買中古屋，一般的習慣是現況交屋——屋子晃個一圈，拿了權狀和鑰匙就算交屋完成。但中古屋的驗屋其實是一個重要的步驟，不能忽略。許多房子表面看起來沒什麼問題，人住進去後才發現一堆屋況瑕疵需要修繕，反而成為大麻煩。

中古屋驗屋的時間點可以在交屋前或交屋後一個月內進行。本篇樂居驗屋整理多年實際查驗中古屋的經驗，帶大家認識中古屋的常見交屋注意事項。即使房屋外觀看起來保養良好，也可能有不易察覺的細節值得留意。

1. 確認「房屋現況」跟「不動產現況說明書」有沒有完全一模一樣？
若是在交屋前發現現況說明書內未載明的缺失，可依其嚴重程度與賣方協調賠償、減價或者解除契約。若是在交屋後才發現嚴重缺失，也可以在交屋的半年內要求賠償。

2. 了解房屋的大小瑕疵，還有嚴重的程度。
哪些地方在住進去之前，最好先做整理修繕，不要等到住進去了才手忙腳亂；也可以請設計師在裝修時特別留意，將裝修費用更精準地花費在對的地方。

中古屋交屋注意事項有四大重點，入住前先留意～因為會影響居住的安全及舒適度。

1. 電路：漏電斷路器、接地線、線路老化、迴路⋯⋯等，安全性問題。
2. 漏水：窗框外圍裂縫、窗戶密合度是否達標、有沒有壁癌滲漏的問題？
3. 排水：陽台、廁所、廚房的排水管，是否有泥沙淤積？（可能會造成淹水。）
4. 結構：結構水平（沒有歪斜）、磁磚有沒有空鼓或裂縫？（影響居住安全。）

電路是最攸關生命財產安全的項目，也是中古屋驗交屋注意事項的重中之重！
中古屋因爲屋齡長，容易線路老化，有機會發生電線走火的意外。

1. 漏電斷路器：是否確實安裝？漏電時能不能跳脫？
2. 接地線：插座是否確實接地？火線、中性線、地線是否有接反的情況？
3. 線路老化：電線是否符合現行線徑標準？是否有老化的疑慮？
4. 迴路：單一迴路插座數量是否過多？

・常見情況：插座接線有確實沒有確實？，導致漏電保護功能無法啟用。
線路若未確實接到漏電斷路器，雖然插座本身可以正常運作，但實際上漏電時，並不會自動斷電。尤其是水區的迴路！應該要有黃色跳脫鈕。

・可能造成的問題：廚房流理台與水槽下、浴室、陽台⋯⋯等，迴路都應安裝漏電斷路器。如果手有水氣又碰觸到插座，漏電斷路器未正常啟動，就會有觸電的風險！

・如何檢驗：使用三相檢測儀進行外部檢測，依器材的指示燈號做判別，即可判讀插座背後的接線狀況。

・建議修繕方式：如果是漏電斷路器的線路沒有接好，只要請水電師傅重接即可；如果住宅本身沒有安裝漏電斷路器，建議在全屋重新裝潢時重新做配電設計規劃，或是以新增迴路的方式，額外增設一條漏電保護專用迴路。

・常見情況：部分中古屋的插座沒有確實接地線。若沒有接地線，漏電時電流沒地方去，會殘留在電器上，電器外殼會帶電。也有可能是火線、中性線、地線接反的情況。

・可能造成的問題：
插座沒有接地線 → 電器外殼容易導電。
火線、中性線、地線接反 → 電線壽命容易變短，容易造成危險。

・如何檢驗：使用三相檢測儀檢測，顯示當前三相電路的相序是否正確。如果指示燈號亮起，代表線路有問題。

・建議修繕方式：建議房屋最好確實接好地線，可請專業水電師傅換線。

電線老化是中古屋電路檢測的核心項目。中古屋驗屋會檢測電線老化的程度，讓客戶清楚目前電線的狀態是否還能繼續使用，或是需要更換線路。

・常見情況：線徑不符合現行標準
現行電線法規標準，電線線徑需達 2.0mm 以上。屋齡 30 年以上的老房子當初依照舊版電線法規安裝，線徑多為 1.6mm，不符合現行法規。按照電工規定，房屋的電線每 20 年應更換一次。即便屋齡較短的中古屋，弱電箱內的對講機等線路也可能因施工不確實而出現線徑過細或包覆不全的情況。

