住戶自己當建商！想推動自主更新，要掌握哪3個關鍵步驟？

行政院近期提出「鼓勵自主都更」的新想法，將在明年2026年修正都更條例、推動擴大自主都更政策！除了加碼補助獎勵外，並由中央都更基金提供10倍的信保總額，有機會將自主都更撈出不動產集中度管理，另外計算與彈性調整，還有一條龍的全案管理機構以協助更計畫的執行，住戶就可以不用跟建商分土地容積，享受更多的房地權利。

這不禁讓許多人感到好奇，都更不都是建商在做嗎？為什麼政府要引導我們「自己來」？這背後牽涉到諸多專業、法規和人性考驗。本次樂居創辦人-李奕農與樂居房市大全主持人-田大全邀請到弘傑都市規劃總經理-辜永奇一起來討論，究竟什麼是自主都更？它與找建商的「代理實施」有何差異，以及推動都更的過程中，最大的挑戰在哪裡。

台灣都更推動的成果如何？

都市更新條例實施至今已約27年，但核定與完成的案件數量卻存在巨大的落差。

• 核定件數：1,265件（指計畫送審通過，可開始執行）。
• 完成件數：僅657件（指真正蓋好的）。
• 未動工件數：320件（已核定但未開始施工）。

為什麼許多核定案卻「未動工」？

程序繁瑣：都更審查有「事業計畫」和「權利變換計畫」兩階段，全部核准後才能申請建造和動工。

營造成本壓力：營造工料大漲，導致原實施者（建商）若規模不大，可能撐不下去而選擇「以拖待變」，等待市場或新的實施者接手。

此外，一個順利的都更案從開始洽談到完工，通常也需要八年的時間。

自主都更 vs 代理都更，差在哪？

都更條例中的實施方式分為兩種：

代理實施（找建商）：由建商擔任實施者，負責籌資、整合、發包及興建。

自主實施（自主更新）：住戶自己來當建商，自己籌錢、整合、發包、興建。

自主更新在都更市場的比例極低，約為5%。政府鼓勵自主都更，是希望透過新的修法和做法，讓地主能自己掌握改建進程。自主更新的概念是「住戶自己來當建商」，住戶可以不用跟建商分回利潤，理論上能分回較多坪數（例如達到「一坪換一坪」）。

自主都更從何開始？三步驟建議

辜永奇：對於有意願自主更新的住戶，建議以下三個步驟：

1. 上課、取得基本概念： 了解都市更新的基本知識、權利變換等 。

2. 準備前期費用： 初期籌備階段，一個社區大約需準備 200萬以內的費用 。這筆錢用於聘請專業團隊（建築師、估價師、都更顧問）進行可行性分析、初算分配結果 。

3. 信任專業：

• 相信建築師的規劃： 規劃需符合法令，住戶如果有過於天馬行空的要求會導致溝通不順利。
• 相信權利分配的結果： 權利變換由三家估價師計算，且需經政府審查，具有相對公平合理性 。
• 積極參與程序： 積極配合更新會的運作，確保決議能通過，否則案子無法送審 。

自主都更真的是好選項嗎？

關於自主都更，專家們抱持著些許不同的看法：

悲觀派：認為都更專業性太高，自主都更難度極大，建議不如交給專業的建商處理。

樂觀派：認為政府加強自主更新是好事。雖然自主更新成功比例不高，但民眾嘗試過後，會更了解都更的複雜性，反而可能轉向與建商合作，藉此促進整個都更的推展。

無論選擇哪一種，都更都是一條難以迴避的路，民眾應盡可能地去理解、學習，並信任專業，才能讓老舊的房屋走向最適合的更新道路。