【區域房市】蘆竹只認識南崁嗎？高CP值卻沒人討論的大竹重劃區

現階段買房，大家都怕買在高點。但有一個重劃區：推案量低、轉售量低、討論度更低，但我們觀察長期的房價表現，卻不遜色於大型重劃區。這是哪裡呢？位於蘆竹的大竹重劃區！

大竹重劃區在哪裡？

提到蘆竹，你應該就會想到南崁。但如果說大竹重劃區，大概很多人就不知道了。但是它有兩個很重要的優勢，第一是大竹的位置，它位於青埔的東側，航空城計畫的南側，距離桃園區的中路重劃區和龍安生活圈也不遠，重劃區位於國一、國二的交會點，位在這些你耳熟能詳區域的中間。往青埔高鐵、航空城、桃園市區、以及南崁，都在10~15分鐘內可以到。

桃園的上班時間，車流量是由桃園市區往機場、南崁以及交流道走，所以春日路往國一南崁交流道、南崁的中正路，以及往國二桃園交流道的大興西路，上班時間通常是塞爆的。但大竹重劃區位在中心位置，反而可以透過平面道路避開這些車潮：南竹路可以往南崁、新生路去航空城、大新路往青埔、龍安街可以到桃園市區，動線相對順暢。另外，還有一條在地人要進入國一會走的秘密通道，就是先進入中壢服務區，然後直接從中壢服務區進入國道。我們實測從大竹圖書館到中壢服務區只要6分鐘就可以進入服務區。所以不被塞車影響，算是大竹相當獨特的優勢。

 
第二個優勢是房價的凹陷區。以新建案價格來看，青埔高鐵和中路重劃區房價最高，均價約6字頭，市區的藝文特區、小檜溪和南崁接近60萬/坪，龍安也賣到均價50萬/坪左右，大竹均價40萬/坪，與青埔旁的甲種建地建案接近，甚至更低一些，因此大竹重劃區和周圍區域有不小的價差，是一個明顯的價格凹陷區。

大竹機能與分區

大竹重劃區的開發面積約59.85公頃，和中路重劃區55.86公頃規模相近，不過兩區在感受上有明顯的不同。大竹區內的透天比例較高，整體天際線相對低，街廓尺度較為寬鬆，居住環境開闊、密度較低，相對之下，中路重劃區開發強度較高、建築量體集中，兩區的住宅密度與定位明顯不同，而大竹更偏向低密度、生活節奏從容的居住型板塊。
 
大竹重劃區主要是由大竹路、上竹路、大興路、上興路所構成，主要的生活機能位於大竹路上，有星巴克、麥當勞、全聯等，大竹路東側，是較早發展的區域，以公寓、透天為主，較無建案推出。大竹路西側發展的方向是由北逐漸往南，目前發展到上興路兩側，旁邊有大面積的商業用地，預計是未來人口最密集的區域，新的建案也多位於此區。已有不少的店家如全聯、超商、藥局、和一些餐飲店陸續開設。新設立的桃園市立圖書館則位在最南側的六股埤塘附近。

適合買大竹的原因？

回到一開始的問題，大竹位置不錯，商圈也發展成熟，為什麼房價會偏低成為凹陷區呢？最主要的原因就是”缺乏大型建設與議題”。近年來重大建設只有市立圖書館，很難讓人想來這裡炒房。這樣的現象，也反應在建商的推案積極度上。

推案量大的重劃區，在景氣多頭時，容易產生一案疊一案的效果，每一個案子，會開出略高於前案的價格，這五年桃園重劃區的推案較高的像是是青埔、A7重劃區，約14000戶，中路、客運園區、小檜溪介於5000~8000戶。反觀大竹推案量只有不到2,000戶的推案量，在桃園的所有重劃區中敬陪末座，在沒有投資客與建商大量廣告的情況下，房價自然偏低。

不過這個劣勢，在房市景氣反轉的情況下，卻反而成為優勢，房地產好的時候看價格，不好的時候看流動性。如果之前買這裡，你會發現，大竹重劃區想要賣的人比例是較低的，而且較容易成交。我們來看兩個數據：委售比和委成比。委售比代表著一個區域裡面，有多少的戶別拿出來給仲介賣，以青埔高鐵為例，2025年Q4的委售比4.8%，代表著每100戶就有5戶拿出來賣。桃園整體平均是3.04%，大竹則只有2%左右，賣壓相對低很多。

第二個數字是委成比，代表著拿出來市場賣，是否容易賣得掉。在2025年Q4，高鐵特區的委成比是2.7%，代表著每100戶委託給仲介的房子，會有不到3戶在三個月內成交。整個桃園的平均，是4.5戶左右，但大竹的數據則強很多，委成比有7.63%，即使整體房市冷淡，但大竹的成交狀況卻還是很健康。

結論

最後你可能會問，低風險是不是代表低報酬？這個論點在房地產不一定成立，從過去幾年來看，有些房價高的地方，漲幅其實是偏低的，房價低的地方，反而上漲空間較高。以近五年的新案房價的數據來看，桃園平均漲幅72%，房價基期高的藝文特區，漲幅最低54%，小檜溪、經國、南崁漲幅約70~80%。排名最高的是青埔、中路重劃區，都有近1倍的漲幅。大竹處在房價凹陷區，漲幅卻出乎意料的有90%，投資報酬率其實很好。看到這裡，你是否會疑惑，不是說大竹沒有重大建設嗎？怎麼會有這麼高的漲幅？原因就在於當周圍的房價漲高以後，就會帶動低基期的區域補漲，青埔的外擴效益應該是大竹上漲的主要原因。在房地產的世界，不是只有重大建設才能讓房價上漲，有補漲效應的區域，對於財富的累積也是很驚人的。

整體而言，大竹重劃區保有不塞車的生活節奏與成熟機能，房價基期相對合理，是一個宜居的區域。近期桃園第二行政中心正式拍板落腳於中路重劃區，政府亦同步規劃了捷運青線，自桃園火車站出發，串聯第二行政中心、中路、大竹重劃區，最後銜接桃園高鐵站與青埔特區。雖然捷運建設仍屬中長期規劃，但從整體城市發展軸線觀察，未來將形成火車站-行政核心-大竹-青埔的串聯格局，大竹位於其中關鍵節點，區域定位與發展能見度可望逐步提升，長期潛力值得關注。