看屋筆記：基隆市七堵區里山韻(個案+價格分析)
閱讀重點
里山韻位於基隆市七堵區百福生活圈內，屬於華廈。百福為獨立生活圈，三面臨河，環境相對單純，區內具備學區、公園與商店等基本生活機能。交通部分可利用台鐵百福站往返南港、台北與基隆等，或仰賴汽機車代步。本案坪數規劃為1房約15至18坪、2房約22至28坪、3房約29至32坪，一起來看看里山韻還有哪些特色吧！
里山韻3D外觀示意圖
建案特色
一、純住宅環境
基地位於七堵區長安社區，以住宅使用為主，街廓整齊，環境單純。周邊商業設施不多，僅有7-ELEVEN與全家便利商店步行約4分鐘，營造出「寧靜」的居住品質。
二、日式建築風格
建案由楷明建設興建，為長安社區具代表性的規劃。基地位於斜坡地勢，故A/B/C棟樓層有高低落差。建築外觀與公設採深色日式風格設計，空間著重高坪效與寬敞尺度，講究舒適居住環境。
三、交通機能依賴國道一號與百福火車站
社區出入動線單純，主要仰賴國道一號銜接南北交通。距離百福火車站開車約3分鐘，乘車約4站可達南港、6站至台北，通勤往返皆具便利性。
里山韻格局分析
一、基地面積約735.2坪，規劃3幢4棟，採RC鋼筋混凝土，樓層配置為A棟(地上9層/地下2層)、B棟(地上9層/地下2層)、C棟(地上5層)。全案共131戶，包含128戶住家與3戶店鋪。A棟標準層設為7戶2梯，B棟標準層設為8戶2梯，C棟標準層設為2戶1梯，坪數規劃為15-32坪1-3房。
A棟1F平面圖
BC棟1F平面圖
二、全案共規劃56個平面車位，皆預留電動樁線槽。Ａ棟車道出入口位於長安街249巷，Ｂ棟車道則分為B1出入口(長安街)與B2出入口(長安街247巷)，可進行車輛分流；Ｃ棟規劃一樓平面車位。A/B區一樓設有迎賓大廳、信箱區與多功能交誼廳，並配置崇友電梯，公設比約37-38%。
三、建材設備廚具部分：Rich world、Sakura櫻花。衛浴設備使用HCG和成與台達電暖風機。其他：大同鋁門窗。
四、室內格局分析(A/B/C棟說明)
A棟格局分析
1.藍色部分：A3/A4/A5，規劃坪數約15-18坪，1房1衛。
- A3客廳及A5工作陽台有柱子，空間規劃時需留意動線安排。
- A5客廳與前陽台相連，空間更具延伸感。
- 廚房與工作陽台相連，有利於油煙排放。
2.紅色部分：A2/A6/A7，規劃坪數約25-28坪，2房1.5-2衛。
- 屬於邊間配置，雙面採光，明廳明房。
- A6玄關空間寬敞，便於鞋櫃設計；A2則為小玄關設計。
- A2/A7採半開放式廚房設計；A6為獨立廚房，皆與工作陽台相連，有利於油煙排放。
- A7廁所與衛浴皆有開窗；A2廁所與A6衛浴無開窗，需留意通風。
- A6廁所位於主臥，還規劃小空間可以使用。
3.橘色部分：A1，規劃坪數約29坪，3房2衛。
- 屬於邊間配置，雙面採光，明廳明房。
- 玄關空間寬敞，便於鞋櫃設計。
- 廚房與工作陽台相連，有利於油煙排放。
- 主臥衛浴有開窗，通風佳。
B棟格局分析
1.藍色部分：B3/B4/B5/B6，規劃坪數約15-16坪，1房1衛。
- B3/B6玄關空間寬敞，便於鞋櫃設計；B4/B5為小玄關設計。
- 客廳與前陽台相連，空間更具延伸感。
- 開放式廚房有開窗，有助於油煙排放。
2.紅色部分：B2/B7/B8，規劃坪數約22-27坪，2房1衛。
- 屬於邊間配置，雙面採光，明廳明房。
- B2/B7玄關空間寬敞，便於鞋櫃設計。
- B2為半開放式廚房有開窗，B7開放式廚房與工作陽台相連，有助於油煙排放。
- B8為開放式廚房結合客餐廳配置，整體空間感較通透。
- B7衛浴位於公領域，隱私性佳。
- 衛浴皆無開窗，需留意通風。
3.橘色部分：B1，規劃坪數約28坪，3房2衛。
- 屬於邊間配置，雙面採光，明廳明房。
- 開放式廚房與工作陽台相連，有助於油煙排放。
- 雙衛浴皆無開窗，需留意通風。
C棟格局分析
橘色部分：C1/C2，規劃坪數約32坪，3房2衛。
- 雙拼規劃，為鏡向戶別。
- 屬於邊間配置，三面採光，明廳明房。
- 前陽台有柱子，空間規劃時需留意動線安排。
- 客廳與前陽台相連，空間更具延伸感。
- 半開放式廚房與工作陽台相連，有利於油煙排放。
- 雙衛浴皆有開窗，通風佳。
實價登錄分析：
一、周邊個案：
里山韻：預售屋。平均成交價39.54萬/坪。近一年成交價39.54萬/坪。
甲山林城上城2美麗上城：預售屋。平均成交價47.34萬/坪。近一年成交價53.02萬/坪。
橙品211：預售屋。平均成交價53.6萬/坪。近一年成交價50.25萬/坪。
宏盛心：屋齡2年。平均成交價75.86萬/坪。近一年成交價76.48萬/坪。
二、里山韻為預售屋華廈，基地位於百福生活圈，環境單純，規劃多元房型，開價約42–46萬/坪。與周邊坪數較大的預售案相比，甲山林城上城2美麗上城位於八堵車站生活圈，平均成交約47.3萬/坪；橙品211具備成熟商圈機能，平均成交價約54.05萬/坪；屋齡僅一年的宏盛心，因地段與機能優勢，平均成交價達75.51萬/坪。整體來看，里山韻屬區域內價格較為親民，適合首購族與重視隱私與生活品質的客群。
區域發展方面，七堵被定位為基隆市的副都心與交通核心，目前推動北五堵造鎮計畫、基隆智慧科技園區、基隆河谷廊帶及基隆港東櫃西遷策略。未來基隆捷運預計於2027年動工，將有助改善交通，整體區域發展潛力可期。
里山韻評價
基地位於七堵區長安街249號巷口，生活採買仰賴鄰近商圈，開車約8分鐘可達百福商圈，可滿足日常採買需求。休閒方面，長安公園步行約4分鐘即可抵達，日常散步便利。里山韻為系列第三期作品，基地規模完整，格局方正。對於往返汐止、南港等地的通勤族而言，火車通勤便利；若重視居住品質，若您關注百福生活圈周邊的住宅，不妨參考里山韻。