【士林起風了】北士科點火！「承德路＋紅線」H型路網軸線翻轉成核心

提到「士林」，你會想到什麼？士林夜市？天龍國的天母？還是陽明山？
隨著輝達宣布進駐北士科，對士林產生一系列的影響-工作、人流，甚至整個區域發展的軸線都會產生變化。

廠辦進入精華區成趨勢

過於成熟的台北市，通常沒有太大的變化。不過今年，回防市區成為主流，台北市在這一波的房市衰退中，衰退的量最少。不只住宅，廠辦也轉向進入精華市區的路線，在這一波台股攻上三萬點的行情中，也越來越多的上市櫃公司，選擇在市中心區設立總部。

以往大家想到的產業區、工業區都是在很外圍的區域，飄散著金屬粉末味或者大支的煙囪、空氣汙染等等。但現在台灣的產業結構改變，半導體、AI、或者以研發為主體的部門，都會選擇交通便利的市區作為辦公地點，像是台積電在高雄的楠梓廠，是坐捷運就可以上下班的地點；輝達在北士科挑選的位置，也離芝山站不遠，而未來很多政府的產專用地，也幾乎都在高鐵附近，如台南、新竹、嘉義的高鐵特區都是如此。

這次要跟各位讀者聊聊的「士林區」，在這一波的產業回到市區的風潮中，成為北市最大的受惠區。在輝達宣布進駐北士科後，Google Cloud的研發部門，也進駐到劍潭站旁的承德路辦公室，是Google在美國總部以外，最大的AI基礎建設硬體研發中心。Google和輝達，為原本的舊市區帶來了新的發展契機。

△ 北士科T17、T18基地

台北市的科技軸帶-承德路+捷運紅線

攤開台北地圖，未來士林的發展非常清晰，就是沿著「承德路」與「捷運紅線」這兩條主動脈。由南向北看幾個關鍵點：

(1) 劍潭站

出站的對面，就是前面提到的Google Cloud 全球硬體研發中心，於2025年11月正式啟用後，有數百人的國際團隊進駐。再往西側一點，則是英業達的總部，劍潭站本身除了台北藝術中心。還有共構的TOD開發案，作為辦公室、商場、教保中心使用，預計2028年竣工。

(2) 士林站

是台北捷運的第一個共構TOD開發案，為一棟即將領取使照的20層大樓，將做為旅館、商場、捷運轉乘設施使用，未來會銜接環狀線，轉化為高強度的商業核心。

(3) 芝山站

在以往是傳統天母生活圈的入口點，它現在更是「北投士林科技園區」的東大門。除了輝達落腳T17、T18外，還有中鼎集團總部，未來的金仁寶集團的55層樓的總部大樓都聚集與此。

(4) 關渡站

這裡則是台北老牌的科技大本營，華碩、和碩的全球總部就座落在此。

從以上看出來了嗎？這些企業總部或者研發中心，基本上都是沿著承德路和捷運紅線設立，因此承德路+捷運紅線的兩側，已經逐漸轉變成一個高科技產業的就業帶。

士林區的兩大底氣：環狀線北環段+大型可開發土地

除了產業軸帶，士林區還有兩個強大的底氣-環狀線北環段，以及捷運站周圍的大面積可開發土地。士林的發展將架構在一個「H型」路網上。右邊是捷運紅線，左邊是承德路，而中間連接兩邊的橫槓，就是沿著中正路興建的「環狀線北環段」。未來10年士林所有的開發案、總部、研發中心、捷運聯開案，都會在這個H型上。

• 捷運環狀線北環段動工

環狀線北環段共有12座地下車站，會從文湖線的劍南路站，連接到士林站，然後沿著中正路接百齡橋、重陽橋到蘆洲的徐匯中學站，最後到新莊、機捷的新北產業園區站。士林段預計於2034年完工。

△ 環狀線北環段

• 士林大型土地開發案

在這個 H 型核心區內，還藏著兩塊台北市極其稀有的萬坪基地活化案：「士林紙廠」與「新光紡織舊址」，典型的放越久越值錢的案例。在有輝達、Google帶領的情況下，這些空地，提供了其他科技公司進駐的機會。

首先是位於捷運士林站旁的士林紙廠，基地面積約有1.2萬坪，因為產權單純，都更計畫已啟動，預計申請4張建照，會是飯店、住宅與商辦的複合式園區；再來是位於科教館旁的新光紡織舊廠開發案。除了約1000多坪已建成大樓，整棟出租給新光醫院作為行政大樓外，剩餘的1.3萬坪的基地，主要朝商辦大樓的開發方向為主，已被北市府納入北投士林科技園區的發展計畫。

△ 士林紙廠開發模擬

△ 新紡土地現況+新光醫院新建大樓

士林的價格水準如何？

講了這麼多士林的未來發展，那現在士林的房價水準如何呢？先下結論：住宅保值，商廠辦則有補漲空間。士林一直以來，是傳統的高價住宅區，天母、石牌房價都不便宜，但因為老房子較多，可開發用地不足，更曾有統計顯示士林區是新建案和中古屋的價差最高的區域。人口密集、居住的有錢人多，換屋需求強，凡推出新案都會創高價。

商廠辦的部分，以北士科的廠辦案「遠雄商舟」來看，2025年6月之後的成交大約在75~79萬/坪，與內湖10年內廠辦的價格相距不遠，但如果目光轉向大直、南港，像是南港昆陽站旁的華固中央置地，單價已經來到99萬/坪。大直的大直豐匯、忠泰世界廣場，單價都超過百萬。相較之下，士林和北士科的商廠辦明顯較低，建議可以留意士林的工業區開發，以及對周邊的影響。

結語：士林起風了-關注三大軸線的未來發展

士林起風了，這裡將會是這一波輝達進北士科、產業進市中心，潮流下的最大的受惠區。整個台北市的核心，會由東往西移動。台北市長蔣萬安在近期的士林區里長有約座談會中有提到：士林再生計畫已經進入「成果收割期」，內容提到的成果收割，就是圍繞著「捷運紅線」+「承德路」+「環狀線」的H型核心區。不論是購屋、置產甚至企業選址，都建議考慮到未來十年的發展趨勢，H型核心區就會是一個值得關注且佈局的選項。