商辦風潮吹起！掌握商辦投資四大原則，企業主策略大公開

近年來，台灣的經濟實力穩固紮實，特別是隨著新創產業的蓬勃發展，帶動了辦公室需求快速增加。本期邀請了會計師–盧繼剛一同探討台灣商辦市場的現況。他們將從公司登記、新創趨勢、商辦投資等面向，深入解析台灣經濟和商辦市場之間的緊密關聯，以及告訴企業主們購置商辦的策略秘訣。

台灣的公司行號越來越多？

根據統計，從2022年到2025年6月，台灣六都的公司登記數量已超過80萬家，顯示出整體創業市場相當蓬勃。

此外，許多新興產業例如出版、影音製作、傳播及資通訊服務業也呈現快速成長，目前全台約有接近30,000間的公司，其中台北市佔11,000多家，新北市約5,700家，台中市則有超過3,600家 。

李奕農：這波新創趨勢受到 AI 發展影響，許多工作模式轉變為工作室或個人接案，讓創業門檻降低。根據經濟部中小企業白皮書，新創產業持續成長，而政府推動的加速器數量也大幅增加到93處，許多商務中心也因此蓬勃發展。

該如何挑選合適的辦公室？一強二大三多多！

在尋找辦公室時，首先辦公室必須符合相關法規，並能合法進行公司登記，不同行業別會有不同的法規要求。此外可以參考一個口訣：「一強、二大、三多多」

• 一強：地段強至關重要，例如台北市的信義區、未來雙子星特區或是台中市的七期重劃區，都是指標的商務型精華商圈。
• 二大：辦公區域的尺度、規劃大。
• 三多多：服務多、機能多、業種多。辦公大樓除了提供基本的辦公空間，還應具備會議室、茶水間或公共區域等支援性設施。周邊機能例如飲食、交通方便可以吸引員工，以及如果大樓內或周邊有會計、地政或估價師事務所，也能省下許多會議往返的時間與成本。

為什麼商辦市場在近幾年特別熱門？

除了新創企業的增加，政府的房市政策也是一個重要因素！目前政策「打住不打商」，讓許多投資者將資金從住宅市場轉向商辦 。

稅務考量： 住宅投資面臨囤房稅、房地合一稅等高額稅賦。相較之下，若以公司名義持有商辦，可將多項費用列為支出，例如房貸利息、地價稅、房屋稅、管理費、水電費等，甚至裝潢費也可攤提折舊。此外，個人出租的租金所得稅率最高可達 40%，而公司營利事業所得稅最高為 20%，稅務負擔相對較輕。

貸款條件： 公司購買住宅基本上不被允許，而個人購買第二戶以上住宅時，貸款成數會降至五成；但購買商辦不似住宅受央行明確規範，貸款條件依公司營運狀況為主，最高可貸至80%(貸款條件依央行及金融機構核定為準)。

壽險業投資門檻降低： 金管會自 2025 年 1 月起，將壽險業投資不動產的最低投報率要求從 2.97% 降至 2.545%。這項政策讓壽險業者重新加速進入商辦市場，例如元大人壽、台灣人壽和南山人壽都有多項投資案出現。

個人 vs 公司買商辦出租，哪個比較划算？

要使用個人名義或是公司名義購買商辦出租，都是需要繳納相當的稅金成本，以下就來計算哪種方式較為划算：

1. 個人名義購買：如果是個人購買商辦並出租，將會併入「個人綜合所得稅」申報，租賃所得的計算上可以扣除43%的必要費用。假設每月租金收入為10萬，扣除必要費用後，每月申報租賃所得即5.7萬。需要注意另有2.11%的二代健保費用。

2. 公司名義購買：若是公司名義購買出租，需課徵的是「營利事業所得稅」，計算方式為 『租賃所得=（租金收入-相關費用）*20%稅率』。相關費用可以列舉的項目相當多，例如房屋稅、地價稅、裝潢費、折舊或利息支出...等，因此任何的收據與發票需要留存。公司無二代健保費用需繳納，但另有5%的營業稅。

• 哪種比較划算？

兩者綜合比較計算，公司出租可扣除的必要費用項目多，如果列舉費用可以超過租金收入的43%，由公司名義購買辦公室出租是比較推薦的出租方式。

想投資商辦，四個重要原則

1. 從收入上分析：評估要使用個人名義或是公司名義購買，要審慎計算評估。

2. 投資成本和費用分析：稅務的扣抵以及費用項目計算。

3. 稅務分析：個人綜合所得稅與營利事業所得稅的稅目與稅率，稅率級距差異相當大。

4. 長期穩定：比起租金高，有穩定的租期，穩定的被動收入更為重要。

為什麼有企業會買預售商辦？考量是什麼？

調查六都上半年的預售實價登錄資料，商用不動產交易都佔有一定的比例，當中更以台中9%是六都最多。一般狀況下企業會希望即刻搬入，找成屋的商辦居多，為什麼還是有購買預售的需求呢？

李奕農：通常會購買預售商辦的公司只有兩種情況，第一種通常是購買企業總部，能夠量身打造需求的規格，因此會買一整棟的情況比較多；第二種情況則是個人網紅或工作室隨著事業的發展，賺到了一些公司的資金並有投資的需求進行佈局，就會有購買預售辦公室的可能性。

• 預售等待成屋約需要3-4年，什麼樣的企業才會買？

李奕農：如果要適合買預售商辦的企業，通常是已經步入成熟期的公司，已經不會有大量員工擴編的需求的時候進行購買。

要購買，還是承租商用不動產？

這是一個許多老闆都會面臨的問題。自購和租賃各有其優勢，選擇取決於企業的經營模式和長期規劃。

• 企業自購辦公室的優勢

1. 資產累積： 買下辦公室等於將公司的現金轉為資產，有助於提升公司的總資產價值。

2. 資金調度： 擁有自己的不動產，可作為抵押品向銀行申請貸款，增加資金周轉的彈性。

3. 長期穩定： 擁有自己的「根」有助於公司長期穩健經營，避免租約到期後重新找房的麻煩。

• 租賃辦公室的優勢

1. 財務彈性： 租賃可將資金保留用於營運，不需承擔購置不動產的龐大開銷。

2. 避險： 若企業處於變動性較大的階段，租賃能提供更大的靈活度，避免未來擴編或縮編時空間不適用的問題。

總結：企業主與投資人如何選擇商辦？

核心地段： 選擇交通方便、有核心商圈的地段，這有助於企業徵才和提升形象。例如台北市的信義區、台中市的七期重劃區，都是核心指標的辦公精華地段。

純辦大樓： 盡量避免住辦混合的大樓，純辦公大樓能避免住戶與辦公室之間的管理衝突，投資也相對單純。

公司名義： 考量目前政府政策和稅務優勢，用公司的名義購置商辦，通常比個人名義更有利。

總結來說，台灣經濟基本面穩固且企業家數持續成長，而政府政策也未限制商用不動產的發展。對許多老闆和投資人而言，商辦已成為一個值得關注的標的，更是未來可多加參考的經濟指標。