【區域房市】退潮後找潛力區？楠梓高大特區深度報告

現在的房市很冷，交易量只有全盛時期的1/3，但如果有需求，反而是最好的時刻，因為現在就是海水退潮，看得清誰在裸泳。這一集就要帶大家來看，不論是地理位置或者購買客層都跟台積電深度綁定的楠梓高大特區。

高大特區位置與挑戰

高大特區，全名高雄大學特區。位置在楠梓區後勁溪以北，南側就是右昌的舊市區、楠梓科技園區，往東則是橋頭新市鎮。這個位置老高雄人會覺得是郊區，但隨著台積電到來，加上高鐵成為車站核心，整個高雄重心北移，重劃區距離台積電的車程約10~15分鐘，高鐵則是約20分鐘，位置瞬間就變香了。

這幾年，北高雄包括仁武、楠梓、橋頭的人口移入潮，也證實了高雄核心翻轉的狀況。

在台積電來之前，高大特區是以首購族為主的區域，那個時候區域新建案的交易量，每個月平均是34戶；台積電來了之後，不但房價一坪漲10萬，且每個月可以賣出156戶的新房子，是之前的4-5倍；但是當央行宣布管制後，台積宅由紅翻黑，外來的買盤瞬間消失，成交量下探谷底，價格也順勢下修了一成左右。這樣的前後落差，讓網路上出現了不少看衰的聲音，包括知名投資客就點名，把楠梓列為最好現在就賣的七大區域之一。

長期而言，高大特區仍是績優股？

短期來看，現在的確是很慘，但如果轉為長期觀點，高大特區還是高雄區長線上的績優股，主要是三個原因：台積電、高雄大學以及新台17線。

1. 台積電是高雄房市重新起飛的關鍵，高大特區關聯度極高

從這下圖可以看出，如果以台積電園區和日月光封測廠為主體的楠梓科技園區為工作核心區，左營高鐵特區、高雄大學特區與橋頭新市鎮，就是最靠近工作區的三大重劃區，算是高雄台積宅的御三家，如果未來房市恢復，這三區應該是最先轉強的。

最核心關鍵的台積電，在高雄楠梓的建廠進度，並沒有因為房市不好，或者投資美國而放緩，反而是升級與擴大投資規模。高雄廠最初（約 2021-2022 年間）的規劃是生產 28 奈米與7 奈米的成熟與特殊製程 ，但後續卻AI的硬體需求強烈，把高雄廠升級為先進的 2 奈米，與新竹寶山廠相同。依據最新官方資訊，第一階段的P1、P2廠已於 2025 年第四季（Q4） 正式進入量產，第二階段P3~P5廠興建中，第三階段的P6廠已通過核定。

高薪工作者持續進入，會產生長期性的人口組成結構改變。高大特區最主要的藍田里，這三年的人口變化，大約成長了17%，平均所得也持續成長，晉升百萬所得里，就是一個很明顯的訊號。

2. 大學城的規劃，相比其他台積電相關區，更為宜居。

高雄的台積電御三家中，楠梓的房價比左營親民，生活機能則比橋頭成熟，加上較高的綠覆率，以自住的角度來看，算是最為合適。在台積電還沒有來到高雄之前，高大特區原本是以三峽的北大特區為模板，以高雄大學為核心，搭配林蔭大道、公園、各級學校，建構為大學城模式。把兩區對比一下，會發現高度的相似，核心都是大學，學校用地都佔了整個重劃區30%以上的土地，北大特區有龍埔國小、桃子腳國中小、三峽國中、北大高中；高大特區目前有援中國小、中山高中，正在興建中的有藍田雙語國小，以及靠近橋頭的高科實中，援中棒球場未來也有機會改建為高大附中。此外大學門口都有林蔭大道，北大是學勤路，高大則是大學路，大道的兩側，都有不少的公園，綠覆率高，住起來相對舒適。

此外，高雄大學也與台積電合作，開出半導體學程，學完之後成為台積電或相關封測廠的人才培育學校。像這種熱門的學程，對於高大特區的租金行情，也會有一定的推升能力。

3. 新台17線將在2026年底完工，交通和位置優勢會持續放大。

與舊台17線行經市區的路線不同，新台17線是新開闢的濱海道路，從高大特區西側為起點，經過世運主場館、最後會抵達左營南門圓環，直通美術館特區，對於高大特區有著關鍵的影響。首先，是年底全線通車後，從高大特區前往左營高鐵站的車程將縮短至約 15 分鐘，可以透過世運大道抵達台積電楠梓廠，有效避開舊台 17 線與翠華路的長期壅塞。再來，會大幅強化與高雄核心區的連結，來往美術館特區、高鐵、巨蛋商圈都會便利許多，有機會拉平與市中心區的差距。建廠持續，人口移入，交通條件和生活機能也在完善中，環境的改善會追上房價的上漲，除非你現在就要用錢，不然放長線是沒有問題的。

高大特區購屋注意事項

高大特區有330公頃，相當的大，那些區域或路段會比較好呢？

首選會是高雄大學路和大學南路的兩側或周圍。高雄大學路是一條路寬60米的林蔭大道，樹木密集的程度像是一個帶狀公園，住宅條件相當棒，是重劃區綠化最集中的區塊。大學南路算是高雄大學的景觀第一排，而且未來的捷運紫線也會走這一條路。捷運紫線在高大特區預估有三個站點，其中兩個會在大學南路上。

捷運紫線的重點在於串聯醫院和學校，北至南串聯樹德、義守、高科大、高雄大學、文藻、高雄醫學院等6所大學，以及義大醫院、國軍醫院、榮總及高醫等4間醫院，與捷運紅線的左營、青埔站交會。雖然說紫線目前還非常遙遠，但是政府的規畫圖絕對是一個公開的明牌可以參考。

第二個推薦的地點，則是選擇現在的生活機能區，也就是以家樂福商場為核心的藍田路和藍昌路周圍。這裡的商圈發展成熟，附近還有星巴克、健身工廠、特力屋、藏壽司等，希望走路就有生活機能的人可以選這裡。當然，高大還在發展中，商家還在陸續進駐，像是大學西路的享溫馨、德中路的屈臣氏、星巴克和麥當勞，最快今年就會完工，新市鎮的輪廓會更為成型。
 

結論

前幾天，在”我是高雄人”的社團裡看到一則新聞：根據聯徵中心最新數據，40歲以下青壯年現在最愛買的地方，不是人口最多的鳳山、或市中心的三民，而是楠梓區。我沒有仔細查證，但這個與體感是相同的。楠梓正持續的發生人口移入與所得提高的過程，相當具有潛力。

台積電進駐讓周圍地價翻倍成長，近期甚至有土地單坪成交破百萬的消息，新推案房價大概會持續上行，前年有景觀條件的建案，實價登陸已經來到5字頭。今年房市雖然走低，區域內還是迎來新的兩大新建案，遠雄一靓及高大之森2，其中遠雄的實價登陸已經出來，均價大概在43萬/坪，只是成交的幾乎都在6樓以下，只有一戶最高樓層20樓的成交，落在50萬/坪。這個價格應該可以做為高大特區今年重要的參考。