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看屋筆記:文山區天賞大願(個案+價格分析)

2018-08-28 |

天賞大願

房屋開價
75萬/坪
公設比
34.0%
車位開價
坡道平面 / 270 萬
坡道機械 / 80 萬
坪數資料
23 / 55

基本資料

  • 地址:保儀路58號旁
  • 總戶數:245
  • 總樓高:21,29
  • 土地使用分區:商3
  • 構造種類:SRC
  • 建設公司:兆晉建設
  • 建築設計:呂建勳建築師事務所

位於政大左側的木柵國中、木柵市場生活圈為木柵早期發展的中心,店家林立採買方便,生活機能相當成熟,天賞大願樓高21樓、29樓,在木柵舊市區算是相當顯眼,屬於地標型的建案。一起來看看天賞大願有哪些的特色。

 

外觀

 

建案特點:

 

1. 生活機能:門口就是木柵市場商圈,木柵市場約70公尺(走路1分鐘),文山區行政中心約270公尺(走路約3分鐘),景美溪水岸公園約300公尺(走路約4分鐘),木柵國中就在對面(走路不用1分鐘),木柵國小約300公尺(走路約4分鐘),上下學相當方便。

 

2.區域型地標建案:全棟石材外觀,樓高達21樓、29樓,採用SC鋼骨加CFT工法,耐震高達6級,由於周圍屬於舊市區,因此相當顯眼 。

 

3. 建案規劃:建材屬上乘,制音樓板、三協氣密窗、Panasonic全熱交換機、加上樓高3.4米,裝修完不會有壓迫感。

 

生活機能圖

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為AB棟、C棟共2棟,11~14F標準層為2~3房24~45坪規劃,19~29F標準層為2~4房24~54坪規劃。

 

2. 11~14F:AB棟同一層9戶,4部電梯,C棟同一層4戶2部電梯,使用上沒有問題。

 

3. 11~14F標準層:

 

綠色區塊為2房24~26坪規劃,皆為邊間雙面採光,會以B2戶25坪較佳,衛浴有對外窗較為難得,低樓層會面到舊公寓,中間樓層以上會面木柵國中視野景觀佳,C3、C4戶面B棟,A5戶會面大樓,棟距太近較不佳。

 

橘色區塊為3房34~45坪規劃,皆為邊間三面採光,會以C1、C2戶34坪較佳,格局相似,獨立玄關規劃(C2戶),主臥有獨立衣櫥空間,主、客浴皆有開窗,面木柵國中視野景觀佳,C1戶為車道出入口,低樓層較有影響,B4戶面C棟,棟距太近較不佳。

 

1樓平面圖

 

11~14層標準層

 

4. 19~29F標準層:AB棟同一層5戶,4部電梯,C棟同一層2戶2部電梯,使用上算是足夠

 

綠色區塊為2房26~29坪規劃,皆為邊間2~3面採光,會以A3戶26坪較佳,廚房在客廳前方,動線較有影響,衛浴有開窗較為難得,24樓以下會面大樓棟距較近,25樓以上視野較佳,C2戶次臥會對到屋角,面B棟,棟距太近較不佳。

 

橘色區塊為3房39坪規劃,為邊間3面採光,客廳沒有電視牆面,要自行裝修,主、客浴皆有開窗,房間皆面學校、客廳面萬芳山區視野佳。

 

藍色區塊為4房49~54坪規劃,皆為邊間3面採光,會以A2戶小4房49坪較佳,除了小間的次臥面向側面,客廳及其他房間都在主要採光面上,客廳跟房間都有面貓空山區的景觀視野,B2戶22樓以下會面對C棟,房間的視野會被擋住,要高於C棟的戶別,才不會被擋住。

 

19~29層標準層

 

 

實價登錄分析:

 

1. 木柵市場生活圈區域個案:

天賞大願目前開價約75萬,價格有含簡易裝修,因超高樓層,高低樓層價差會較高,實際成交會在低一些,可以參考這裡

當代Art Deco屋齡4年,平均成交約53萬,近期成交約50~56萬。

忠順大院NO1屋齡5年,平均成交約70.45萬,近期成交約61~65萬。

 

2. 忠順生活圈區域個案:

國泰昕春目前開價約75萬,實際成交會在低一些,預計成交約64~65萬,可以參考這邊討論

公園海屋齡1年,平均成交約56.25萬,近期成交約52萬。

上城里屋齡4年,平均成交約52.39萬,近期成交約55萬。

 

3. 木柵市場生活圈與忠順生活圈,生活機能條件相差不大,整體價格上也都差不多,少數知名品牌建案價格會較高,天賞大願與同樣木柵市場生活圈區域個案相比,會比當代Art Deco高許多,與忠順大院NO1價格相差不大,天賞大願與忠順生活圈區域個案相比,會比公園海上城里高許多,與國泰昕春價格相差不大,天賞大願的價格,算是高於區域行情。

 

木柵市場生活圈木柵市場生活圈

 

忠順生活圈區域個案:忠順商圈

 

評價:

 

天賞大願位於木柵市場生活圈裡,區域的生活機能成熟,相當方便,離學區也很近,但是離基地約70公尺有大型宮廟,有廟會活動時會較有影響,需要特別注意。有在文山區木柵一帶找房子的,可以來參考看看。