看屋筆記 : 台北市北投區成華織心画(個案+價格分析)

北投區石牌生活圈區內醫療、文教設施完善，亦有捷運紅線經過，生活機能成熟，這次要介紹的「成華織心画」距離捷運唭哩岸站約350米，開車至北士科不到3公里，可同時享商圈機能與科技產業所帶來的未來發展；全案規劃2-3房(18-31坪)，讓我們來看看還有哪些特色吧！

成華織心画 3D外觀合成示意圖

建案特色

一、捷運約350米，交通網絡具優勢

• 距離捷運唭哩岸站約350米，一線串聯台北101、台北車站、淡水等雙北核心生活圈。
• 開車約3分鐘可直上洲美快速道路，可快速銜接環河快速道路、新生高架、建國高架及市民高架，約15分鐘即可抵達台北市中心。

二、甲級營造，高規格工法，提供多重防護

• 由甲級營造—真理營造興建，擁有40年營造工程經驗，目前在雙北已累積共13座業績。
• 採用與台北101同等級的SA級鋼筋續接器，確保結構安全，同時申請「國家級耐震標章」，由專業技師全程駐地監造，並委任第三方專業監督(品昇工程顧問)，落實結構監造認證。
• 專有部分設備提供3年保固(廚具、衛浴)，防水則提供10年保固(衛浴)。

三、鄰近北士科，未來潛力可期

• 產業龍頭、上市櫃企業相繼進駐北士科，預計創造超過3萬個就業機會，並且帶動周邊產業動能，享區域紅利。
• 全球AI科技龍頭「輝達(NVIDIA)」宣布台灣總部「星群」落腳北士科，加速產業群聚效應，預計帶來大量科技人才聚集與置產需求，但由於北士科住宅範圍有限，購屋需求會外溢至石牌、芝山等鄰近商圈，帶動區域發展。

成華織心画格局分析

一、基地雙面臨路，面積約436坪，一幢一棟，樓層規劃地上12層，地下3層，共86戶住家、5戶店面，屬中小型社區，居住品質相對單純；共規劃72個坡道平面車位，在寸土寸金的台北市，全坡道平面規劃實屬難得，且有預留充電線槽，大門及車道均由承德路七段342巷26弄進出。

二、公設比約34.8%，公設包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室等；標準層一層8戶搭配2部電梯，格局規劃2房(18-23坪)及3房(26-31坪)。

三、廚具建材：林內雙口瓦斯爐、林內抽油煙機、伊萊克斯洗碗機；衛浴建材：義大利CATALANO面盆、Hansgrohe五金龍頭、 Panasonic智慧馬桶/暖風機。

成華織心画標準層平面圖

四、紅色部分規劃為2房(A6/A7/A8/A9戶)

• A7/A8戶：單面採光，為社區最小坪數2房，無柱位影響，室內坪效高；進門空間感通透，採開放式廚房設計，須留意油煙問題；次臥擺放單人床會較舒適，亦可依需求規劃書房使用；冷氣主機有設置專屬空間，不影響陽台使用。
• A6/A9戶：雙面採光，全室、主衛浴有開窗；獨立玄關規劃，且有預留收納空間；採開放式廚房設計，並與餐廳、客廳相鄰；兩間臥室皆可容納標準雙人床，房間尺度較A7/A8戶舒適；雙套衛浴規劃，沐浴、盥洗互不影響。

五、藍色部分規劃為3房(A1/A2/A3/A5戶)

• A2/A3戶：單面採光，無廊道規劃；開放式廚房設計，客餐廳相鄰、視覺感通透；三間臥室皆可容納雙人床，主臥尺度舒適，雙人床三邊空間仍有餘裕，其中一間臥室無對外窗；以26坪來看，三間臥室皆可放雙人床，且擁雙套衛浴規劃，室內坪效很高；冷氣室外主機配置於電梯梯廳外側，不影響陽台使用空間，也可以隔絕機器運轉的聲音。
• A1/A5戶：雙面採光，有規劃落塵區及鞋櫃擺放空間；客餐廳尺度開闊，可放一組大型沙發及六人座餐桌；主臥室空間寬敞，有預留整面的收納櫃，另配有一套衛浴(有開窗)；靠近廚房的臥室因空間較小，僅可規劃單人房或書房/遊戲房；柱位均外推，不影響室內規劃，傢俱好擺放。

實價登錄分析

一、石牌生活圈相似建案比較

1.成華織心画 預售屋。平均成交價99.92萬/坪。近一年成交價99.92萬/坪。

2.德安美麗綻 預售屋。開價待定。

3.昇樺知玉 預售屋。開價待定。

石牌生活圈相似建案比較圖

二、北投士林科技園區新案比較

1.潤泰之森大樓區 預售屋。平均成交價140.72萬/坪。近一年成交價140.72萬/坪。

2.華固芙心 預售屋。平均成交價136.62萬/坪。近一年成交價136.62萬/坪。

3.遠雄泱玥 預售屋。平均成交價130.18萬/坪。近一年成交價132.64萬/坪。

北投士林科技園區預售案比較圖

北投士林科技園區預售案比較圖

三、北投士林科技園區(以下簡稱北士科)為未來產業發展核心區，因具發展潛力與跨國企業話題，區內新建案的價格普遍破110萬/坪，潤泰之森大樓區、華固芙心與遠雄泱玥成交單價甚至突破130萬/坪；而鄰近的石牌生活圈擁有捷運唭哩岸站、明德站及石牌站，生活機能成熟，北士科與石牌生活圈兩區距離雖近但成交單價卻有明顯落差，且石牌生活圈區域內可售案不多，新案具稀缺性。目前成華織心画開價約98-105萬/坪，與區域成交價相當，開價符合行情。

成華織心画評價

「成華織心画」有著近捷運紅線的地理優勢、北士科議題帶來的區域增值潛力，以及對建築結構安全和防疫健康的重視，再加上唭哩站周邊三年內無預售案推出，在區域內具有一定競爭力，對於在北士科工作或重視便利交通、居住品質的自住客而言，可作為不錯的選擇。若近期有在北投附近看房的朋友，不妨可以參考看看成華織心画。