央行踩剎車，政院加油門-交易量崩盤下，房價可以撐的真相

當前房市正上演著一場詭譎的戲碼。攤開數據，上半年的交易量已然崩跌，只有去年同期的31%，情勢彷佛回到2016房地合一稅剛上路的「史上最冷」冷凍期。

這波房市急凍，主要源頭來自中央銀行對各家銀行設下的不動產放款集中度上限。這道緊箍咒，使得多數銀行只能在舊有房貸還款後，才能「騰出」額度承做新的房貸。

房市急凍:為何銀行不愛「新青安」?

雪上加霜的是,廣受首購族歡迎的「新青安」房貸，因其寬限期長、轉貸不易的特性，減緩了銀行舊貸本金的回收速度,加上只有1.7%多的利率，與一般房貸2.5%〜2.8%，有明顯的價差，大幅降低了銀行承做新青安的意願。

所以，雖然銀行不會明著拒絕，但檯面下的「軟釘子」可不少。想辦新青安?至少排隊三到五個月。同時，銀行對房子的估價也遠低於成交價，或者加上較嚴格的收支比，一間正常的房子，一般貸款可以貸八成，但送了新青安，貸款額度下來時會發現只能貸五〜七成。最後就變成一個很荒謬的困境:想抑制投資客，但正常的買方，不管是首購或者換屋，都大受影響。

在這種背景下，行政院和央行上演了一場有趣的「政策拔河」。行政院長卓榮泰開始對公股銀行喊話，說「政策是抑制投機，不是要讓需要的人買不到房子」，把新青安貸款排除在銀行法72-2不動產放款比例的限制之外。

但另一邊的央行，卻是鷹派抬頭。畢竟，打房政策已經推到第七波了，房價卻還沒明顯下跌。央行擔心，現在一放鬆，之前的努力就全白費了，如果現在就因為壓力而鬆綁，等於是告訴市場「大家可以繼續炒」，那將是政策的失敗。於是，我們就看到「一個政府,兩種聲音」的奇景：行政院想踩油門，央行卻死踩著煞車。

買氣冷,房價為何還不跌?

說實話，讓房價軟著陸，其實是內政部、財政部甚至整個内閣共同的事情，但現在卻變成央行的KPI，用房價有沒有下跌來決定是否要繼續管制的依據，是相當詭異的事。

以現實的狀況來看，房價大概是漲2倍跌5%的狀況，成交量縮得很嚴重，但價格卻沒怎麼跌，主要兩個原因：一是股票市場還是處於高點，持續的創新高讓大家口袋裡還是很有錢，並沒有一定要賣房來斷尾求生的狀況，也讓房市要出現下跌，並不容易。二是供給量不足，從樂居統計的二手市場待售量數據來看，市場上賣的人從一月開始一路往上，但是到了五月的高點之後，卻開始往下，原因在於很多人賣了一陣子之後，發現價格不好，或者沒人出價，就轉賣為租，放棄在市場銷售。

這一波真正想下車的人，大多是2023年底到2024年上半年買預售屋，或者在交屋貸款上碰到麻煩的人，但受限於預售禁止轉手，導致想便宜賣也沒有辦法賣，只能想辦法籌錢硬撐到底。

如果真的要讓房價下跌，其實需要相關的政策同步檢討，增加供給，例如開放預售市場的轉售，讓想跑的人可以跑，在目前買氣不振的情況下，持續降價的交易在揭露之後，成為下一批交易的天花板價。這樣才會讓大眾產生對於房價下降的共識。

政策的主軸應該是出量來壓價，以現在政院與央行不同調的情況下，僅是控管銀行貸款，凍量來拱價，讓真正要買房的人，一沒便宜可撿，二沒錢可貸。
 

年底房市有機會產生新方向!

以現在的不動產放款比例來看，已經從管制時的高點26.82降至2017年近九年的低點，從銀行曝險角度來看，其實央行已經沒有甚麼管制的必要。

央行9月18日的理監事會議，雖然沒有太大的改變，但是在行政院積極整合下，可以觀察年底是否有機會結束房市政策的雙頭馬車狀況。一旦結束，將會產生一個明確的方向，可能會是一個明確的買點訊號。

我並不反對抑制投資需求，但是對於每次政府的打房，除了房地合一稅有訂日出條款以外，全部都是「朔及既往」。房價大漲，政府的稅收好收滿，然後再揮舞正義大旗，砍掉一小搓上車比較晚的菜籃族倒楣蛋，平緩一般人對於財富分配不均的剝奪感。這種獵巫的方式，雖然說在整個社會的氛圍之下，只有零星的反對聲音，但以法律保障人民財產的角度，這是不對的。

本文同步刊載於 先探投資周刊 2371期