虛坪改革的爭議：少了公設，代表房價會降？

近年房市討論的熱門話題之一，就是「虛坪改革」。
許多消費者在買房時最在意的問題之一，就是公設比：「30幾％！好高啊！為什麼要花這麼多錢，買到一堆用不到的空間？」

其實，虛坪改革在房地產市場已被談論多年。內政部也多次研議，近日甚至準備在立法院會期內送審相關修法草案。這意味著，改革的進程已不再只是口號，而可能正式影響未來的房價結構。

虛坪改革的三大方向

1. 檢討容積計算方式
2. 停車空間分配機制
3. 電梯列為免計容積

其實以往虛坪改革題目開得很大，但這次好像慢慢縮成3個焦點。不過，建商公會的看法是：也不能這麼簡化。因為開發一個案子要投入成本，我們講個原則：房子是房子，旁邊的樓梯是公設，造價成本不一樣嗎？不能說「房子1坪蓋30萬、樓梯1坪蓋8萬」，沒有這回事，整體造價是一樣的。但消費者普遍認為，公設房價要低於室內價格，導致成本結構與終端售價的差異，就像不該把肉絲與豆腐分開計價，最終還是該回到總價論，畢竟所有的公共設施都有其功能。

該如何看待虛坪改革？

秘書長：供需仍是影響房價最大的因子，虛坪改革是透過登記方式的改變，降低公設比，實際對建商而言，成本沒有變低，我認為不會有效的影響房價下修。

奕農：民眾對於公設有不少疑問，舉例來說，同樣是平面車位，有些登記6~7坪、有些登記12坪，為什麼有些大、有些小？第二個問題是，新建案公設比30多%算合理，但有的社區有媽媽教室、圖書館、冷藏室，有的社區什麼都沒有，公設都一樣是30多%，這些都很值得被討論。

虛坪改革帶來的實質改變是？

秘書長：登記方式的改變，對民眾而言，公設比平均會降低5%，但5%並沒有消失，仍有登記到公共分攤的面積當中。內政部表示，凡沒有買車位者，不需再分攤公共車道面積，這意味著地下停車場權屬將重新分配。舉例來說，地下室面積 100 坪，扣除機電、變電室、消防空間等 30 坪後，剩下的 70 坪（包含車道與通道）將改由購買車位者分攤，沒有買車位則不必分攤這些面積，原本屬於公有部分的車道，將轉為專有部分，產權也會獨立，總結就是車位分攤制度的改革。

奕農：秘書長回答的意思是，室內消失的5%公設面積，會轉到車位權狀上，車位的權狀面積就變大了，樓上價格不變，登記坪數縮小，感覺房價應該要下降，一般人會不會有這樣的想法？

登記方式改變，等於房價下降？

改革後，車位權狀面積會變大，但秘書長強調：「車位價格仍以一個為單位，不會因坪數變多而調整價格。」也就是說，登記面積改變並不會直接拉低或抬高總價。舉例來說，若原本房屋室內 35 坪、公設 10 坪、車道分攤 2 坪，總坪數 47 坪，每坪單價 60 萬，總價為 2820 萬，加車位 130 萬，總價 2950 萬。若車道面積 2 坪改由車位承擔，表面上樓上坪數少了，從計價規則來看，室內少了2坪，看似便宜 120 萬，但總價事實上不會因此下降。秘書長反諷：「如果登記少就能讓房價下降，那乾脆連室內面積都不登記，房價就變零了。」

房價結構仍需考量總成本，而非帳面坪數。

多年前的案例，雨遮從計坪計價，到計坪不計價，最後不計坪也不計價，這次車位登記的改變，跟過去雨遮改革，是否是相似的概念。

借鏡雨遮改革，房價有降嗎？

秘書長：雨遮改革導致室內登記坪數變少(但實際面積不變)，我們看到兩個影響層面，第一是都更共同負擔比例會上升，如下圖所示，雨遮不登記，以整個建案的開發成本公式來看，同樣會使建案的總銷售坪數減少，進而導致總銷金額下降，換句話說就是建商成本會增加，對共同負擔比的要求就會拉高，不利於都更發展。另一個可能則是，建案的單價會拉高。

然而，最後的結果顯示，「新案單價提高，舊案跟著上漲。」因此，虛坪改革雖降低公設比，不代表房價會跌，甚至可能出現新舊案「單價被拉高」的現象。

車道的稅費、管理費由誰負擔？

若車位成為專有空間，未買車位者仍須通行車道，將出現「使用他人產權」的灰色地帶。此外，車道需繳房屋稅，未來稅與管理費如何分攤，也成為新的爭議。也可能出現「樓上收一種管理費、地下收另一種」的複雜模式，對管委會運作造成挑戰。

與談人總結

奕農：第一個好處是以後車位坪數會較一致，對大家來說會比較公平，第二個好處是公設比會降低，至於會不會影響房價，我認為沒有必然關係，從雨遮的案例來看，單坪價反而是漲的，但我認為車位未來應該會變貴，整體來說，虛坪改革對於房市是正向的發展。

秘書長：登記方式的改變，對於房價的影響度有限，總價不變，但單價有可能拉高。另外，希望政府在修法時多聽業界建議，讓法規更細緻，以免對都更、危老、合建案造成衝擊。