看屋筆記：新北市汐止區甲山林天墅(個案+價格分析)

甲山林天墅位於汐止東勢街半山腰，俯瞰大台北景色，環境寧靜清幽。雖然屬於汐止的門牌，但主要的生活圈會是以南港為主。由於本案是屬於早期的建照，室內高度達五米，讓我們來看看特殊型產品-甲山林天墅。

建案特點：

1. 巴洛克風格大基地開發：基地近5300坪，同時有別墅與大樓產品，採歐洲巴洛克風格設計。

2. 挑高五米：大樓挑高5米、透天一樓挑高3-5米，採毛胚交屋。

3. 1000坪全齡公設：水池景觀、SPA、蒸氣室、烤箱、岩盤浴、水床、閱讀室(繪本區、K書區、成人閱讀區)、健身房、瑜珈室、交誼聽、兒童館(有決明子沙)、手作教室、媽媽教室、音樂教室、麻將室等。
 

甲山林天墅格局分析：

大樓區：A、B、C、D、E、F、G區，共13棟、259戶。

- 每棟一層兩戶，樓高10層，共用1部電梯，坪數31.5-35.5坪。

- A、C、D、E、F區為南北向，B、G、H區為東西向。南北向市區景觀較佳，東西向以社區景觀為主。

- 戶戶室內挑高5米，毛胚交屋。

別墅區：I、J、N、P區，共53戶，為下圖紅框部分。

- 雙排連棟，坪數66-110坪，面南北向，I棟位於景觀第一排，前方有小草皮，視野遼闊。

- 別墅一樓皆有挑高，3-5米不等。

實價登錄分析：

甲山林天墅別墅部分開價3800-5800萬之間，大樓區開價1680-2000萬之間，平均一坪約53萬上下。下面就大樓區來做價格分析。

1. 南港中研院周邊個案：

謙閤屋齡5年，平均成交53.3萬，近期成交約49~52萬。

冠德中研屋齡5年，平均成交59.85萬，近期成交約52~57萬。

跟中研院周邊個案相比，價格相近；但中研院一帶生活機能較佳，甲山林天墅則是特殊規格產品。

2. 東勢街區域個案：

興富發莊園B區，平均成交35.23萬。

香榭花都B區屋齡26年，平均成交28.13萬。

綠野山坡研樓屋齡21年，平均成交28.8萬，近年成交34萬。

天墅與東勢街區域個案相比，平均價格都明顯高出一截；不過由於大樓都有挑高5米，使用上較為寬綽。

甲山林天墅評價：

天墅位於半山腰上，社區地形南高北低，多數大樓都能享受到優美景觀；且主打在社區內擁有相當豐富的公共設施，回家如度假。以單價來看，價格較區域高得多，但因為挑高5米的產品特性，在市場上會有特定的族群喜愛。另外要特別注意的是，甲山林天墅採毛胚交屋，須注意自備款與貸款成數的問題。