看屋筆記：新北市鶯歌區京懋明日和（個案+價格分析）

鳳鳴重劃區交通建設便利，不只近大湳交流道，區內更有台鐵鳳鳴火車站、捷運三鶯線，為雙北少數擁雙鐵的重劃區，未來發展備受期待。整體規劃採棋盤式街廓設計，搭配多處公園與綠地，居住氛圍舒適；鄰近桃鶯路商圈，生活機能成熟完善，滿足日常所需。本次要介紹的京懋明日和，座落於鶯歌路與鳳七路口，正對鳳鳴國中校園第一排，擁有百米棟距視野，距離捷運鶯桃福德站僅約350米。產品規劃25-40坪，2-3房，一起來看看京懋明日和還有哪些亮點特色吧！

京懋明日和3D外觀示意圖

建案特色

1. 交通樞紐，縮短大台北與桃園的生活半徑

• 台鐵鳳鳴站約650米，一站桃園，約23分鐘板橋車站，約35分鐘抵達台北車站。
• 捷運鶯桃福德站（預計2026年通車）約350米，串聯板南線、未來桃園綠線、機場捷運。

2. 京懋品牌建設：難得中小坪數規劃、主動式售後服務

• 京懋建設過往多以百坪豪宅為主力產品，此次罕見規劃中小坪數住宅，延續京懋血統，導入豪宅等級的公設美學，打造比它案更豐富的公設服務與中庭尺度。
• 有別於一般建設被動式服務，京懋建設採取「主動式售後服務」，包含自主驗屋、完工說明會、使照取得後一年的園藝與機電代管，交屋後擇期安排屋況巡檢等，為住戶提供更安心的購屋與居住體驗。

3. 近2000坪大基地，鑽石級綠建築+黃金級智慧建築雙認證

• 鳳鳴重劃區千坪大基地，並規劃近500坪綠意花園。位於鳳鳴國中對面，享校園景觀開闊棟距。
• 鑽石級綠建築認證，全台僅3.93%通過率，提升最高等級綠建材使用比例、6+6mm Low-E玻璃，規劃30萬公升雨水回收池、金級省水標章，並透過花園保水系統調節水氣，降低熱島效應。
• 黃金級智慧建築認證，規劃AI社區智能櫃、App雲端門鎖、智能販賣機、公共智能水電錶等，讓住戶輕鬆掌握生活大小事，提升便利性與居住品質。

京懋明日和格局分析

1. 基地面積約1985坪，A、B、C、D 4棟，地上14層、地下3層，共338戶住家、5戶店面。車位為坡道平面共342個，並貼心規劃6個訪客車位。大門及車道皆設於20米鳳七路，車道採汽機車分流。

2. 公設比約33.5%，公設項目貼心實用，包含咖啡廳、健身房(配有多功能重訓機)、瑜珈教室、外送區、收發室、多功能室、兒童遊戲區等。特別的是，店鋪B、C戶之間設有U-BIKE停靠站。

3. 建材方面搭配6+6mm low-E膠合強化玻璃、日本三協氣密窗、飛利浦電子鎖、櫻花廚具(包含IH爐、近吸式排油煙機、svago微波烤箱等)、TOTO衛浴、Panasonic暖風機等。

4. A棟標準層一層8戶，B、C、D棟標準層一層6戶，皆配置2部電梯。標準層坪數規劃為24-40坪，2-3房，樓高規劃3米2。B棟面向鳳七路，C、D棟面向鶯歌路，C5/C6/C7/D5/D6/D7享有校園景觀。建築設計採樑柱外推，深凹窗設計，耐候防雨效果好。

