看屋筆記：桃園市桃園區安曼莊園(個案+價格分析)

大有生活圈位於桃園的虎頭山風景區旁，區域內有雙語學區，商圈機能成熟，1998年，桃園的第一家新光三越在大有路開幕，2023年結束營業，原址將由新潤建設推出複合式的開發計劃「安曼莊園」，規劃20-39坪2-3房，為本區稀有的大基地開發案，一起來看看吧！

安曼莊園3D外觀示意圖

建案特色

1. 商圈、學區、綠意，生活機能完備：

• 基地位於大有路、民光東路，週邊商家林立，日常採買無虞。
• 車程約3分鐘到小檜溪重劃區、約10分鐘到藝文特區、約12分鐘到桃園車站商圈，近享桃園核心商圈機能。
• 鄰近虎頭山風景特定區、南崁溪水岸、桃林鐵馬道等桃園熱門休閒景點，住在市心中也能親近自然風光。
• 隔一條馬路就是大有國中、大有國小雙語學區，9年國教走路就到校，減輕家長接送負擔。

2. 大有特區稀有大基地複合式開發：

• 大有特區在桃園市區中屬於較早期開發的生活圈，目前可開發素地已不多，本案為近年稀有的大基地新案。
• 基地面積約1790坪，四面臨路，與周邊建築有至少20米以上棟距，1樓有9戶店面規劃，新潤建設也將持續提供住戶專屬的潤咖啡服務，鄰棟(原新光三越二館)目前為健身工廠，陸續招商中，未來住戶在社區就能享有便捷的生活。

3. 多樣公設，安曼式飯店風格：

• 以豪宅尺度規劃，地下室種植櫸木並透過天井採光、二進式門廳、懸浮式櫃台大廳、雨鏈垂簾設計帶來雨聲和視覺的美感，營造出安曼飯店的奢華寧靜風格。
• 多項全齡公設：二進式接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、廚藝空間、KTV、兒童遊戲室、桌球室、音樂教室、棋牌室、瑜珈室、景觀健身房，並有潤咖啡提供輕食服務。
• 未來將有社區接駁巴士，可串聯桃園市區及捷運綠線主要站點，更進一步完善住戶的交通需求。

安曼莊園格局分析

安曼莊園一樓平面圖

安曼莊園標準層平面圖

1. 基地面積約1790坪，四面臨路，1幢3棟規劃，地上23層、地下6層，標準層A棟一層11戶4梯、B棟10戶3梯、C棟12戶4梯，坪數規劃2房20-26坪、3房30-39坪，共726住家、9戶店面。本篇格局分析部分以A、C棟做介紹。

2. 全坡道平面車位共751個，車道出入口位於民光東路，A8為車道上方戶。

3. 社區大門位於大有路，一樓為店面及公設，2樓以上為住家，公設比約34.8%。

4. 建材：TOTO衛浴設備，主衛浴升級控溫淋浴龍頭及溫水洗淨便座，櫻花系統廚具、AI揮手升降除油煙機、懸掛式烘碗機，另有電子鎖、YYK氣密窗搭配5+5mm膠合玻璃、德國Green Web防霾紗窗；社區部分設置Grunbeck全自動反沖洗雜質過濾器及長庚活水系統、SHARP電梯抗菌清淨機，公設空間配有Honeywell雙極離子空氣清淨機及2台REPONSE亞甫高效臭氧機(活動式)。

5. 藍色為2房，分為標準2房及大2房，坪數約20~26坪，大致有3種房型：

• 標準2房1衛：A10(22.87坪)、C11(21.7坪)，單面採光，採光面在一間臥室及開放式的廚房與客廳上，公領域採光較好，但其中一間臥室會是暗房，廚房配單口IH爐，連通陽台，通風及動線較佳；A10是一間4件式衛浴、C11是一間3件式衛浴。
• 標準2房2衛：A12/C13(20.04坪)、C7(20.78坪)為1.5套衛浴，A11(22.16坪)、C3(21.51坪)、C5(20.82坪)、C6(21.43坪)、C12(22.27坪)為2套3件式衛浴，單面採光，採光面在兩間臥室上，客廳及開放式廚房無直接採光，廚房配單口IH爐，陽台位於其中一間臥室外側，進出需經過臥室。
• 大2房2衛：A3(26.67坪)、A5(26.85坪)、A6(26.62坪)、A7(24.94坪)、C8(24.82坪)，皆為單面採光，採光面在兩間臥室及開放的客餐廚空間上，有2間完整的3件式衛浴，開放式廚房配IH雙口爐，位於陽台旁，臥室空間大，都可放置雙人床，並有預留衣櫥空間，整體格局方正，為無柱、無走道的高坪效格局。

6. 紅色為3房，A1/A2/A8/A9/C1/C2/C9/C10，坪數約31~39坪：

• 皆位於邊間有雙面採光，客廳、臥室、主臥衛浴都有開窗，採光通風佳。
• C9為開放式廚房設計，配雙口IH爐，其他皆為獨立廚房，配雙口瓦斯爐，A1/C1的廚房空間較小，冰箱需置於廚房外。
• 除CP外，都有獨立餐廳空間。
• 除C9外，皆有獨立玄關，並有空間能設置鞋櫃收納，可作為落塵區隔絕內外，隱私性較佳。
• A8(39.55坪)是3房3衛的雙套房規劃，有3間3件式的衛浴。

實價登錄分析

大有生活圈鄰近虎頭山風景區，開車至桃園市區最熱鬧的藝文特區及桃園火車站前也僅需約10-15分鐘車程，享有離塵不離城的區位優勢，由於屬已開發的生活圈，相較重劃區，生活機能更完備，小環境則相比舊市區更單純、整齊，大有生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$49.62萬/坪

1. 大有生活圈個案

安曼莊園：預售屋。平均成交價49.83萬/坪。近一年成交價49.83萬/坪。

鉅慶銘鑄5：預售屋。平均成交價51.05萬/坪。近一年成交價51.05萬/坪。

昭揚大有：預售屋。平均成交價48萬/坪。近一年成交價47.78萬/坪。

大有生活圈個案

2. 小檜溪重劃區個案

好風采II：預售屋。平均成交價56.57萬/坪。近一年成交價57.13萬/坪。

亞昕森丰：預售屋。平均成交價57.24萬/坪。近一年成交價58.7萬/坪。

小檜溪重劃區個案

3. 小檜溪重劃區為緊鄰桃園市核心的新興高綠覆重劃區，擁有綠地水岸及舒適街廓，還具備未來捷運、商業區開發的利多，整體房價較高；大有生活圈的位置則相對距離桃園市核心有一點點距離，優勢是既有的生活機能及學區，不用負擔未來發展的風險，安曼莊園的價格符合區域行情。

安曼莊園評價

新光三越大有店是桃園著名地標，在2023年歇業後，這塊土地未來的方向是週邊居民十分關注的議題，如今搖身一變，以「安曼莊園」成為一座複合式的聚落，社區以多樣且兼具質感的公設規劃，沉浸在具有「桃園小天母」之稱的大有特區中，便利商圈、完整學區、親山近山的悠閒生活氛圍，相較於桃園市區及重劃區，房價則更顯親民，如果是在桃園市區一帶找房的朋友，可以參考看看喔。