誰是下一張骨牌?從淡海到七期，看懂全台重劃區「空轉」真相

全台十大賣壓區曝光，台中陷入庫存危機

在當前政策與金融緊縮的市場背景下，房市整體買氣呈現「空轉狀態」，今年新建案的交易量，只有去年的三成不到，建商手上的庫存，大幅增加。

透過樂居的「新案待售存量」數據，(統計至2025年Q3)，賣壓最大的前十名，排名第一的是淡海新市鎮的海科大周圍，有超過3000戶以上的待售量體；第二至六名分別是桃園的客運園區、高雄楠梓的高雄大學特區、台中北屯的捷運機場重劃區、台中十四期重劃區、桃園的草漯重劃區，有2000戶以上的待售量體，第七到十名，則是台中的七期重劃區、二重左岸重劃區、台南的平實重劃區、以及台中港市鎮中心。

如果對比去年同期，待售存量「增加最多」的區域，部分與前十大賣壓區域相同，但是新增了台南的九份子重劃區、龜山A7的文青國小周圍、台中十三期重劃區、桃園A20興南重劃區，這四個區域。合計這十四個區域，預估會是近期價格壓力較大的區域。不過，細看這些區域，雙北和台中以南，類型上是有所不同的。

北台灣滯銷原因：生活機能不到位

北台灣的重劃區，滯銷的原因大致可以歸納為：平價、外圍、推案量大三個原因。新北市的淡海新市鎮－海科大生活圈就是典型的代表，較長的通勤時間、濕冷的氣候條件，加上當地多為量體龐大的造鎮案，使其待售壓力長期處於高位，去化速度緩慢。

桃園的客運園區和觀音草漯重劃區則是北台灣房市供給的超級戰區。兩者的狀況類似，屬於青埔外圍區，受青埔房價大漲，新案單價突破超過60萬/坪，但兩區域的房價大多還是2-3字頭，成為價格外溢的推案熱區。然而，生活機能尚未完善，一旦市場景氣轉變，買方的決策期便會大幅拉長，導致去化速度放緩。

中南部庫存警報：價格飆漲後的修正

與北台灣不同的是，中南部賣壓大的區域，除了台中港市鎮中心屬於較外圍的重劃區，大部分區域，反而是靠近市區，有大量的建設支持，屬於明星級的重劃區，但價格大幅拉升後，導致賣不動的狀況。像是台中的七期重劃區，百貨、捷運、市政府、辦公大樓都在這裡，是台中的超級蛋黃區，但是新建案的房價，已經從2021年的39.5萬/坪，漲到了85萬/坪，五年不到的時間，漲幅已經翻倍，相當考驗台中購屋族接受的能力。

台中的十四期重劃區也是市場的矚目的焦點，漢神百貨、台中巨蛋等重大建設加持，在景氣好時一案疊一案的把價格往上拉抬，目前新推案的每坪單價已經接近70萬/坪，達到了區域的極限，庫存量在一年內迅速增加。其他像是台中的捷運機廠重劃區有捷運紅利，但房價也從2021年的33萬/坪，漲破55萬/坪，市場上會同時看到早期買到願意用每坪三十幾萬單價出售的物件，也有代銷要賣五十幾萬/坪的新推案，大幅拉長購屋者的決策時間。

台南市東區的平實重劃區，號稱全台南地段最好、價值性最高的重劃區，但接近60萬/坪的均價，也讓待售存量在一年內增加了 977戶，重劃區不大，但庫存增速卻僅次於桃園客運園區和新北淡海新市鎮。

高雄市楠梓的高雄大學特區，算是台積電設廠的最大受惠區，設廠前還有1字頭的房價，目前已經達到38.6萬/坪的均價，但是中南部市場在經歷一輪「台積電熱潮」和房價急速上漲之後，已逐漸回歸理性，庫存也開始迅速累積。

不過，要注意的是，十大賣壓區，看標題似乎是有點驚悚，但實際上，這些未賣出的房子，大部分都還屬於預售屋的狀態，實質的降價壓力並不如想像的大，但如果政策或金融管制遲遲不鬆綁，最快大概還要兩年，才會出現較有感的降價。

本文同步刊載於 先探投資周刊 2375期