看屋筆記：新北市新店區友座明明德（個案+價格分析）

友座明明德座落七張生活圈，為新店區發展成熟的舊市區，周遭生活機能完整、交通便利。其基地位置距離捷運七張站約100米，通勤更加從容；核心位置加上基地規模完整，緊鄰瑠公圳濃蔭綠帶，為市區少見的大基地建案。友座明明德格局規劃21-51坪，2-4房，一起來看看該案還有哪些特色吧!

友座明明德3D外觀圖

建案特色

1. 捷運七張站約100米，便捷生活機能

• 步行約2分鐘即達七張站2號出口與北新路公車站牌，通勤從容自在。
• 車行約5分鐘抵新店交流道，近取水源快速道路、64快速道路、新北環快，輕鬆往返雙北地區。
• 近建國市場、家樂福、裕隆城購物商城，日常採買、休閒娛樂無需遠求。

2.  市中心罕見1288坪完整街廓，鬧中取靜

• 769坪基地規模與519坪瑠公圳綠帶串聯，形成1288坪完整街廓。三面臨路角地，出入便利。
• 位於北新路靜巷之中，少有車流與噪音干擾，加上臨瑠公圳綠帶、大基地尺度開發，即便位於靜巷之中，仍保有舒適棟距。

3. 友座建築團隊，近一甲子經典代表作

• 自1971年起，友座建築在雙北市都心深耕超過半世紀，將500坪以上完整基地作為開發目標，以房屋未來要自住的心情，打造出一座座宜居生活建築。
• 耐震六級結構，超越國家標準，並採用雙倍韌性耐震柱新工法，強化柱體韌性與抗震能力。
• 銀級綠建築、銀級智慧建築，兼顧永續與舒適的平衡。地下室採複壁牆工法，可有效隔絕潮氣，以確保地下室空間乾燥。

友座明明德格局分析

1. 基地面積約769坪，獨棟規劃，地上22層、地下5層，共188戶住家，6戶店面，1戶補習班。車位為坡道平面共185個，車位比為1:0.95。大門及車道皆設於8米明德路。

2. 公設比約33％，享有全齡化公設，一樓規劃挑高六米迎賓大廳、交誼咖啡廳、宅配冷藏室、家教自習室等。二樓規劃閱覽室、多功能廚藝教室、健身房、 VR情境互動體驗室等。頂樓規劃空中花園、曬被區等。

3. 建材方面搭配日本不二鋁窗、三菱高速電梯(150m/min)配置sharp電漿離子清淨機、地下室配置EMS電動充電管理系統、社區大門配置人臉辨識系統等。

4. 標準層一層9戶，配有4部電梯。標準層坪數規劃為21-42坪，2-4房，樓高規劃3米3。規劃室外機專屬擺放位置，美觀且不佔據陽台空間。

友座明明德標準層平面圖

藍色部分為2房配置，約21-24坪

(1) 高坪效 × 雙衛浴 × 小而精的生活提案

• A3 為本案最小坪數規劃，僅21坪卻擁有2間臥室與2間衛浴，格局方正、空間高效，是首購族與新婚家庭的理想選擇。
• 無柱設計釋放空間靈活度，坪效發揮極致。
• L型廚房動線順暢，可延伸多功能中島，烹飪、用餐與交流自然串聯。
• 雙衛浴配置，早晨不必排隊等待；其中一間衛浴具開窗採光，明亮通風。
• 獨立室外機位置，不佔陽台坪效，保留更多生活空間。
• 面瑠公圳綠川首排，享有稀有綠意景觀與開闊棟距。

(2) A5 / A9 同樣為雙衛浴配置，並採獨立廚房規劃。

橘色部分為3房配置，約30-39坪

機能滿點 × 靈活格局 × 家的多層次美學

(1) A8 小坪數三房，公領域開闊，可依生活型態規劃書房、臥榻或親子遊戲區；主臥空間充裕，可配置 L 型大衣櫃，收納輕鬆有序。廚房尺度放大，動線流暢；亦可客變為 2+1 房，滿足家庭成長需求。

(2) A1 擁有完整玄關空間，出入動線與隱私兼顧。

(3) A4 兩間衛浴皆有開窗採光，通風良好。

(4) A7 具備大尺度廚房，可容納中島與電器櫃，烹飪更從容。

綠色部分為4房配置，約42、51坪

邊間三面採光 × 大尺度廚房 × 尊榮家庭格局

(1) 4房戶型皆為邊間三面採光設計，無暗房暗廳，生活明亮開闊，且設有獨立廚房，油煙不擴散。A6戶別依樓層配置不同，5-15F規劃為51坪，17-21F規劃為42坪。

(2) A6戶51坪｜4房3衛 雙主臥規劃

• 雙主臥配置，各自擁有獨立衛浴，私密性升級。
• 三套衛浴設計，家庭與訪客動線分流，使用更便利。
• 大尺度廚房可容納中島、豪華冰箱與電器櫃。
• 四間臥室皆可擺放雙人床，空間寬敞舒適。

(3) A6戶42坪｜4房2衛 空間機能規劃

• 公私領域分明，動靜區互不干擾。
• 主浴四件式含浴缸，客浴三件式配置，動線清晰。
• 四間臥室皆可放雙人床，空間方正好利用。

(4) A2 無柱設計 + 完整玄關空間，兼具隱私與收納。

可依家庭需求調整為 3+1 房配置，將客廳旁臥室改為書房或多功能室，空間靈活可變。
 

5. 全案貼心細節

全案設有獨立室外機擺放區，不佔陽台坪效，保持建築立面整齊一致，外觀更俐落耐看。

高機能的空間，不只是坪數運用的極致，

更是一種對生活質感的溫柔堅持。
 

實價登錄分析

1. 七張生活圈/大坪林生活圈周邊個案：

友座明明德 預售屋。 平均成交價97.93萬/坪。 近一年成交價97.92萬/坪。

東基M1 預售屋。 平均成交價97.69萬/坪。 近一年成交價98.06萬/坪。

寶安JR 預售屋。 平均成交價96.15萬/坪。 近一年成交價95.91萬/坪。

2. 鄰近行政區個案（文山區/永和區）：

元利四季莊園 預售屋。 平均成交價106.79萬/坪。 近一年成交價108.16萬/坪。  

漢皇方圓 預售屋。 平均成交價115.1萬/坪。 近一年成交價116.82萬/坪。

3. 東基M1、寶安JR基地規模較小、產品以小坪數為主，同樣為捷運宅，近一年成交均價將近破百。友座明明德則以新店市區少見的大基地優勢脫穎而出，公設比低於區域個案，卻有著其他個案所沒有的挑高尺度、多元化、高質感的公設空間，並能規劃大眾較能接受的坡道平面車位。再加上座落北新路靜巷、捷運七張站旁的絕佳地理位置，屬於目前新店線上個案中的指標之作。相較鄰近新店的行政區，如文山區、永和區，以及當地指標個案元利四季莊園、漢皇方圓，友座明明德的價格表現仍具一定的吸引力。

友座明明德評價

友座明明德近捷運、建國市場、北新路商圈，享完善生活機能，周邊匯聚裕隆誠品、家樂福量販與寶高AI園區發展潛能。產品方面，規劃21-51坪，2-4房，可滿足不同人生階段的家庭需求。加上難得的大基地規模開發，於建築規劃與工法細節上皆有升級，展現更高品質的居住水準。若近期正在尋找七張、大坪林生活圈的產品，不妨將友座明明德納入比較名單。