【區域房市】空頭對策？打回原形還是逢低進場？台南第一線仲介觀點！#東區 #永康 #安南 #鹽行

第一，空頭的時間通常比多頭短很多，無論股市或者房市都是如此。
第二，一定要持續看房，這樣你才會有體感，甚麼叫房價高，甚麼叫房價低。
第三，想逆勢進場，在台南優先考慮四個關鍵字 #生活機能、#交通、#重劃區、#建商品牌
 

怎麼看空頭市場?

如果用1-5月預售+成屋的實價登錄筆數計算，全台灣的交易量，較去年同期下滑了76%。只剩1/4的交易量，這種慘烈的狀況幾乎已經回到了前一波房市最谷底的2016年。

不過面對「空頭市場」，不必過度恐慌，因為它的持續時間較短，而且房市的空頭，它的波動遠小於股市。
 

央行的研究指出，台股的「牛市」時間佔比約 67.3%，平均持續長達 25.5 個月。相較之下，熊市的時間平均8.7個月，出現的機率也低(中央銀行季刊第三十四卷第二期)。

房市也同樣如此，以信義房價指數來看，多頭的時間，平均長達24.5季，整體漲幅67~92%，空頭平均時間約5.5季，整體跌幅僅約6~7%左右。且房市還有一個特性，當屋主發現行情不好時，多數人選擇的是「轉售為租」，而不是拋售。

從我們統計各大售房網站的數據就可證明，因為房市交易冷，市場上掛賣的數量從去年底開始大量的增加，但到增加到一定程度之後，六月開始卻出現連續三個月下降，並沒有如一些網紅所說的拋售潮出現，這樣的特性導致房市的跌幅遠較股市低。

因此，在這種「牛長熊短」，以及可「轉售為租」的情況下，長期持有者，資產增值的機率都較高，真的有購屋需求，反而是可以把握空頭下的入場時機。

當然，沒有讓你一定就是現在買房，但看房一定要持續。

因為空頭市場最大的錯誤觀念就是覺得"房市不好，後面還會跌，先不看房，以後再說"。你沒有在場內，不會知道空頭什麼時候結束，也分辨不出現在的價格是高還是低。場外的人永遠只會覺得房價高、要崩盤。

我們今天就以台南做為案例來分析。在「北輝達、南台積」AI雙引擎時代，南科已經成為台積電在新竹以外，最大的生產基地，長期的潛力沒有問題，但是在短線上，卻成為交易最冷清的區域之一。

這時候如果要看房子，依然要鎖定台積電相關的區域嗎？還是要注意什麼條件？我們來聽聽第一線的仲介怎麼說？

第一線仲介看法?

陳千騫：
長線上其實我還是看好南科周遭，第一就是新市的新和重劃區，還有善化周遭，跟善化七區。他們工程如果相對完善、機能起來，真的是未來長線可以長期投資的地方。 

目前都是南科工程師購買量較高，我今年目前成交也集中在那邊(南科周圍 )，明顯看得出來這一波下修對於首購族或者是換屋族群，他們是有感的，他們還是會選擇在這一個時機進場。

看好的區域：南科周圍

鄭宇盛：
目前我們還是以安南區那邊，因為現在很多建設，還有一些新的重劃。相對房價、土地成本還是比原本的台南市低啦，當然未來人口可能會往那邊去住。
永康比如說大橋重劃區，相對也是非常不錯的位置點，因為往北可以到南科，往南就會到台南市的東區、成大，這比較屬於中間的地帶，生活機能也非常齊全，所以永康大橋重劃區也是不錯的選擇之一 。

看好的區域：安南、永康

吳冠霖：
我會蠻推薦安南區跟永康區。因為這幾個區塊的房屋總單價，我覺得還沒有到市區這麼的高，可能動輒一坪要50幾萬這麼多，總價也不會太高，所以我覺得是蠻好的。第二個是這幾個區塊都陸續在發展，它的重劃區有起來。永康的話，像鹽行國中重劃區，其實它連接到快速道路是最快的，也算是離南科最近的一個重劃區，那邊有發展起來的話，我覺得會蠻漂亮，而且他有一些像三村國小、台南應用科技大學的舊商圈，可能不到五分鐘的路程。

看好的區域：首選安南、永康

劉育琪：
永康。永康絕對是永康。永康這個地方在原本台南縣的時期，他人口就已經很多了。現在他又有重劃區，而且你看東橋一個鹽行一個，然後加上中華路，它本身就是一個很大的商圈，然後又連接到東區平實。永康它的價錢相對於東區還算是比較低。它的交通又很好，生活機能也不錯，學區也還不錯。

看好的區域：永康

邱宣堯：
觀察下來的話，東區跟永康還是最主要熱門區域。因為它畢竟還是最穩的蛋黃區，剛性自住需求比較足夠。再來的話可能像安南區，因為有些重劃區的推展，所以說安南區其實也是都有跑起來。
炒得最熱的就是善化或新市，這些新建案一直在蓋，其實南科工程師甚至投資方都有在進場。但我目前接觸到的部分呢，就是工程師要自住的話，他們可能會選擇到永康或者是像安南這些區域。

