「真」便宜的房子買得到嗎?

「真」便宜的房子買得到嗎?

「我想買到低於行情價的房子!」這是買方心裡最想說的話。事實上,行情價是區間概念,一般的自住型買方如果認真做功課,有機會買在行情價的下緣。但若把破盤價當成買房子的唯一目標,通常不是被騙,就是買不到房子。

一般人難買到破盤價

市場上很少真正低於市價行情的物件,一旦出現,可能債權人或知道消息的仲介就自己先買下來了,或者業務員會通知能最快下定的客戶。假設有兩組客戶,A在房屋買賣上有豐富經驗,看一次房子就能決定;B則是新手,自己看完房子後,還要請家裡的人再來看。就算家裡人都同意了,還是會告訴業務員,可不可以用更低的價格談談看?那業務員會怎麼做呢?

若是想賺佣金的業務員,明智的做法是該通知A客戶,因為客戶猶豫太久,業績就是別人的了;更厲害的手法會同時通知A和B,結果還是A會買到,但可以順便給B來個震撼教育,會縮短以後看屋的猶豫時間。

關鍵在於A買家經驗豐富,了解市場行情,只要差價夠多馬上就會出手;而缺乏經驗的自住型買家B,並不十分清楚房子的價值,會著重在房屋的條件,如空間、家具、家人的意見……等。

B如果堅持要用很低的價格來買房子,業務員可能直接放棄這個客戶,另一選擇則是介紹一個價格表面上便宜,但條件較差的房子,例如水箱層戶、車道上方戶等,只要B沒辦法分辨,就會覺得撿到便宜而成交。便宜雖然撿到了,卻買到不那麼好的房子。

戰略考量,長期來看就會是「真」便宜

因此買屋的觀念一定要正確,如果自己的專長不是買賣房子,用「合理的價格」買到「好房」才是重點。

不過一般人想買便宜的房子就一定沒機會嗎?戰術上不可行,但可以從戰略著手。首先,景氣好是投資客戶的天下,但供過於求,時機不好還要賣房子,自住型客戶就會有機會。

第二,當整區的價格因為某些因素而被低估,在這些區域挑選房子,即使買的不是破盤價,實際上卻也是相對便宜的價格,長久來看都會是一筆划算的投資,像是淡水新市鎮靠近輕軌站的社區、新莊副都心,個人認為都是屬於低估的區域。

淡水新市鎮被低估,因為一年多前靠近輕軌站的社區最高有25到30萬元/坪,現在有機會找到一字頭的價格,而且離輕軌站愈遠會更便宜。輕軌興建中,淡江大橋、淡北快速道路已有雛型,在交通有解的情況下,房價卻回到「建設口號期」的價格。

而新莊副都心重劃區在景氣好的時候有到55至60萬元/坪,目前受到機場捷運線通車不斷延後,還有供給量大的影響,現在成交單價大都落在40幾萬,偶而還出現三字頭的建案。但這裡的地理位置好,一旦機場線通車,離台北車站只有兩三站,對比類似距離的捷運站,例如民權西路、東門、江子翠周圍新成屋的價格,目前相對便宜。

最後的戰略手腕,可從政府標售案下手。政府標售案不知道怎麼標、何時標售沒人知道……但買便宜的機會就藏在這裡。

把握「人多的地方不要去,人少的地方多留意」的原則,從戰略上撿便宜才是正常買方可行的獲利模式。當然,不是所有的重劃區都會被低估,重點是持續關注市場與蒐集資訊,就會發現差異。等到資訊充足了,自己才有勇氣做出與大眾不一樣的事,進而獲利。

 

 

更新時間 2017/04/28
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