・可能造成的問題：電線走火、火燒厝。

・如何檢驗：驗屋師會直接目視可見的線路狀態（例如：弱電箱、配電箱內的線材），判斷線徑是否過細、外觀是否有老化跡象，並與其他線路的粗細做比對。

・建議修繕方式：建議找專業的水電師傅重拉電線，並將線徑統一改為 2.0mm 以上，重新設計用電迴路，避免過載、電線過熱的情況。

・常見情況：一般建議是一個迴路配置 6 個插座，6 個以上要小心用電過載導致跳電。

・可能造成的問題：當用電量超過電線負載之安培容量時，因為焦耳熱的關係，電線溫度會上升。若迴路長期處於滿載或超載的狀態，電線可能因此發熱，造成內部銅線變黑、外部包材硬化的現象。尤其是使用大量電器的空間（例如：廚房），經常使用高功率電器如微波爐、烤箱、電鍋、抽油煙機等，一旦超過負荷，嚴重時可能造成電線走火。

・如何檢驗：查看每一個單一空間有幾組插座，電燈也算 1 組，一般建議不要超過 6 組。

・建議修繕方式：封掉超出的插座組數，以免發生危險。另外，也可以查看每個電器背面的指示牌貼紙，上頭會標註電流及瓦數。以一個迴路的負荷量為 20A，建議將單一空間、單一迴路的電流加總，低於 16A 的數值會較為安全。

漏水問題是許多中古屋屋主的夢魘，中古屋驗屋當然是查驗的重點之一，交屋注意事項三大點：

1. 窗框四角：水泥接合處較脆弱，容易因應力拉扯產生裂縫滲漏。
2. 窗戶密合性：矽利康、膠條老化後，影響氣密與防水。
3. 管內淤積：水泥廢棄物或泥沙堵塞，導致室內淹水。

無論是新成屋驗屋及中古屋驗屋都一樣：窗框四角都要注意，由於窗框的水泥接合處較為脆弱，表面裂開是常見的中古屋瑕疵。

・常見情況一：輕微的表面裂痕，只影響牆面的美觀，不影響滲漏水。
・如何檢驗：用目視的方式看牆壁是否有龜裂、裂痕。
・建議修繕方式：如果是表面輕微裂痕，通常油漆、批土補足就可以～

・常見情況二：請驗屋公司使用紅外線偵測檢測儀，可以查驗是否有裂痕狀態。有些屋子從牆面就能看到嚴重裂縫，裂縫從屋外到室內，就會產生滲漏現象。
・如何檢驗：用目視看窗框外牆、內牆是否有龜裂，接著在外牆窗框進行噴水、灑水測試，使用紅外線偵測檢測儀檢測，看裂縫是否有溫差？是否有漏水跡象？
・建議修繕方式：可以使用高壓灌注打針的方式注入發泡劑，通常可以維持 3-5 年，後續若有滲漏再進行修補；如果裂縫大於 3mm，可以採取環氧樹脂低壓灌注解決空心裂縫。

・常見情況：窗框使用久且時常開關，會容易造成密合度不佳。包含窗體或窗扇歪斜、連動桿、側逼塊緊迫度不佳，不過，通常都是矽利康膠條老化影響～驗屋公司時會進行防潑水測驗。

