央行理監事會利率連七凍！打房打到何時才會鬆綁？
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2025年12月18日，央行召開了2025年第四次理監事會議。面對市場沸沸揚揚的「鬆綁」或「開後門」傳言，最後決定利率、管制措施皆不動！本次樂居網創辦人-李奕農與樂居房市大全主持人-田大全特別邀請了早安財經發行人-沈雲驄，帶大家看穿央行第四季理監事會背後的房市訊號。
央行利率連七凍！房市不動！
央行在此次會議中丟出了兩大重點：第七波信用管制維持不變，以及未來管制將交給銀行自主管理。
1. 貸款門檻依然高築
首先從管制不變來看，這意味著目前市場上的金科玉律依然穩固：公司法人、高價住宅、以及名下已有至少一戶房產的自然人，申請房貸時將持續面臨無寬限期及低成數的限制。簡單來說，如果你想買第二間或第三間房，貸款上限基本上最多就是五成。
2. 「自主管理」的不確定性
「自主管理」這四個字背後代表著銀行將擁有更高的裁量權。央行將權力下放，意味著銀行會根據自身風險評估動態調整。對購屋者而言，這代表貸款的不確定性大幅增加，買房決策的信任基礎變得脆弱。
房價數據的迷思：指標下滑，為何房價依舊堅挺？
根據央行的報告，目前房市呈現一個弔詭的現象：
- 七大指標全面下滑： 包含不動產貸款集中度、購置住宅貸款年增率、建築貸款年增率、不動產貸款年增率、信義與國泰房價指數年增率、買賣移轉棟數，均出現下降。
- 房價增幅趨緩而非下跌： 關鍵在於「年增率下滑」不代表價格下跌。信義房價指數與國泰房價指數雖從高點緩降，但增幅仍維持正值（如 0.14%）。
- 軟著陸尚未成功： 央行認為目前的降溫尚未達到其「房價下降」的理想目標，因此信用管制短期內難以撤除，市場將持續處於盤整狀態。
央行高度關注的「貸款集中度」雖然已從歷史高點的 37.9% 緩降至目前的 36.7%。儘管數據有所波動，但央行的目標死守在 36% 以下。《銀行法》第 72-2 條規定有住宅與建築貸款 30% 限制，這是於民國89年設置的水位規定，時空背景與現今也有許多的差異；至於為何要將不動產放款集中度標準設置在36%？仍有討論的空間。
背後的結構性問題：過時的豪宅定義與「麵粉」漲價
李奕農：市場中存在著兩個長期的結構性痛點，導致剛性需求者感到窒息：
1. 高價住宅（豪宅）定義過時：目前央行對「高價住宅」的定義（台北 7,000 萬、新北 6,000 萬、其他地區 4,000 萬）是參考 2011 年左右的標準。在房價已經翻倍的 15 年後，這些數字早已無法反映現況：
- 換屋族真空化： 因為高總價門檻未調整，建商為了規避管制只敢蓋小坪數，導致三房、50至70坪的正常換屋產品在市場上極度稀缺。
- 預售屋決策難： 預售屋工期長達 3 到 5 年，購屋者在簽約時根本無法預知完工貸款時，央行的管制會變嚴還是變鬆，這嚴重損害了民眾的「信賴保護原則」。
2. 土地成本（麵粉）持續推升，重打房輕放土： 政府雖然大力「打麵包（房價）」，但對於「麵粉（地價）」的管制卻相對寬鬆。公告地價的漲幅遠低於房價指數，高昂的土地開發成本成了房價最堅硬的底層支撐。
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打房總是「打不到痛點」？背後6兆財富移轉與國際資金效應
沈雲驄：「財富移轉」與「全球資金流向」是兩大隱形推手：
1. 富爸媽效應： 許多總價 8,000 萬以上的物件，頭期款往往是上一代支付的。根據 2025 年的統計，上一代移轉給下一代的金額高達 6 兆，對於這些「有爸媽靠」的買方來說，貸款利率調升或成數限制根本不是威脅。這群受長輩資助的購屋者，對貸款利息或信用管制的敏感度極低，直接抵銷了央行金融工具的邊際效益。真正的受災戶反而是中低收入家庭，或是真正有需求的中產階級換屋族。
2. 低利率保護色彩： 台灣長期採取低利率與低匯率政策，本意是保護產業，但也讓國內資金缺乏多元去處，最終大量流入房地產市場作為「資產避風港」。
另外還有戰術與戰略的失焦： 央行並非房地產主管機關，其職責在於物價與利率穩定。當政府部門（內政部、財政部、金管會、央行）缺乏統一的房地產大戰略時，各部會政策往往會產生矛盾 。
美國QE資金浪潮，會再次推升台灣房價嗎？
李奕農：台灣房市的走勢與美國聯準會（Fed）的資金政策息息相關。歷史證明，從 2008 年 QE 到後來的無限 QE，每當美國開啟印鈔機，全球資金外溢，台灣房價就會隨之起飛。
由於台灣央行長期維持低利率與相對低匯率的策略，以此保護台灣不被國際熱錢大舉侵襲。但在資金過剩且缺乏投資管道的情況下，這些錢最終還是流向了房地產。未來房市能否降溫，除了看央行水龍頭，更要關注美國的貨幣供給狀況。
結論：台灣房市應該怎麼看？
2026 年的房市將處於「量縮盤整」的狀態。雖然民眾對漲價的預期已趨緩，但要期待房價大跌，目前看來仍缺乏數據支持。房地產政策不應只靠央行孤軍奮戰，未來政府是否能整合各部會，針對人口結構提出更明確的戰略，才是解決住居問題的關鍵。
在「自主管理」的時代，信用條件就是你的資產。如果你是剛性需求或換屋族，應更嚴謹地評估自身的資金槓桿，並密切關注美國 QE 政策與全球資金流向對台幣匯率的影響，因為那往往才是房價波動的真正源頭。