋。

二、周邊生活機能

• 本案基地附近同時擁有四維路商圈與新埔商圈，能同時享有雙商圈的生活便利性。
• 從基地位置出發，步行可達即可銜接四維路商圈與鄰近的四維市場，市場內涵蓋早市、晚市與夜市，日常採買機能完善。
• 步行至板南線新埔站旁的新埔商圈核心與三猿廣場約 700尺（步行時間約 10 分鐘），享有豐富的連鎖餐飲與購物機能。
• 教育就學機能方面，區域內設有江翠國中。
• 休閒與綠地機能完備，本案北側鄰近江翠水岸公園；周邊還環繞多座大小公園，板橋四維公園與板橋石雕公園，提供住戶豐富的散步、騎車休憩與綠意空間。

三、價格定位

• 目前板橋市中心精華區部分指標新案，市場開價已出現每坪 100 萬至 120 萬元之行情。
• 本案主要規劃為套房與小坪數產品。其中套房部分另附簡易裝潢，可降低購屋者初期的裝修成本與經濟負擔。
• 綜合地理位置與現階段定價區間，本案主要提供希望留在板橋市中心、尋求低總價門檻的單身置產族，一個相對具備價格優勢的購屋選擇。

格局分析

本案基地面積約 476 坪 ，建築規劃上共分為 A、B 兩棟 ，為地上 26 層、地下 5 層的住宅大樓 。
全案共規劃 322 戶住家 ，公設比約為 35-37% 。
車位部分共配置有平面車位 57 個與機械車位 59 個。

• 主、客衛浴馬桶皆選用日本 TOTO，主衛浴為全自動款式。
• 淋浴區配置 TOTO 淋浴柱 與 ALASKA 直流變頻換氣扇 ；此外，全棟配備英國 STUDOR 排水通氣防臭系統 。
• 廚房搭配 櫻花 瓦斯爐或 IH 爐 、抽油煙機 ，以及 櫻花 或 Svago 烘碗機 。
• 選用日本大廠 SHOWA 昭和氣密窗搭配雙層強化膠合玻璃 ；門禁安全則配有 WAFERLOCK 電子鎖與 詠動科技 智能對講機。
• 全屋地面包含客餐廳與陽台，皆鋪設質感細緻的 三洋磁磚 。

一、A棟2-7樓
本層規劃9 戶為套房（1 房  1 衛）與 1 戶 2 房（2 房 1衛），所有戶別配置獨立景觀陽台。

A4、A5、A6、A7 戶：1 房  1 衛（約 13 坪）

• 此四戶為鏡像對稱的長條型套房，皆為單面採光且皆朝向南面（民生路側）。
• 進門一側統一規劃為單排廚具與一間衛浴，室內中後段為主要客臥活動區，最底部皆連接獨立景觀陽台。
• A5、A6戶有規劃獨立玄關。

A1、A10 戶：1 房  1 衛（約 11 - 12 坪）目前皆已完銷

• 此兩戶為方正套房，位置鄰近電梯梯廳。
• 進門後為開闊的單一通鋪空間，衛浴規劃於室內一側，最底部皆設有獨立景觀陽台，此兩戶為本層坪數相對較小的套房。

A3、A8 戶：1 房 1 衛（約 15 坪）

• 此兩戶為成左右鏡像對稱的邊間套房，皆具備雙面採光條件。
• A3 戶朝向南面與西面；A8 戶朝向南面與東面。
• 衛浴有對外窗有利於通風。
• 位處邊間，室內面寬與採光面積較大，客臥區域相較於長條型套房更容易做功能劃分，皆規劃有獨立陽台與一間衛浴，在套房中配備雙陽台屬較稀有的隔局。

A2 戶：1 房  1 衛（約 14 坪）

• 本戶為獨立規劃的邊間套房，具備雙面採光條件（朝向北面與西面）。
• 進門處規劃單排廚具、一間衛浴以及獨立景觀陽台。

A9 戶：2 房  1 衛（約 18坪）目前皆已完銷

• 本戶為該層唯一的 2 房產品，具備雙面採光條件（朝向北面與東面）。
• 兩間臥室與客廳，主要居住空間皆有對外開窗，廚房採單排開放式設計。
  
   

二、A棟（8-26F）

藍色處規劃2房 1衛

A5 戶（約 20 坪）2房 1衛 目前已完銷

• 為邊間雙面採光戶型，進門側邊配置一字型廚房，整體動線精簡。
• 雙間臥室均有開窗，室內格局方正、無走道空間浪費，高坪效。

紅色處﹔規劃2房 2衛
            ( A1、A2、A3、A4戶)

