【區域房市】楠梓評價？高雄買房捷運重要嗎？#凹子底站 #左營站 #世運站 #都會公園站

我們上次談楠梓，著重在高大特區，就有觀眾來說，那邊其實算右昌，正港高雄人說的楠梓，其實是靠近楠梓火車站這一塊。

那真正的楠梓，發展機會如何？今天帶你來看看楠梓車站生活圈 ! 

楠梓的五大分區：高雄人眼中的真楠梓在哪裡？

楠梓區分為五個生活圈，分別是高大、右昌、後勁、楠梓、以及土庫。在地的高雄人分得很清楚，所以有人就在脆上說，右昌人不會說我住在楠梓，而是直接說我住高雄的右昌。

那高雄人說的楠梓到底是哪裡呢？指的是楠梓火車站的周圍，高雄都會公園以東的區域。台鐵、捷運的都會公園站、國一的楠梓交流道都在這一區，台積電廠區就緊鄰在西南方。

看到這裡，你會不會好奇，為什麼高雄只要提到楠梓的台積宅，講的都是高大特區，而不是真正的楠梓市區？明明楠梓火車站一帶才是離台積電最近的居住區域。

這個問題稍微複雜，我先講結論：

楠梓車站這一帶，受限於鐵路、高架的分隔，發展比較有限，但是原本的後站區，也就是靠近都會公園站這一側，未來的潛力強很多，會是捷運宅和台積宅的雙重結合區，有機會超過前站。

捷運對高雄＆楠梓的影響

會說靠近都會公園站這一側潛力強的原因，就是捷運的影響力以及鐵路與高架道的分割。

高雄的捷運聯開案密度，堪稱全台第一，像是R13的富邦凹子底漢神百貨、義享二館、O11的鳳山lalaport，Y15的鴻海雙塔大樓、亞灣雙子星、R17由日勝生得標的世運A5京站百貨，R20後勁站的楠梓第二行政中心等，像這樣已經定案或者施工中的聯開案，即使把輕軌站排除，紅線有七個，橘線四個，黃線五個，也就是說未來5-8年，高雄算一算會出現16個捷運聯開案。整個高雄的建設發展力度，幾乎都用在捷運上，但沒有捷運的區域，就意味著預算被排擠，發展大概率會原地踏步。

另外，R13凹子底站往北到R22青埔站之間，會是最有價值的捷運站，因為紅線的運量，是橘線的3倍，人流量高，且這一段，又正好是台積電效益加成的影響範圍，等於是台積宅+捷運宅的雙重效益。

楠梓火車站東西側，一升一落的原因

不過捷運所帶來的效益，在楠梓火車站東側，也就是傳統楠梓市區，卻因為鐵路尚未地下化，只能透過南北兩端的德民新橋、楠梓陸橋連結，頂多再加上一個只有機車可以通行的惠民捷道，生活型態完全被切割，吃不到捷運發展的紅利。雖然目前的生活機能較佳，但10年後再來看，預計市容不會有太多的變化。

但反觀鐵路的西側，靠近都會公園這邊，則是紅利吃好吃滿。捷運站的周圍雖然是舊街區，但附近有3個小型重劃區，分別是46期、72期與82期重劃區，街廓感受相對舒適。

值得一提的是，紅線捷運在楠梓的這一段，捷運站沒有和火車站共構，非常可惜，距離雖然不遠，但命名上，叫都會公園站，表示都會公園作為這裡的地標，比楠梓更有代表性。

從捷運都會公園站，往南的五站內，會是台積電園區、未來的京站百貨以及高鐵站，再往下幾站，則會到巨蛋商圈、凹子底的漢神百貨。可以說楠梓車站的東西側，會是兩個世界。

高雄捷運宅價值尚未完全反應

在雙北，越靠近捷運站的建案，價格就會越高，建材、品牌的影響度相對較低，例如土城暫緩重劃區，我們都以5年內屋齡的建案來觀察，土城站500公尺內的10個建案，均價66萬/坪，但如果到了明德路以南，均單價就降低到55萬/坪；林口也是這樣的情況，A9林口站旁的預售屋，均價77萬/坪，但離捷運站較遠，卻是林口生活機能最好的家樂福生活圈，每坪也只有65萬/坪，從這些案例來看，捷運對房價的影響相當明顯。

反觀高雄，捷運對房價的影響還不明顯，甚至像是三多站、中央公園站、小港站，周圍的新案，靠近捷運站的單價都還略低一些。

這樣的狀況說明，高雄的市場，捷運效益還沒有完全反應在房價上，在未來5-10年，隨著黃線完工、捷運聯開案陸續落成，捷運的普及性與搭乘量必定會大幅提升，趁現在價差還沒有拉開的時候，購屋優先考慮捷運宅，會是一個不錯的時間點。

結論

總結一下，如果你現在有買房的需求，R13凹子底站往北到R22青埔站之間的捷運宅，會是高雄最看好的產品類型；要買楠梓，楠梓火車站要選西側而不選東側。