【區域房市】北台灣也有AI黃金廊道：林口、龜山A7、華亞科園區的兆元布局

最近收到不少的詢問，在房市低迷的情況下，如果要提前抓到下一波房市起飛的重心該注意哪裡？我的回答是：房市發展的邏輯，絕對是跟著產業走。
 

一、 產業聚落與房地產獲利的邏輯

攤開北台灣的產業地圖，你會發現一個有趣的規律：錢，是沿著國道流動的。
國道一號串起了汐止、內科、新北產業園區，一路延伸到林口、龜山與桃園工業帶。

而國道三號則串聯了新店寶高、中和遠東、土城到龍潭渴望園區。

這兩條動脈最後匯聚到竹科，加上機場與台北港，形成了一個『北台灣最完整的供應鏈』。

上面提到的這些區域，都是重要的就業核心，但用來判斷下一個房地產的機會，這樣還不夠，除了產業聚落，還要再具備兩個重要條件：房價被低估、未來的發展性。大家都知道的區域，不會有超額的利潤。目前的局勢，傳統製造業與高科技業的薪資結構存在巨大落差。有高薪的AI人才聚落，就有強勁的剛性買盤。因此，被低估與AI發展聚落兩者的交集就是答案。

二、 被低估的聚落：AI黃金廊道

如果現在問你，台灣未來的AI基地在哪裡？你的答案是什麼？竹科、南科、內科、甚至未來的北士科？但其實還有一個低調容易被忽略的地方-林口和龜山，財訊雜誌曾經在2023年九月的封面故事，用『黃金廊道』來介紹這個北台灣最重要的『AI生產基地』。

這條廊道並沒有一個的『科學園區』招牌，但實力卻很驚人。讓我們從最北端開始看： 首先是『新北國際AI+智慧園區』，也就是原本的工一工業區。這裡最指標的，就是正在興建中的全球半導體設備龍頭-ASML艾司摩爾新廠。預計2026年完工後，這裡將成為ASML荷蘭總部之外，全球最大的生產基地。 接著往南，經過A9林口站前的國際媒體園區，這裡是輝達（NVIDIA）當初選址考量的五大地點之一。穿過林口交流道進入龜山，就是『林口工三』與『華亞科技園區』。

這裡的科技大廠就相當多了：有工業電腦龍頭『研華 (2395) 』、AI晶片散熱市場霸主『健策（3653）』、AI伺服器代工之王『廣達 (2382) 』、化合物半導體晶圓代工領航者『穩懋 (3105) 』、邊緣運算專家：『凌華 (6166) 』、記憶體的『美光(MU)』。這些都是AI概念股中裡面很重要的供應鏈，其他還有友達(2409)、Garmin (GRMN)、神準(3558)等科技大廠。

而在華亞科旁邊，就是北台灣第四大重劃區—A7重劃區。別以為A7只有住宅，它的產專區同樣強悍。這裡有AI伺服器電池模組大廠順達 (3211)，以及被摩根大通點名為AI七大供應鏈之一的晶片測試設備廠致茂 (2360)。

從最北側的ASML開始，研華、廣達、健策、凌華、美光、穩懋、順達與致茂。當這些AI供應鏈的重量級廠商都匯聚於此，想要靠近主要客戶或者供應商的設廠需求，預估會持續的產生，相當適合相關企業或者上下游產業鏈的佈局。

三、 會持續發展嗎？誰會搬移過來？

那未來這個產業基地還會持續擴大嗎？答案是肯定的。我們觀察到會移入這裡的廠商主要是兩個來源：『舊廠擴張』+『磁吸效應』

 
『舊廠擴張』最具代表性的就是廣達和研華。1989年廣達在此設置生產總部後，2005年建立研發園區，2018年又買下中環舊廠的土地，作為高階製造廠和研發總部，員工從3000人成長到8000人，並且持續增加資本支出。

研華原本總部設立在內湖，生產、倉儲分別在東湖、汐止，後來考量林口龜山產業鏈完整、交通便利、人才也相對容易招募，陸續在林口工三興建總部、研發大樓，並將生產製造、展示中心都遷移到此，並持續在華亞段購入土地，進行擴產的計畫。

『磁吸效應』指的是相關的供應鏈移入，可以用ASML來說明。ASML這家半導體設備廠，在台灣的選址，相當具有研究意義。他在新北市林口設有智慧製造中心，新竹是台灣總部。台中、台南、高雄都設有辦公室，就近服務中科、南科、高雄的客戶，他的選址，都是跟著主要客戶走。當一個主要廠商進駐之後，它的上下游產業供應鏈，就會跟著進來，含金量高的聚落一旦形成，就會 像一個巨大的磁鐵，產生持續的『磁吸效應』。這也反映在土地市場上。2024年林口工一產專用地首次標售，脫標率高達8成，溢價率18%。這代表廠商對這裡的未來，是用真金白銀在投票的。

四、 對於區域房市的影響

我們調出這十幾年的空拍圖來對比，十年前，A7這裡還是連路都還沒通的紅土台地，2017機捷通車後，道路、公園、學校等公共設施先成形後，其他的建物開始陸續興建。現在， A7這裡已經長出了一座座摩天大樓。其中最顯眼的地標，就是中華郵政的智慧物流園區，以及旁邊的樂善科技園區。你可以看到順達、致茂的總部大樓已經拔地而起，林口的ASML也接近完工。

有些人會說A7和林口這幾年蓋了很多房子，一旦交屋，擔心房價要下來。但會提這些說法的大多是沒來過這裡的外地人。如果你是真的住林口或A7，一定會感受到這裡的變化，2017年12月，A7重劃區的總人口數約1.6萬人，而根據內政部的計畫，2031年的容納人口數是3.5萬人，這個目標在2024年7月底就已經突破了，提早了7年完成，代表入住人數遠高於政府預估的速度。

五、 結論

A7和林口的房市，在產業、人口其實已經形成一個正向的飛輪，房市的基本面其實比你想像的還要扎實。產業會帶動人口與就業，進而產生房市的需求。這不只是住宅置產的基本邏輯，企業選址也是一樣。很多電子公司在數十年後都會因為當初的選址正確，產生很大的資產處分利益。林口交流道的改善工程，預計在2027年完工，應該會讓區域的交通環境獲得很大的改善。