A1 戶（約 25 坪）

• 位處邊間雙面採光戶型，與雙陽台規劃，客廳直接銜接前陽台。
• 靠後陽台處臥室規劃有對外窗

A2 戶（約 31 坪）

• 本層最大坪數戶型。邊間具備雙面採光與雙陽台設計。
• 獨立式廚房配置，可有效阻隔烹飪油煙。
• 兩間衛浴均規劃完整淋浴設備。
• 無預留冰箱位置，須留意擺放空間。

A3 戶（約 24 坪）

• 單面採光設計，客廳與主要生活區銜接方正陽台。
• 客廳以及臥室享直接採光。
• 廚房採 L 型工作檯面設計。
• 室內配置兩間皆含淋浴空間的完整衛浴。

A4 戶（約 29 坪）

• 位處邊間，具備雙面採光與雙陽台規劃。
• 廚房採獨立隔間且規劃有對外窗，有利於油煙排放，並可依需求加裝門片進行空間阻隔
• 兩間衛浴皆規劃完整淋浴空間；其中一間衛浴有對外窗。

橘色處 ﹔規劃套房 1衛 目前已完銷

• A6 戶（約 12 坪）

• 單面採光，配置一字型廚具與單一標準衛浴。
• 長方體格局設計，無虛坪、無走道浪費。

三、B棟（2-26F）
綠色處﹔規劃3房 2衛

B2 戶（約 32 坪）

• 為本層面積最大之戶型，具備邊間雙面採光與前後雙陽台設計。
• 獨立廚房直接銜接工作陽台，家事動線流暢。
• 配置兩間均具備淋浴空間的完整衛浴。

黃色處﹔規劃2+1房 2衛
B1 戶（約 29 坪）

• 位處邊間、具備雙面採光與雙陽台規劃。
• 進門處設有玄關緩衝空間，便於規劃收納鞋櫃。
• 客廳直接銜接大面積前陽台。
• 規劃獨立式廚房，銜接工作陽台。
• 兩間臥室皆有對外窗。
• 室內配置兩間皆含淋浴空間的完整衛浴。

紫色處﹔配置2房 2衛

B3 戶（約 24 坪）

• 採單面採光設計，客廳以及兩間臥室可享有直接採光。
• 廚房採 L 型檯面設計。
• 兩間臥室以及客廳都在採光面上。

B4 戶（約 28 坪）

• 具備邊間雙面採光與前後雙陽台配置。
• 獨立廚房且搭配對外窗，有利於油煙排放，並可依需求加裝門片阻隔油煙。

橘色處﹔配置套房 1衛  目前皆已完銷

B5 戶（約 16 坪）

• 位處角落邊間，具備套房產品中少見的雙面採光與獨立陽台規劃。
• 進門處預留玄關緩衝空間，便於規劃收納鞋櫃；側邊配置一字型廚具。
• 衛浴有備獨立對外窗，通風與採光條件良好。
• 有別於傳統套房易陰暗潮濕之缺點，此戶型格局條件非常適合追求高品質生活的單人客層。

B6 戶（約 11 坪）

• 為本層建築面積最精簡之套房。
• 空間採單面採光規劃，並配置獨立陽台。

實價登錄分析

1. 遠揚之森﹔平均成交價88.2萬/坪。近一年成交價105.85萬/坪。

2. 三輝玳門﹔平均成交價86.34萬/坪。近一年成交價94.76萬/坪。

3. 昇陽匯翠-松翠﹔開價95-103萬/坪。#start#avg_house_one_year--Ld7b154373150da#end#

4. 民生新埔﹔平均成交價76.66萬/坪。平均成交價76.66萬/坪。

板橋捷運沿線因土地開發飽和，小坪數且具備雙捷運機能的新建案相當稀少。
從市場實價登錄數據來看，新板特區與亞東醫院站的目前線上新案，成交單價已雙雙突破百萬大關，江子翠精華區也已站穩9字頭。
整體而言，本案在相同的國際級建材與成熟商圈條件下，具備明確的低總價控管與雙捷運配置，民生新埔在同區域競品中具有實質的市場競爭力。

民生新埔評價

民生新埔位在板橋核心的新新埔生活圈，擁有雙捷交匯，可快速串聯板南線與環狀線，無論通勤台北核心或往來新北各區皆相當便利，生活機能方面，緊鄰成熟商圈，採買與日常機能一應俱全。
面對板橋捷運沿線新案動輒破百萬的實價登錄行情，本案在相同的高規格國際建材條件下，提供套房及2-3房型，提供了極具市場競爭力的低總價門檻。目前銷售戶別包含多款配有獨立景觀陽台的方正格局，在繁華都會中保有了難得的採光與機能條件。若最近有在尋找板橋市區內、極看重交通便利性與成熟生活機能，且希望控管購屋總價帶的首購族、單身貴族或置產買方，本案可作為重點參考。