看屋筆記：新北市淡水區悠森學(個案+價格分析)

親民房價及公共建設的投入，使淡水區成為雙北市首購族與輕移民的熱區之一。本次要介紹的是位於新春街，淡水舊市區商圈與新市鎮的交接處，生活機能完整的悠森學。

建案特點：

1.生活機能：出社區就是新春街商圈，一路延伸至水碓商圈，商店林立，整體生活機能完善。距淡海新市鎮的家樂福車程約3分鐘，淡水老街車程約5分鐘。與新興國小距離步行約3分鐘，正德國中步行約10分鐘。

2.稀有大基地：2098坪大基地，臨街退縮50米綠園道且規劃純住宅社區，出入上較為單純。

悠森學格局分析：

1.全區分為A、B、 C、D四棟，2~4房26~53坪規劃。

2.A棟兩戶共用一個電梯，BCD棟五戶共用兩部電梯，使用上十分充足。

3.採獨立車道設計，出入較為單純。

4.黃色區塊為26坪兩房規劃。其中B3戶較佳，單面採光但客廳、房間與廚房皆在採光面上，主臥有獨立衣櫥空間，兩房中相對少見。C5、D3戶有對屋角的疑慮。

5.藍色區塊為為33~38坪三房規劃，D2戶規劃38坪邊間雙面採光，主臥有獨立衣櫥空間，面朝中庭視野較佳，C4戶有對屋角的疑慮。

6.紅色區塊為53坪4房規劃，雙併、邊間三面採光。衛浴皆有開窗且主臥有獨立衣帽間。A1、A2皆面五十米的綠道園，視野佳。

實價登錄分析：

1.新春街生活圈周圍個案

悠森學目前開價約23萬，預計成交價會再低一些，可以參考這裡。

益翔樂生活目前開價約25萬，預計成交價會再低一些，大約在19萬上下，可以參考這裡。

首鼎屋齡2年，平均成交價19.1萬，近期成交約18~20萬。

2.淡水行政中心站周圍個案

富樂恬屋齡1年，平均成交價21.98萬，近期成交約20~22萬。

和光九泰屋齡0年，平均成交27.16萬，近期成交約26~28萬。

川普寬庭屋齡2年，平均成交28.21萬，近期成交約27~29萬。

3.淡水行政中心站周圍相比新春街生活圈周圍設有輕軌站，交通上較為便利，整體房價稍高於新春街生活圈。悠森學與同區新建案益翔樂生活相比差不多。相比淡海新市鎮的富樂恬、和光九泰、川普寬庭便宜，悠森學符合新春街生活圈的區域行情。

新春街生活圈周圍個案

淡水行政中心站周圍個案

悠森學評價：

悠森學位在生活機能較成熟的新春街生活圈附近，房型規劃完整，目前還是屬於一字頭的房價。有在淡水看房子的人，也可以來參考看看。