看屋筆記：桃園市中壢區新潤明日禾禾(個案+價格分析)

青埔高鐵特區，因為區內的生活機能目前都還是圍繞著華泰名品城周遭，除了A18站附近的個案比較方便外，其餘個案的生活機能還沒那麼方便，但這次要介紹的新潤明日禾禾，附近有全聯，又是公園第一排，算是在區域內生活機能較佳的個案。

建案特點：

1. 交通機能：捷運A19站約650公尺（走路約8分鐘），算是青埔區域內近捷運的個案。

2. 生活機能：全聯約100公尺（走路約2分鐘），3000坪公15公園約100公尺（走路約2分鐘），未來美術館約300公尺（走路約4分鐘），青塘園約500公尺（走路約6分鐘），開車約4分鐘到華泰名品城。

3. 公園景觀：3000坪公15公園第一排，無限棟距，視野景觀佳。

新潤明日禾禾格局分析：

1. 全區為獨棟規劃，標準層為2~3+1房23~47坪規劃。

2. 同一層6戶2部電梯，使用上稍為不足。

3. 綠色區塊為小2房23～25坪規劃，格局相似，皆為單面採光，南北坐向，廚房在客廳前方，採光會略差一些。此戶型會以A2戶面公15公園，視野較佳，A6戶的視野會被大樓擋住，較為不佳。

4. 橘色區塊為小3房38坪規劃，皆為邊間三面採光，坐南朝北，獨立玄關規劃，主、客浴皆有開窗較為難得，不過視野上，會被大樓擋住。

5. 藍色區塊為3+1房47坪規劃，格局相似，皆為邊間三面採光，坐北朝南，獨立玄關規劃，有多的加1空間可以利用，機能性較佳，主臥有獨立衣櫥空間，主、客浴皆有開窗，面公15公園，視野佳無限棟距。

實價登錄分析：

1. A19站區域個案：

新潤明日禾禾目前開價約33萬，實際成交會在低一些，可以參考這邊。

新潤明日苑NO8國峰苑屋齡2年，平均成交約32.96萬，近期成交約30~32萬。

新潤明日朗朗目前開價約28萬，實際成交會在低一些，預計成交價約22~23萬，可以參考這裡。

璟都HOME1屋齡2年，平均成交約22.29萬，近期成交約21~23萬。

2. A18站區域個案：

新潤A18目前開價約37.5萬，實際成交會在低一些，預計成交價約32萬，可以參考這邊。

站前A+目前開價約32萬，實際成交會低一些，預計成交價約27~29萬，可以參考這邊討論。

寶徠花園屋齡1年，平均成交約36.75萬，近期成交約31萬。

3. A18站區域為中心商業區，整體生活機能交通會比A19站區域來的佳，整體價格A18站區域會比較高，但是距離捷運的遠近，也對該案的價格有相當大的影響。新潤明日禾禾與新潤明日苑NO8國峰苑距離A19站較接近，因此會比新潤明日朗朗、璟都HOME1價格高一些。但如果新潤明日禾禾與A18站區域個案相比，還是會比新潤A18、寶徠花園、站前A+便宜，整體來看，新潤明日禾禾的價位上符合A19站的區域行情。

A19站區域個案

A18站區域個案

新潤明日禾禾評價：

新潤明日禾禾離捷運A19站約650公尺，全聯就在斜對面，採買相當方便，加上對面就是3000坪公園綠地，離未來美術館約300公尺，個案的環境不差，比較可惜的是離個案約60公尺有加油站，有在青埔找公園宅的可以來參考看看新潤明日禾禾的規劃。