看屋筆記：桃園市龜山區竹城豐州(個案+價格分析)

竹城豐州位於A7 重劃區，近年在機場捷運帶動、中華郵政物流園區進駐，以及華亞科技園區擴張等利多加乘下，房市表現一路攀升。雖然區域仍持續開發中，但人口與生活機能已逐步成熟。而竹城豐州位置坐落於A7站重劃區-中心商業區，屬於重劃區內較早期的開發區，包括本案已有多個建案落成，街廓寬敞整齊，生活機能相對完整，步行約3分鐘可以到全聯，便利商店、學區、公園亦近。本案規劃21-38坪的2-3房，擁有良好的棟距視野、適當的戶數以及不錯的格局規劃，建案已全新落成，現場備有實品屋可參觀，現在就來看看竹城豐州還有哪些特色吧 !

竹城豐州外觀實拍圖

建案特色

一、A7中心商業區核心，機能相對完善

• 步行至全聯約3分鐘、便利商店約2分鐘，採買飲食等日常生活都方便。
• 步行可達樂善國小、何嘉仁國際學校，就學便利。
• 本區屬於較早開發區，多數建案已落成，周邊市容街廓完善，相對不會有太多工地噪音。

二、成屋可直接入住

• 本案為全新落成，現場有各戶型實品屋可參觀，可實際體驗入住氛圍。
• 本案為成屋，新青安貸款優惠可直接適用。

三、優質產品規劃

• 基地面向樂善二路與樂善寺，臨25米寬道路，並設有約11米寬退縮，擁有開闊的景觀視野及採光，與周邊建物亦有良好棟距，在建物密集的A7中實屬稀少。
• 一層10戶配備3部電梯，共計177戶，社區戶數規劃適中，利於社區管理，居住感受更單純。
• 規劃21-38坪的2-3房，大小剛剛好且戶戶無暗房，屬於不錯的高坪效格局。

四、相對親民的價格

• A7在售新案皆已站上5字頭，而本案4字頭的價格相對親民好入手。

格局分析

竹城豐州1F平面圖

一、基地面積642坪，規劃獨棟地上18層，地下4層建築，共177戶。

二、車位規劃115個坡道平面車位，車道由樂善二路進出。

三、公設比為33.5%，規劃接待大廳、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、信箱區、休憩區、宅配室等基本實用設施。

四、建材配備TOTO衛浴、櫻花牌IH感應爐(2房)、櫻花牌三口瓦斯爐(3房)、三氣密壓花鋼木門、維夫拉克三合一電子鎖、高效能制音地板，建築結構採用SA級續接器、東和鋼鐵等。

五、標準層一層10戶，配備3部電梯，產品規劃21-38坪的2-3房，大致可以分為4個區塊，分別是綠色區塊2房(A7/A8/9)、藍色區塊2房+1空間(A2/A3/A4)、黃色區塊3房(A1/A6/A10)、橘色區塊3房(A5) 。

竹城豐州標準層平面圖

六、綠色區塊2房(A7/A8/9)，21-22坪

• 單面採光，格局方正好規劃，無走道設計坪效高。
• 廚房為開放式空間，增添空間感。
• 各臥室空間尺度充裕、採光良好，皆為完整明亮房型，可輕鬆配置雙人床並保有雙邊下床空間；陽台規劃於主臥，進一步提升室內採光與空間感受。
• 配備一間標準三件式衛浴。

七、藍色區塊2房+1空間(A2/A3/A4)，24-29坪

• 單面採光，室內無走道坪效高。此面向有開闊的視野景觀，採光佳。
• 開放式廚房設計，整體公領域空間感開闊明亮。
• 臥室皆明亮寬敞，空間充裕可容納雙人床雙邊下床。入門處有+1房空間設計，可做為書房、工作室、儲藏室等彈性運用。
• A2戶為單衛浴、A3戶為雙衛浴、A4戶為1.5套衛浴，可依預算及需求做選擇。

八、黃色區塊3房(A1/A6/A10)，33-36坪

• 邊間雙面採光，室內空間明亮坪效高。A1/A6戶入門處有玄關空間設計，兼具收納及隱私性。A1戶面向擁有開闊的景觀視野。
• 獨立式廚房連接陽台空間，烹飪下廚便利無油煙，動線流暢。
• 除了A1戶次臥空間較小以外，其餘臥室皆可擺放雙人床空間，整體臥室寬敞舒適。
• 配備兩間標準三件式衛浴，其中A6/A10戶的主衛浴有對外窗設計，通風不潮濕。

九、橘色區塊3房(A5)，38坪

• 邊間雙面採光，視野景觀開闊，室內光線充足。配備玄關空間設計，兼具收納空間及隱私性。
• 獨立式廚房連接陽台，動線順暢，可有效隔離油煙，烹飪與家務使用便利。
• 臥室採光佳、尺度舒適，可輕鬆擺放雙人床空間，整體臥室寬敞實用。
• 配備兩間衛浴，主衛浴為四件式，附浴缸及對外窗，客衛浴則為標準三件式衛浴。

實價登錄分析

竹城豐州位於A7站重劃區-中心商業區的住宅區，雖距機捷 A7 站步行距離相對較長，但屬於較早期開發區域，街廓規劃成熟，生活機能已逐步到位。在區位條件上，可兼顧住宅區相對安靜的居住環境，同時享有中心商業區帶來的生活便利性。以下為 A7 重劃區內條件相近的在售個案的比較分析。

一、 A7重劃區在線個案

竹城豐州 : 屋齡1年。平均成交價46.22萬/坪。近一年成交價45.64萬/坪。

捷市閱 : 預售屋。平均成交價53.26萬/坪。近一年無交易資訊。

英倫花都 : 預售屋。平均成交價53.54萬/坪。近一年成交價53.41萬/坪。

A7重劃區周邊行情圖

二、A9林口新市鎮在線個案

富堡晶鑄 : 預售屋。平均成交價76.74萬/坪。近一年成交價78.88萬/坪。

宏樸曉霧 : 預售屋。平均成交價73.31萬/坪。近一年成交價77.82萬/坪。

山侘一生大樓區 : 預售屋。平均成交價72.75萬/坪。近一年成交價71.97萬/坪。

 

A9林口新市鎮周邊行情圖

A7重劃區屬於成長中的重劃區，雖然機能尚未完善，但相較於距離機捷僅兩站的A9林口新市鎮相比，房價卻明顯更為親民。而竹城豐州為成屋案，雖然付款上沒有預售屋好負擔，不過其4字頭的價格相較其他在線個案便宜不少。

竹城豐州評價

桃園市A7重劃區近年發展迅速，吸引大量年輕首購族群入住。區內生活機能逐漸完善，房價也隨之上揚。而竹城豐州位於A7重劃區核心地段，周邊發展相對完善，步行即可抵達全聯與超商，並鄰近國中小學區，生活採買與教育需求皆能輕鬆滿足。全案規劃高坪效、無暗房的2–3房格局，棟距與視野良好，整體戶數適中，非常適合首購小家庭及新婚夫妻。建案已全新落成，對A7重劃區有興趣的朋友，不妨親自到現場參觀實品屋，感受實際生活氛圍 !