看屋筆記 : 台北市士林區漢皇韶光(個案+價格分析)
閱讀重點
漢皇韶光位於士林社子生活圈，為台北市公辦都更案。有別於市場上其他公辦都更案，本案無規劃只租不賣的合宜住宅，一樓預計規劃公托中心跟里民活動中心，建案規劃相對單純。產品方面規劃16至35坪，2至3房格局，一起來看看漢皇韶光還有哪些特色吧！
漢皇韶光3D外觀示意圖
建案特色
1. 未來捷運環狀線Y24社正公園站約450米
- 通車後兩站即可抵達士林站，五站可達劍南路站、新北產業園區。
2. 社子稀有預售案，周遭生活機能成熟
- 區內新案供給有限，且房屋普遍老舊，此案整合出770坪大基地，屬於罕見規劃。
- 近社子市場，延平北路六段小吃餐廳、超市、醫療診所林立，日常所需近在咫尺。
- 葫蘆國小步行約200公尺，接送孩子上下學十分輕鬆。
3. 台北市房價凹陷區，親民總價
- 台北市各行政區的預售屋成交單價突破百萬，甚至連新北第一環像是中永和、三重也有新案單價破百萬，本案以百萬內門檻即可入手台北市門牌。
漢皇韶光格局分析
1. 基地面積約771坪，獨棟規劃，地上15層、地下3層，共160戶住家、1戶托兒所、1戶里民活動中心。車位為坡道平面共116個，車位比為1:0.72，需留意是否有車位需求。大門及車道皆設於延平北路五段257巷4弄。
2. 公設比約34-35％，公設包含接待大廳、家教室、交誼廳、兒童遊戲室、會議室等。因本案為公辦都更案，一樓部分空間規劃為公托中心跟里民活動中心，其出入口與社區分流。
3. 建材方面搭配SHARP電子鎖、Krono Span超耐磨木地板、Rinnai排油煙機與雙口瓦斯爐（或IH爐），衛浴設備搭配PUDA一體式衛浴設計、TOTO馬桶、Hansgrohe與KOHLER五金、Panasonic暖風乾燥機等。
4. 標準層一層12戶，配有2部電梯，尖峰時段需預留電梯等待時間。標準層坪數規劃為16-35坪，2-3房，樓高規劃3米2。朝西戶別（A6/A7/B6/B7）的中高樓層享有河岸、校園景觀。
黃色部份為2房配置，約16-28坪
- B3/B5/B7/A3/A5為小兩房規劃，單面採光，需留意採光面位於兩間房間。A5雙臥室皆可擺放雙人床，其餘戶型第二間房間較適合規劃為書房或多功能空間等。A3可透過裝修規劃為獨立廚房，較無油煙問題。
- A1/B1/A7為正兩房規劃，無暗房暗廳，享有完整客餐廳空間，且兩間房間皆可擺放雙人床。主臥空間寬敞，B1主臥可額外規劃獨立更衣間。A7擁有獨立玄關，落塵區、收納機能更完整。
藍色部分為3房配置，約29-35坪
- B2/B6為小三房規劃，A2/A6為正三房規劃，邊間、雙面採光，無暗房暗廳。獨立玄關落塵區，收納機能完整。獨立廚房，無油煙問題。A6/B2/B6主臥衛浴開窗，通風不潮濕。A2/A6主臥及其中一間次臥可擺放雙人床，B2/B6兩間次臥較適合擺放單人床或規劃為多功能空間等。
實價登錄分析
1. 社子生活圈
漢皇韶光 預售屋。 平均成交價84.32萬/坪。 近一年成交價84.32萬/坪。
2. 仁義重劃區
宏道仁滙 預售屋。 平均成交價77.02萬/坪。 近一年成交價76.1萬/坪。
宏道巴黎花都 預售屋。 平均成交價77.01萬/坪。 近一年成交價77.45萬/坪。
華固織幸 預售屋。 平均成交價80.56萬/坪。 近一年成交價80.71萬/坪。
3. 北投士林科技園區
達麗河藴 預售屋。 平均成交價106.12萬/坪。 近一年成交價105.82萬/坪。
士科大院 預售屋。 平均成交價107.07萬/坪。 近一年成交價108.45萬/坪。
4. 社子生活圈素地稀缺，漢皇韶光為當區稀有預售推案，鄰近生活圈為仁義重劃區與北投士林科技園區。相較之下，三重仁義重劃區雖屬新北市門牌，平均成交價最高來到8字頭，價格帶與漢皇韶光相近。而漢皇韶光坐落於台北市房價相對凹陷區，與北投士林科技園區僅一橋之隔，且距離未來捷運環狀線Y24社正公園站約450米，具備門牌與捷運優勢，未來發展潛力值得關注。
漢皇韶光評價
漢皇韶光兼具捷運建設、成熟生活機能與台北市門牌等多重優勢，不僅距離未來環狀線 Y24 社正公園站約450公尺，通車後可快速串聯士林、北士科與台北車站，周邊生活機能完整、學區便利。在台北市整體房價持續走高的趨勢下，本案仍以百萬內單價切入市場，提供相對親民的入手門檻，加上單純的公辦都更規劃與精巧坪數配置，無論是首購、自住或長期置產，都不妨將漢皇韶光納入比較名單。