京懋明日和A棟標準層平面圖

京懋明日和B棟標準層平面圖

京懋明日和C棟標準層平面圖

京懋明日和D棟標準層平面圖

藍色部分為2房配置，約24-30坪

• A2/A3/A7/A8/B2/B6/C2/C6/D2/D6為川字型2房2衛，約24-26坪，客廳及主臥皆位於採光面上，廚房為開放式，主臥空間寬敞，次臥則適合擺放單人床。2間衛浴皆為三件式、未開窗。陽台設於次臥旁，不影響公領域採光。
• A1/B1/C1/D1為邊間2房，配置1間三件式衛浴，有對外開窗。廚房及2間房間位於採光面上，客廳為間接採光，廚房為開放式，廊道可規劃收納空間。2間房間皆可擺放雙人床。
• C7/D7為大2房規劃，配置2間三件式衛浴，主浴有對外開窗。獨立玄關，隱私與收納兼具。廚房及2間房間位於採光面上，客廳為間接採光，廚房為開放式。主臥空間寬敞，可規劃L型衣櫃，次臥亦可擺放雙人床。

橘色部分為3房2衛配置，約29-40坪

• A9/B7為29坪3房，廚房及3間房間位於採光面上，客廳為間接採光。2間衛浴皆為三件式、主浴對外開窗。主臥可規劃獨立衣帽間，2間次臥則適合擺放單人床。
• A5/A6/C3/C5為35坪3房，大面開窗，採光佳。最大特色為客餐廚結合，超大尺度公領域核心。完整玄關空間、落塵區。2間衛浴為三件式、乾溼分離。三間房間皆可擺放雙人床，主臥可規劃整排衣櫃。陽台空間寬敞，方便利用。
• B3/B5/D3/D5為40坪3房，公領域達8.7米縱深，超大餐廚空間，可規劃中島、2米5大長桌。三間房間皆可擺放雙人床，且能夠雙邊下床。2間衛浴皆為三件式、乾溼分離。前後雙陽台配置。

實價登錄分析

1. 鳳鳴重劃區

京懋明日和 預售屋。 平均成交價51.33萬/坪。 近一年成交價51.33萬/坪。

京澄為德 預售屋。 平均成交價51.05萬/坪。 近一年成交價50.36萬/坪。

金和昌仰沐 預售屋。 平均成交價52.11萬/坪。 近一年成交價53.7萬/坪。

合康世紀滙 預售屋。 平均成交價46.07萬/坪。 近一年成交價46.07萬/坪。

2. 桃園後站生活圈

展志縱橫時代 屋齡0年。 平均成交價55.26萬/坪。 近一年成交價55.56萬/坪。

合雄新站 屋齡0年。 平均成交價50.89萬/坪。 近一年成交價49.63萬/坪。

明築輝皇 屋齡1年。 平均成交價43.95萬/坪。 近一年成交價53.8萬/坪。

3. 北大重劃區

將捷朗學 預售屋。 平均成交價65.8萬/坪。 近一年成交價68.84萬/坪。

北大悠揚 預售屋。 平均成交價60.05萬/坪。 近一年成交價60.05萬/坪。   

4. 鳳鳴重劃區為雙北少數擁雙鐵的重劃區，受惠於捷運三鶯線、台鐵鳳鳴火車站，鳳鳴重劃區較一年前+4.38%(屋齡0-5年)。對比一站之隔的桃園後站生活圈，展志縱橫時代近一年成交價55.56萬/坪。 明築輝皇近一年成交價53.8萬/坪。 顯示市場已逐步接受5字頭後段價格，車站TOD計畫完成後，上看65萬/坪，對京懋形成一定支撐。最後觀察發展成熟的北大重劃區，因新案稀缺，北大特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$62.59萬/坪 ，明顯高於鳳鳴重劃區。整體而言，在三鶯線建設利多帶動與外圍行情支撐下，京懋明日和的開價具備合理性；再加上京懋建設於桃園累積的品牌實績與售後服務優勢，以及本案產品主打中小坪數，降低總價門檻，使首購族也能以相對輕負擔進入市場，提升產品整體競爭力。

京懋明日和評價

綜合來看，京懋明日和集結雙鐵交通優勢、開闊校園景觀、飯店式公設規劃、完善售後服務，在鳳鳴重劃區中展現出突出的居住價值。不僅延續品牌一貫的高規格品質與服務，更透過綠建築與智慧建築的雙重加持，打造兼具舒適、便利與未來性的生活環境。對於期待在雙北與桃園之間取得平衡的購屋族而言，無疑是一個值得關注的優質選擇。