營建、房地產業，是火車頭產業嗎？央行報告忽略的背後乘數效應？！

房地產業是不是火車頭產業？央行在先前9/19的理監事會會後資料再度強調「營建工程業與不動產業對經濟成長貢獻不高」！究竟房地產業扮演了什麼樣的角色？他在台灣經濟中實際貢獻度如何？本次樂居房市大全的主持人-田大全與樂居創辦人-李奕農邀請到不動產開發商業公會秘書長-于俊明，一起深入分析探討背後的原因。

央行為何認為建築業貢獻有限？

央行的報告主要從兩個面向質疑建築業對經濟的貢獻 ：經濟成長率和受雇員工數。

1. 經濟成長率貢獻度低：央行數據顯示，營造工程業和不動產業佔整體經濟成長率（2024年）分別不過是 0.07% 和 0.06%。住宅房屋的比重貢獻度更小。

2. 受雇員工數不及其他行業： 央行指出，不動產業和營造業的受雇員工數約 64 萬人，低於製造業、批發業、零售業、住宿餐飲業，這一說法讓不少從事不動產相關行業的業內人士感到受傷。

房地產業其實很重要？

李奕農：房地產業被視為火車頭，是因過去有來自羅斯福新政的觀點，尤其在經濟蕭條時，透過公共建設和營造拉動內需，促進消費，進而帶動經濟繁榮；同時也有另一派則認為，不動產是經濟發展後的產物，是經濟好轉後，有錢了才會發展。

于俊明：建商工會有做了一些研究比對資料與數據，以下總共有3個角度值得提出討論。

1. 不動產業對經濟成長的貢獻

在央行的資料表示對經濟貢獻比例分別為0.07%與0.06%，遠低於製造業的2.68%；若從GDP來觀察，營造業占比為3.11%、不動產業為7.58%，加總占比近11%，比金融保險業6.42%為高。

GDP金額部分，營造業的6419億與不動產業的1.8兆合計達2.15兆，這個金額遠高於了金融保險業的1.62億。

2. 不動產業對中間產業的帶動

央行表示營建與不動產業受雇人數並不多，然而根據主計處的產業關聯表，不動產跟營建業每生產1單位可分別帶動2.24單位、1.82單位的中間需要，加總起來超過4單位的帶動高於金融服務業帶動2.49單位的中間需要。

3. 不動產業對稅收的貢獻

根據財政部資料，2024年與不動產移轉有關的稅收例如房地合一稅、土地增值稅、契稅(不含印花稅、營業稅)就達2092億，再加上地價稅、房屋稅有多達2514億。這些稅收將會被運用在住宅政策、長照支出與地方建設等等，近期更傳出今年上路的長照3.0隨著房地合一稅的減少，經費可能隨之影響，可見不動產稅收的重要性。

于俊明：舉這些例子並不是要顯示建築業有多偉大、泯滅別人的產業，而是各行各業皆有他的貢獻之處。時空背景移轉之下，已經從早期重視內需到現在科技業外銷為主並創造高產值的現況，但並不代表相對比重變小的內需產業就不再重要，這是希望大家能夠謹記的一點。

在央行打房影響下，忽略了什麼？

業界認為，央行選擇性信用管制（打房）的動機，可能是誤以為建築業貢獻度不大，從而取得政策的正當性。

于俊明：成本推動是房價上漲主因之一。建築業質疑，房價上漲不應只歸咎於投機炒作，過去 13 年來，營建物價指數上漲超過三成。加裝隔音層、光電、綠植栽等新法規要求的建置成本，也是會導致房價推動上漲的因素。

地主與建商的成本分攤： 此外，土地的取得成本和地主分潤模式，也加劇了房價上漲的壓力。例如，建商若與地主採六四分合建，建商需承擔所有的造價成本；當原物料上漲 6 萬元時，建商可能將房價抬高到 20 萬元/坪才能反映給地主的成本。

對於央行的打房政策，有什麼建議？

于俊明：我們有以下的幾點建議希望可以改善：

1. 對於高價住宅的標準

隨著物價等基本面不斷變動，但現行高價住宅標準已有13年沒有調整過。建議應考慮購屋族，特別是首購族。若購屋後進入貸款流程時因銀行鑑價達到高價住宅標準，他們可能面臨貸款成數不足的問題 。

2. 換屋族的協處措施

建議將換屋族的換屋期限延長，並確保銀行能更有效落實協處措施，避免換屋族在實務上難以獲得貸款。

3. 釋放銀行資金，用於照顧首購與換屋族

呼籲央行運用銀行法72條之二規定的放貸上限餘裕，將資金用於照顧首購和換屋族。

結論：百工百業都重要，不應該歧視

各行各業都有其貢獻，不應有產業歧視。無論是否為「火車頭」，房地產作為內需產業，其關聯性極廣。央行應更審慎評估政策的全面影響，避免只見外銷產業的貢獻，而忽略內需產業的重要性。過於激進的打房政策可能導致資金鏈斷裂，甚至讓正在施工的建案面臨爛尾風險，錯殺無辜。最終還是呼籲市場秩序應盡量正常化，讓其順利運作 。