央行打房政策「微放寬」有感嗎？一次看懂房市數據背後的虛與實

央行在3/19召開2026年第一季理監事會，大家最關注的無疑就是信用管制有些微的放鬆。但這個市場的回溫訊號隨即被中東戰事所抵銷。現在的市場現況究竟如何？本次由房市大全主持人-田大全與樂居創辦人-李奕農，透過解析央行理監事會決議內容，結合最近房市數據，帶您認識最新房市現況。

央行Q1理監事會回顧-打房政策微鬆綁了

• 央行景氣對策信號

目前的信號已從過去低迷的綠燈轉為「紅燈」。紅燈代表景氣過熱，這也是央行維持緊縮立場主因。

• 不動產放款現況

央行過去最在意的指標是「資金過度集中房市」。數據顯示，不動產貸款集中度已從高峰的 37.61% 降至目前的 35.96%。

從貸款佔比來看，不動產部分從2020/01的54%，直到2026年僅占約19%，而其他放款（如車貸、消費性貸款）則占了80%以上。這顯示銀行從不動產貸款的獲利已經有明顯的下降，這也是央行願意微幅放寬政策的基礎。

全國房價指數-成屋與預售屋的平行時空？

許多人關心「房價是否下來了？」，因此我們從各大房價指數的表現來觀察。如果將信義房價指數、政大永慶指數、內政部住宅價格指數與國泰房價指數放在一起看：

• 成屋市場（信義、政大永慶、內政部住宅指數）： 自近期最高點的2024年下半年以來有跌宕修正的現象，顯示成屋價格已出現微幅修正，跌幅約在 5% 至 10% 之間。
• 預售市場（國泰房價指數）： 持續創新高。由於預售屋具有低首付、付款週期長的特性，在貸款緊縮的環境下，相較需要較高額自備款的成屋，容易使購屋族群推向購置預售屋。

觀察各大房價指數的變化，在普遍成屋類房價指數下跌的情況下，僅有代表新推案價格的國泰房價指數在多個區域指數都創新高。新建案與成屋的價格趨勢真的出現背離嗎？以下樂居也整理了資料庫的數據讓各位讀者參考。

案例實證：新北市地政季報數據

從新北市的整體價格趨勢來看，最近的2025Q4價格已經來到58萬/坪創新高，與前一期近55萬/坪有明顯的成長。

從房價的「組成比例」觀察，預售屋交易與成屋交易趨勢呈反向，預售屋的占比更從24.5%一路上升到近40%。

因此拆開房屋類型觀察價格，預售屋價格持續上攀，直到2025Q4平均預售屋價格已達到72.3萬/坪，呈現領漲態勢。

反觀觀察住宅大樓的成屋價格，自2025Q1最高的51.4萬/坪也下滑至不到50萬/坪。

中古公寓的跌幅更是明顯，由於高齡化與都更難度增加，新北市公寓價格從2024Q4的40萬/坪一路修正至38.1萬/坪，跌幅領先其他產品類別。

央行第二屋貸款微鬆綁，房地產最壞時機已過？

針對嚴格的第七波打房政策，這次有了微幅的鬆綁-第二戶購屋貸款從最高五成提升至六成。

李奕農：雖然受惠的族群有限，但這釋放了一個重要的政策訊號：最嚴厲的管制時期可能已經過去。央行對於市場的宣示意義其實大於實質意義。

市場上有11萬戶待售新成屋？

內政部的待售新成屋指的是什麼？從定義上來看，是指地籍資料、房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅，視為待售新成屋。

統計2025上半年的全台待售新成屋，全國達到11.2萬戶創下統計以來新高，另外結合空屋率數據可觀察到人口往都會區集中的趨勢未變。這是否代表餘屋過剩，但市場上卻並不是隨處可見出售的新成屋？

• 待售新成屋的虛與實

李奕農：此時可以觀察樂居專業版的待售新建案數據，或許更貼近實際體感。2025年上半年同期，樂居統計出來的待售新成屋數量部分為2.7萬戶，等同於11.2萬戶中，實質上僅有約2.7萬戶新成屋是實際上有在市場流動的。直到2026Q1的數據上升到了約3.7萬戶，可預期內政部待售新成屋的數據後續也將有所成長。

註：樂居待售新建案數據，是由新建案推案數扣除新成屋、預售實價登錄交易筆數後，計算而出即為待售新建案。

另外同樣來自樂居專業版，觀察在市場上流動的新成屋與預售屋數據，分別為2.7萬與17.5萬，相差近八倍。充分反應民眾在市場上都看到多數預售屋銷售的體感。

• 建商可能讓利嗎？

李奕農：目前的新成屋市場因為前陣子景氣好，預售銷售熱烈所以轉成成屋銷售物件不多。但現階段仍然完全是以預售屋為主體的市場，若是銷售狀況沒有提升，建商的壓力預計會在2027年左右轉成屋時顯現出來，屆時就有可能會有讓利的狀況出現。

結語：購屋者的下一步？

目前的房市正處於「盲人摸象」的階段，買預售屋的人覺得房價在漲，看公寓的人覺得房價在跌。

根據央行總裁楊金龍特別提醒，未來需觀察「中東戰事」引發的通膨與「股市財富效應」。如果股市持續走強，資金可能繼續流入房市，甚至出現「不貸款買房」的避險買盤。對於自住客而言，與其追逐高單價的預售屋，或許在成屋或公寓市場中尋找修正後的物件，會是更為穩健的選擇。