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台中海線區房價解析

2018-08-27 | 李奕農

台中可以分為四個區域,市中心區、海線區、山城區、大屯區。海線區域以往很少被提及,房市交易也相對清淡、平穩。但最近隨著三井OUTLET、台中海生館等重大投資案到位,房市的交易轉為熱絡。地理上台中國際機場、大肚山所構成的山軸線西側為海線8區。中間還有一條大甲溪,大甲溪以北,以觀光為主的大甲最為繁榮;大甲溪以南,則以沙鹿、清水為區域的核心。

 

區域劃分

 

交通動線:

 

在交通動線上, 海線有最重要的八條交通大動脈,構成四橫四縱的棋盤路網。 
四條橫向的公路分別為大甲溪南側的國道4號,是台中環線的一部份,可串聯國道3號與國道1號。特1號(中清路+大雅路)、特2號(台灣大道)、特3號(中龍路+向上路)則是港區直通台中市中心區的通聯大道。四條縱向的動線分別為西濱快速公路、省道台1線(中華路、沙田路)、台鐵海線、二高-國道3號),為串聯台中海線八區的主要動線。

 

交通動線

 

發展重心:

 

台中都市發展重心從早期中區火車站到現在台中市政府周邊,海線城市則一直屬於停滯狀況,直到近年台中市政府才開始積極開發海線地區。主要的建設包括:清泉崗機場升級為台中國際機場;台中港重新定位,發展為商務觀光特區;推動「大台中山手線」、「捷運藍線」等聯外交通建設。興建中的日本三井outlet 公園、台中海生館,均有望於2019年開始營運。建設的到位可望逐漸帶動海線區域的發展。

 

 

人口變遷:

 

在民國80年左右,海線最熱鬧的區域是大甲,但經過近30年的變化,海線繁榮程度的排名變為沙鹿優於清水優於大甲,甚至龍井的人口都已超越了大甲,海線大甲溪以北反而成為人口流出最多的區域。這一切的轉變,跟產業、就業、交通及公共建設都密切相關。

 

人口變遷

 

市場區分:

 

人口的遷移帶動住房的需求,所以我們也據此將海線的房屋市場區分成四個區塊:

 

市場區分

 

大甲溪以北:

 

在大甲溪以北,區域的商業核心在大甲鎮瀾宮及大甲火車站附近,但因為大甲開發較早,市區已幾乎沒有推案,新建案多半是外圍的透天產品。此區新案的價格約落在16-18萬/坪。大安溪以北的區域是大甲的日南,客群主要來自幼獅工業區,均價較大安溪南面單價稍微便宜1-2萬/坪。大甲交流道往東是外埔市區,這區可視為大甲的外圍,居民的購物習慣依舊是往大甲市區,房均價跟日南地區是差不多的。大甲左側的大安區,是最臨海的區域,大部分土地皆為農地,甚至沒有明顯的市區中心,少有推案及房市交易。
 

大甲溪以北

 

台中港周邊:

 

與台中港依存關係最為密切有清水區、梧棲區及龍井區的西半部,這一區主要的產業有:台中港自由貿易港區、關連工業區及中龍鋼鐵等。隨着台中港市鎮中心重劃區的開發,以及日本三井集團台中港Outlet 公園投资案、海洋生態館等題材逐渐发酵,可說是海線地區近幾年房市最火熱的區域。本區的住宅市場價格大概可以分為三個層級,以清水市區價格最高,新案單價約16-18萬/坪。梧棲市區次之,比清水區每坪便宜約1萬/坪。台中港重劃區為新興的重劃區,價格最低,新案價格大約在14-16萬,與清水和梧棲市區有1~2萬/坪的價格差距。 

 

台中港周邊

 

沙鹿地區:

 

沙鹿地區緊鄰台中國際機場、台中科學園區,位置上又是市區往海線最主要的通道,特1號、特2號、特3號均穿越而過,未來捷運藍線第一階段也將到達沙鹿火車站,目前沙鹿區的生活圈可分成沙鹿市區、北勢頭大學城及特三號等三大生活圈。
沙鹿市區是以本地人為主的複合式生活圈,在三大生活圈中發展較為成熟。此區的房價有機會站上2字頭,新案約在18-21萬左右。北勢頭大學城生活圈則以靜宜大學、弘光科技大學為主要消費族群,三萬師生的消費力也帶動周圍商圈蓬勃發展,因此此區的房價僅比沙鹿市區略低,約17~20萬/坪。因特三號道路而成形的特三生活圈,近國道3號龍井交流道,交通條件方便,目前房價約在16~18萬/坪。

 

沙鹿地區


龍井區東半區:

 

龍井區的東半部,因鄰近台中市區,發展較早, 以東海藝術街生活圈為最核心的區段,房屋行情直追沙鹿市區。不過因發展較早已飽和,較無新推案釋出。龍社路生活圈,因特3號道路開通而逐漸發展,目前商業機能略差,主力產品為總價在800萬~1000萬元的透天,交易量在龍井算是較大的區域。


龍井區東半區

 

大肚區:

 

大肚的舊市區,主要以大肚國小為中心發展,周邊以沙田路及自由路為主要商業及交通幹道。大肚國小周邊為中古房屋最熱賣區塊,新案房價也約在17~19萬/坪。遊園路生活圈 ,鄰近精密機械創新園區、也有便捷的特3號道路進出市區,因此成為大肚區房市的新興發展起來的區域,房價與市區目前已相當接近。追分車站生活圈、近王田交流道,周邊房市關注度並不高,因為離高鐵烏日站只有2站的距離,開始有建商往此區推案,以透天為主。

 

 

結論:

 

由於台中市區房價上漲,每坪房價多已站上「2」字頭、甚至「3」字頭。反觀海線地區,住宅大樓幾乎都是「1」字頭,因此對於首購族有相當的吸引力;加上周邊產業發展,從外地帶來的就業人口,也是本區的購屋主力。因此基期較低、公共建設的展開,會是海線區域發展的重要機會點。想要更簡單的了解台中海線區的區域行情,可以直接觀看下面影片。