房價真的下跌了嗎？2025Q3新北地政季報揭露真實房市數據
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新北市地政局跟樂居首次攜手合作，在12/22發布114年第三季新北市不動產市場分析季報，提供房價變化、交易量、待售量等各種豐富的新北房市數據，深入分析可以發現有許多能從數據解讀的現象。面對近一年政府連番打房與銀行限貸令，新北市作為全台房市的重要指標，究竟發生了什麼變化？樂居創辦人-李奕農與房市大全主持人-田大全帶領我們深入解析這份季報。這不只是冷的數字，更是每個家庭在買房決策時的重要參考。
【新北價量分析】打房真的讓房價跌了嗎？
即便在第七波信用管制後，新北市近三年的房價依然維持上揚趨勢，去（113）年第二季至今價格仍微漲了 3.2%。這反映出房價具有強烈的「向下僵固性」，屋主大多不願賠錢出售。
然而，成交量卻出現了驚人的萎縮，相較於近年高點，成交量跌幅高達 68.1%，這代表市場需求並非消失，而是被「延後」了 。
【新北待售分析】預售、中古屋待售物件有多少？
目前新北市預售屋代售存量從近2.5萬戶增加了約5,000戶，總量逼近3萬戶。雖然賣壓增加，但大建商口袋深，加上預售屋多在3至 5 年後才完工，目前要期待預售屋「打七折、八折」仍有很大難度。市場現狀呈現「價格續揚，但不利條件持續累積」的拉鋸狀態。
有趣的是，中古屋大樓的代售存量在第三季出現轉折，不增反減。這並非房市好轉，而是屋主「死心了」。面對買方因貸不到款而進不來的窘境，許多屋主選擇將物件撤回改為出租或包租代管，導致市場上的供給暫時減少。
相比去年第二季委成比達到近三成，最新一季的數據下降到了7.3%，代表在待售房屋的銷售也容易卡關。
11月的房仲業績出現「微溫」轉折？
原先市場預期會一路冷到年底，但 11 月五大房仲的交易量卻明顯比 10 月成長，信義房屋在11月達標的店頭也很多。主因在於民營銀行對於非新青安、未觸碰豪宅線的房貸案件，撥款額度相對較容易處理。這股微溫的買氣是否能持續到明年，是後續觀察的重點。
【新北市行政區分析】價量穩定區在哪？
新北市相對房價穩定、交易狀況也穩定的行政區分別有新莊區、汐止區。新莊受前波漲幅較少影響，表現文件；汐止則受惠於民生汐止線動工消息與南港動能帶動，出現 V 型反彈。
【新北生活圈分析】新北市哪裡交易最熱絡？
綜合觀察預售屋、二手中古大樓的前十大交易熱區，大多以新莊、林口、淡水等區為主要交易區。樂居創辦人李奕農認為不少區域都是發展到中期的區域。尤其在中古大樓交易中，位於淡水的交易區就佔了5名，顯示其剛性需求相當扎實。
可以如何解讀新北地政季報？
李奕農：剛剛看到待售量大的生活圈，淡海新市鎮、林口、土城等地被列為十大賣壓區 。但從另一個角度看，這些區域物件多、好挑選，反而容易找到願意降價的屋主 。對於自住客來說，在「貨多」的市場裡認真挑選，更有機會找到符合需求且價格合理的理想家園。新北市的幅員相當廣闊、數據量相當大，是一個非常值得細讀數據跟關注的指標縣市。