看好的區域：東區、永康、安南

台南攻守兼備區域:首選永康、安南

訪問完我其實有點驚訝，這些在地第一線的仲介，給出的答案出奇的接近。在潮水退去，成長性不再是唯一的指標，攻守兼備的區域反而更受重視。

永康、安南:台南人口的前兩名，有一定的基本購屋需求、生活機能，有成長的議題，價格也還沒頂到天，是最多人推薦的區域。其次才是蛋黃的東區還有議題性最強的南科。

• 永康區:位於南科與市區的中間位置，往南科和往市區都會在15分鐘的通勤半徑之內，屬於市區外溢的第一站。區內的兩大重劃區可以特別留意，兼顧機能與發展潛力，像是鹽行國中重劃區可以吃的到市區的機能，同時擁有北外環、國1以及轉運站，在台南有獨一檔的交通優勢。講了20年的永康砲校，確定在今年(2025年)底遷徙，會讓大橋重劃區的交通條件大幅升級。
• 安南區:北外環工程的加持下，因為重劃區多，容易找到基期較低的區域，不管是建商還是仲介，都認為是極具成長性的區域；
• 東區:是安全牌，台南的蛋黃區，不管是現在還是往後看十年，地位都不容易被取代。
• 善化、新市:南科所在地，議題性是最強的，比較大的問題在於周圍的城鄉發展落差較大，還需要發展時間。

台南買房關鍵字:生活機能、交通、重劃區、建商品牌

另外，在訪談過程中，他們都有提到一些關鍵字，整理出來最大的交集大概是： #生活機能、#交通、#重劃區、#建商品牌

這四個關鍵字是你在台南買房的時候應該優先考慮的。在房市轉空頭的時候，生活機能，交通建設，是否現在真的存在，而不是一個遙遠的規劃，會是剛需買方的重要考慮點。

#生活機能
以劉育琪作為代表：
我這邊定義的生活機能好，是有學校、附近有便利商店。你騎車到便利商店不能超過三分鐘。在學校旁邊的房子，我認為永遠不敗。交通。就是它不能離主要幹線太遠。譬如說省道或者是高速公路，國一國三都好。接近交通幹線這件事情還有學區、商圈都非常的重要。

建商品牌，跟大家想的比較不一樣，是從風險的角度來看。小型的營造廠、建商，在資金緊縮的情況下，容易出現問題，

像是嘉義的「鉅泓建設」、花蓮的「太極建設」、桃園的「高田營造」等都有上新聞，相對之下，品牌建商較能夠承擔風險，確保把房子蓋完蓋好，在央行持續控管資金的情況下，現階段的預售屋，買有品牌或者較大型的建商，會更有保障。

#建商品牌
以吳冠霖作為代表：
以現在這個時間點啊，我覺得客戶會去特別挑建商，因為現在有太多的建商莫名其妙就消失掉， 其實大品牌建商對他們來說也是一種保障。

過往可能會因為建商的量體比較大，他們會猶豫、思考，但現在我覺得消費者要去看的一點是:「這個建商能不能永久續存下去」，因為我們常常看有些新聞媒體，一些比較鄉下的地方，建商蓋一蓋就消失不見了，可能比建商蓋不好更嚴重。所以我覺得品牌對台南人來說，這個指標性應該是越來越重要才對。

李奕農:
最後是重劃區，重劃區雖然現在比較冷，但長期的發展性還是比較好，
加上錄製這支影片的時候，就碰到台南淹水。比較嚴重的區域，大概是仁德交流道、民安路二段一帶；永康中正南、北路、崑山科大、復興路一帶、新市往省道方向、安定區港尾里，東區台南車站周邊的四維地下道等。參考由市議員參選人江明宗製作的EMIC災情地圖，可以發現重劃區的房子在規劃和建設時，通常會納入排水設施的考量，大幅降低淹水問題。 在極端氣候越來越常出現的情況，選重劃區的房子，可以避免不少的問題。

結論

台積電的股價又創了新高，在台灣的擴廠還是屬於進行式。
就像一杯倒滿啤酒，這次的信用管制，不見得是壞事，消除掉上面的泡沫，你才有機會喝到下面甜美的酒。
 

仲介們的私房推薦看屋清單

陳千騫：
其實今年建案還是蠻多的，LM區裡面的佳鋐科匯可以考慮，因為寶佳集團他們坪效使用一直都是大家覺得還蠻不錯的，它室內有16坪，這個格局是兩房裡面我覺得蠻不錯的選擇，加上LM區那個區域學區也好，機能也都還不錯。
 

我自己有在看的是春福裕境，因為他主打的是公園首排，加上走路可以步行到復興國中小，加上台南最近很熱門的話題是捷運宅，未來也是捷運B10站沿線附近周遭的，加上我們東區不敗的就是離國道近，然後又有南紡購物中心。
 

邱宣堯：
東橋重劃區那邊有個白京白琚。因為我也提到東區跟永康是我特別推薦的地方。那邊超有質感，而且交通也很便利，所以其實白京白琚也還不錯。
 

那再來的話，如果你是南科相關的工程師，那就可以看遠雄山禾。因為它的建設品牌是蠻知名的，所以基本上品質不用擔心。它的商圈就是靠奇美跟永康，而且他到南科也不會到很遠。所以你不用說特別跑到新市或善化，可以選擇在遠雄山禾這邊，就是北永康那一帶。
 

劉育琪：
我個人真的非常喜歡聯上豐實。他的地點在東橋跟平實之間。又接近大灣交流道附近，又開發大基地，聯上自己本身還有二期，所以這個案就我覺得還蠻值得看一下。

李奕農:
買房，不只是買現在，未來的生活也要考慮進去，
仲介推薦的五個口袋名單，共同特色是產品規劃及室內空間尺度適宜，屬於自住型產品，較適合長期穩健的佈局。

「與其追逐高價核心，不如佈局下一個核心地段」買房沒什麼看房經驗的人，可以先從這些案子看起！