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桃園市桃園區房價解析

2018-09-05 | 李奕農

 桃園的房市,比較偏向剛需市場,長期以來成交的價量都相對穩定,人口數也逐年增加。桃園區近年有大量的建案推出。桃園區的地理位置與新北市鶯歌區、桃園的龜山、八德、中壢、蘆竹區相鄰,聯外交通上,有國道1及國道2,可快速的往返與台北地區與桃園國際機場、也因為交通方便,近年來吸引許多台北的客群進來買房置產,桃園區的重大建設有藝文展演中心、桃園圖書總館、南平運動中心、桃園國民運動中心、捷運綠線G6~G12站(預計113年陸續通車)等建設。

 

桃園建設

 

區域劃分:

 

整個桃園區大致上可分為經國重劃區、中正藝文特區、中路重劃區、縣府區、龍安,龍壽區、站前區、後站區、大業,大有區、小檜溪重劃區等9個區域。

 

區域劃分

 

經國重劃區:

 

經國重劃區在桃園南崁交流道旁,是外縣市進入桃園區的第一站,佔地約29.39公頃,是一個新興的重劃區,離經國路商圈不遠,未來還會建立聯通橋直達捷運綠線G12站。新個案價位約為25~27萬上下。
新個案:自遊人時上區26.9萬/坪、竹城表参道26.39萬/坪、忠泰幸約28萬上下

 

經國重劃區

 

中正藝文特區:

 

中正藝文特區為桃園區最精華也是房價最高的地方,之後會有桃園圖書總館+電影院(預計111年營運),生活機能相當的完善,未來還有捷運綠線G10、G11站的利多,區內個案以大坪數為主,目前新個案成交價位大致在30~33萬上下,少數知名建商個案價格會較高,約35~40萬。
新個案:白朗峰32.98萬/坪、印象羅芙32.61萬/坪、麗寶芙蓉匯33.73萬/坪、中悅麗舍花園40.68萬/坪、昭揚乾坤37.04萬/坪

 

中正藝文特區

 

中路重劃區:

 

中路重劃區位於國道2南桃園交流道旁,也是新興重劃區,與司法園區做結合,佔地約103公頃,並設置4個位置共提供1155戶的社會住宅,區內為純住宅區,並有多個公園綠帶,居住環境較為單純,目前為桃園區推案量最大的區塊,新個案的價位約25~28萬,少數知名建商,價格會較高約35~36萬上下。
新個案:權視界26.84萬/坪、昭揚越26.99 萬/坪、昭揚君匯27.28 萬/坪、明築向陽28.58 萬/坪、中悅中央公園36.55 萬/坪、國泰水秀約36萬上下。

 

中路重劃區

 

縣府區:

 

縣府區,緊鄰站前區域,生活機能成熟,行政機關都在這,區內無新個案推出,大都是中古個案為主,5年內個案價格約23~25萬,目前成交價位會比社區均價低一些。
5年內個案:市府峰馥26.18 萬/坪、縣府首馥24.66 萬/坪

 

縣府區

 

龍安、龍壽區:

 

位於中路重劃區的左側,近國道2南桃園交流道。龍安街商圈一帶,本身有不錯的生活機能,目前新個案大都集中在龍安街與龍壽街,價位約17~21萬/坪,且龍安街的價格會稍高龍壽街
新個案:合遠家悅21.98 萬/坪、益騏新帝標19.21 萬/坪、閱讀萊茵16.46萬/坪、鴻築微城市NO1  17.32萬/坪

 

龍安、龍壽區

 

站前區:

 

景福宮一帶商圈為桃園區最早期發展的商業中心,一路延伸至火車站前商圈,大遠百、新光三越等知名百貨都有進駐,生活機能非常成熟,之後會有與桃園車站共構的捷運綠線G7站及G8站,因為開發較早,,較少有新個案推出,新個案成交價格會比社區均價低一些,約30~35萬左右。
新個案:璞麗36.48 萬/坪、德友極預計成交約35萬上下

 

站前區

 

後站區:

 

後站區與站前區雖然只隔著火車站,但卻有相當大的價差,主要原因在於商業機能有很大的落差。生活機能以桃鶯路、延平路一帶商圈為主,區域內有龜山工業區,就業人口多,之後會有與桃園車站共構的捷運綠線G7站及G6站,目前區內的新個案不多,大都集中在桃鶯路一帶推出,新個案目前價格約21~27萬左右。
新個案:擎天匯28.69 萬、星光滙27.36 萬/坪、擎亞首安22.7 萬/坪

 

後站區

 

大業、大有區:

 

區域內生活機能以大業路、大有路商圈為主,有新光三越,連鎖店家多,整體生活機能成熟,鄰近桃園後花園之稱的虎頭山公園。推案集中在大有路一帶,主要的抗性在於有山區墓地與殯儀館問題,價格會較低。以大興路做一個區分,可分為前後段,價格略有差異。大有路前段的新案價格會落在17~20萬左右,大有路後段的價格較高,原因是生活機能較佳,新個案價格會在20~23萬左右。
新個案:大有路前段:快樂學園16.52 萬、幸福公園NO3 18.61 萬/坪、藝集20.75 萬/坪
            大有路後段:天玉晴山22.57 萬/坪、大智匯20.31 萬、璟都杜拜美學23.7 萬/坪

 

大業、大有區

 

小檜溪重劃區:

 

位置在站前區的上方,小檜溪重劃區又稱為青溪地區,主要由南崁溪、三民路二段、民生路所包圍的區塊,整體面積約40公頃,區內沿著南崁溪及東門溪設置多個公園綠帶,為新興規劃中的 重劃區,目前尚未有個案推出。

 

小檜溪重劃區

 

結論

 

桃園區因近年陸續有經國重劃區、中路重劃區、小檜溪重劃區等新興重劃區的規劃與新案推出,推案量與市場能見度都較高。在整體價格的部份,以中正藝文特區價格最高,站前區次之,兩區的新案成交大約都是三字頭。中路、經國重劃區及縣府區的價格屬於第二級,屬於二字頭中段的房價,後站區、龍安龍壽區以及大業,大有區的房價則相對較低。想要更簡單的了解桃園區的區域行情,可以直接觀看下面影片。