・可能造成的問題：矽利康、膠條變形、硬化、老化，除了隔音、氣密效果不佳外，遇到大雨來臨時，屋內就會產生滲漏。

・如何檢驗：用目視的方式去看膠條是否有老化變形；窗框打開、關閉看窗體是否變形、歪斜；可以在外牆潑水、灑水查看是否有滲漏現象。

・建議修繕方式：窗框發生滲漏水算是好解決，主要都是與矽利康、膠條有關。膠條可以在五金行購買，並重新更換安裝。

不僅是中古屋，新成屋偶爾也發生排水管、水泥廢棄物淤積的現象，這樣會影響排水流暢度，這部份驗屋公司可以透過工業用內視鏡檢測，一覽無遺。

・常見情況一：建商在蓋的時候，就有水泥廢棄物堆積管內的情形，屋主在交屋的時候並未察覺。
・常見情況二：裝潢的時候，工班將水泥、泥沙直接倒入排水管、造成堵塞。未來有裝潢需求的屋主要特別留意！

・可能造成的問題：如果是陽台管內堆積，導致排水不順暢，下大雨可能會淹入室內；如果是浴廁排水堵住，泡澡、洗澡水量大時，也有可能淹入室內。

・如何檢驗：可以在排水管注水觀察，看排水是否順暢；細部檢測，驗屋公司能用工業用內視鏡查看管道是否有堆積廢棄物，會在螢幕上顯示。

・建議修繕方式：
1. 水刀通管：請專業的通管公司協助，用水刀的方式清除管內堵塞物，水柱強度不會破壞管內結構，透過高壓水流沖刷掉。
2. 鑿除換新：整條管線更換，由於管路更換要從樓下的天花板進行管路施做，這個修繕方式需要先跟樓下住戶協商～。

・常見情況：中古屋有可能因為地震，空間地板出現落差、歪斜。

・可能造成的問題：如果房屋歪斜水平面最高處以及最低處，大過 1 公分以上，可能會影響房屋結構。

・如何檢驗：驗屋公司會使用雷射水平偵測儀在室內空間打出雷射線，拿捲尺去測量牆面雷射線的前後高度，看是否有誤差值。

・建議修繕方式：造成房屋歪斜可能有多種因素，若發現高低落差 1 公分以上，建議進一步請結構技師來鑑定，評估是否會影響居住安全性。

不管是新成屋或中古屋，磁磚空心是多數屋主都會遇到的問題，驗屋屋公司會請專業的驗屋師需要進行敲點、確認磁磚是否空心。

・新成屋：施工品質不佳、造成磁磚空心。

・中古屋：磁磚老化屬正常物理現象，水泥砂漿會流失、黏著劑失效，因地震而使磁磚空心或隆起，溫差熱漲冷縮導致磁磚變形擠壓拱起。

・可能造成的問題：磁磚空心建議修繕，後續裝潢鋪設木地板、超耐磨地板，磁磚可能破裂造成板材隆起變形。

・如何檢驗：拿硬幣、驗屋棒，每片每片去敲擊磁磚是否有空心聲，特別要留意各個空間的邊角，較易出現空心的問題。

・建議修繕方式：
1. 鑿除換新：施工麻煩、成本高，修繕時會造成周邊磁磚受影響，甚至屋內塵土飛揚。（通常會需要搬出去直到施工完成）
2. 灌注打針：施工方便、成本低，通常會灌注環氧樹脂解決空心問題。

・常見情況：分離式冷氣冷媒管，容易因為風吹日曬雨淋，造成管線老化、破損，外接冷媒管外觀有明顯的龜裂。

・可能造成的危險：會影響冷氣冷媒輸送的效能，機器耗電量會增加，同時可能有漏水、漏電的問題。

・如何檢驗：目視看白色的冷氣冷媒管外觀是否破損，或是有冷氣洩漏的跡象。

・建議修繕方式：冷媒管整條換新，可以在冷媒管外層加裝無黏性膠布、加裝 PVC 管槽，能維持 6-10 年。

許多中古屋從外觀及內部看起來都保養得相當不錯，但其實內部仍可能有許多小問題需要修繕。甚至有些瑕疵，可能在預售屋交屋時就沒有被找出來，直到瑕疵肉眼可見了，才驚覺要花大錢修繕。

因此，不管是買中古屋還是預售屋，面對交屋注意事項，除了自己要會看重點項目外，也可以尋求專業的驗屋公司協助查驗，把費用更精準地花在對的地方。

中古屋的驗屋，是住進去之前最划算的一步。

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