「租霸下車條款」來了！租賃專法修法，能終結惡房客欠租惡夢嗎？

近期內政部提出的《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）修法方向，在租屋市場上投下震撼彈，也引發了熱烈的討論。這會為租賃市場帶來什麼好處甚至是隱憂？本次樂居房市大全主持人-田大全、樂居創辦人-李奕農邀請到了台北市住宅租賃服務商業同業公會的理事長-林政緯一起來深入討論，房東與房客之間的權益應該如何平衡？

租賃專法修正四大方向

修法目的是希望讓租客「穩定安居」，房東「出租放心」，推動租屋市場朝長期穩定發展。主要朝四大修正方向進行：

1. 延長租約保障：房客享有訂約及續約合計3年租期，房東僅能因自住收回房屋。

2. 合理漲租限制：續約租金漲幅，不得超過通知當月房租指數的年增率。

3. 房客權利解禁：房東不得有禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰。

4. 糾紛解決管道：未來租屋糾紛，可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。

內政部為什麼會選在此時推動租賃修法？

林政緯：內政部在此時修正草案，主要是因為擔心房客面臨租約不穩定、容易被房東請走或任意漲價的問題。儘管實務上，多數房東為了租金穩定，很少在沒有退租情況下漲價或趕走房客，但政府仍希望藉由修法讓租賃市場更健全。然而，政府的初衷雖好，但可能少顧慮了一些事情。例如，若強制規定房東必須照顧弱勢、限制漲租金、以及延長租期保障（如內政部提出的「保障3年租期」），可能導致房東在首次簽約時就預期性地將租金加高。

針對租賃專法修法，公會的六大主張？

• 反對三年限制租期與強制續約

在延長租約保障方面，內政部版本提出保障房客最短3年租期，除非房東有自用需求或欠租等法定情形，否則不得拒絕續租。

林政緯：目前的民間習慣多為簽訂一年約，公會認為強制干涉不妥。有房東團體代表也提到，若房東房子只空閒一兩年，可能就不願意投入市場出租，反而減少短期房源。

• 修正《公證法》第十三條

為了保障房東權益，內政部修法方向中增訂了「租霸下車條款」，若租客惡意欠租、妨礙安寧或從事非法活動，房東可提前終止租約。
 

此外，針對欠租問題，公會主張修正《公證法》第13條，若租約經過公證，在欠租達一定期限（如四個月）後，房東可直接申請強制執行，執行房客的薪水所得，並在到期不搬離時申請警察強制驅離。內政部修法版本也同意此方向，若經公證的租賃契約，租客欠租符合終止條件仍拒絕搬遷，房東可逕送強制執行。

• 反對斷水斷電作為手段

林政緯：公會反對房東以「斷水斷電」作為驅趕租客的激烈手段。在實務上，房客多會繳納水電費，但積欠租金或管理費。因此，公會希望透過修正公證法等更平和、有法律效率的方式解決欠租問題。

• 租金漲幅應回歸市場機制

林政緯：公會主張租金漲幅應回歸市場機制。在租金限制方面，內政部規範房東續約漲幅不得超過行政院主計總處公布的房租指數年增率，但不免擔心，一旦訂下漲幅限制，房東反而可能產生「預期性」心態，在續約時即使只漲1%到3%(在規定範圍內)，也會變成慣例。

為什麼租金不實價登錄？

李奕農：我認為租金實價登錄難以推動普及有其背後原因在。除了既有登錄不完全的問題之外，又有社會住宅大量登錄，這都會影響數據的穩定性和基準點。

房屋修繕責任，如何釐清？

林政緯：在租賃糾紛中，「東西壞掉、房東不修」常是房客最在意的問題之一。根據民法及租賃條例，除非另有約定，房屋或附屬設備的損壞（不可歸責於房客）原則上由房東負責修繕。

當遇到外牆漏水或結構性問題時，責任歸屬於房東。若房東不修，導致房客無法居住或造成困擾，房客可與房東協商提出租金減免或無條件退租；如果是冷氣、家電等非建築結構的設備，責任歸屬應在簽約時點交並講清楚。房東可以選擇不負責維修，但可能因此降低租金，由房客自行修繕或更換。

值得一提的是，「包租代管」業者在處理修繕問題上通常更有優勢。他們能快速處理維修，甚至在遇到漏水等嚴重問題時，在有空屋的情況下，有機會能協助房客緊急更換住處。

公益出租人與租金補貼是解決居住問題的良方嗎？

政府透過「公益出租人」政策鼓勵房東納管。加入公益出租人可享有所得稅、房屋稅、地價稅的稅賦優惠，例如每月租金收入有1.5萬的免稅額，且列舉費用可扣除 60%。

田大全：此政策有助於誘使房東合法報稅並增加房源供給。然而台灣的租金相對於房價來說本來就偏低，居住問題的核心是房價過高而非房租太貴。政府的核心責任應是管理居住問題，例如對年輕人提供租金補貼，確保他們有安身立命之處，而不是讓他們流落街頭。

總結而言，健全的租賃市場需要房東與房客之間的平衡與互信。修法立意良善，但如何兼顧保障房客權益的同時，不至於過度干涉市場，造成房東退場、房源減少，將是未來租賃專法能否成功的關鍵。