「量縮價必跌」是真的嗎？2025年房市上半年成績單出爐！下半年將如何？

2025年上半年房市成績單出爐，結果令人不意外，全台灣的房市成績都不及格。人們常說「小跌等大跌，大跌等崩盤」，但如果房市真的崩盤了，你敢買嗎？央行打房半年多下來，台灣的房產市場究竟狀況如何？究竟該不該買房？樂居創辦人李奕農與《樂居房市大全》主持人田大全本次邀請到比房網營運長陳亮達作客，從多個面向深入探討下半年房市的可能走向。

2025上半年房市成績單出爐！全台表現不及格？

根據最新公佈的買賣移轉棟數數據，2025年上半年全台不動產買賣移轉棟數呈現「一片綠油油」，顯示成交量普遍萎縮。若以不動產買賣移轉棟數來看，在22個縣市中，買賣移轉棟數全部萎縮 。其中萎縮最嚴重的縣市是基隆，萎縮了45%，其次是新竹，萎縮了41%。六都中，台南、高雄和新北市的買賣移轉棟數也萎縮了三成以上 。然而，在這一片慘綠之中，苗栗的買賣移轉棟數卻呈現正成長 。

李奕農：苗栗的增長是源自買賣移轉棟數數據的計算上，會算入預售成屋的移轉。有許多預售屋在今年上半年交屋，這些成交量就被灌入到買賣移轉棟數中。如果以真實成交-實價登錄的筆數來看，苗栗的衰退幅度高達60%以上 。整體而言，全台的買賣移轉棟數平均衰退約25%。然而，如果從實價登錄的交易量來看，今年的成交量與去年同期相比，其實是「腰斬」的，只剩下約45%。新建案的部分更是慘烈，成交量只剩下約三成 。

「量縮價必跌」的說法，是真的嗎？

雖然交易量大幅萎縮，但房價的跌幅卻相對有限。根據信義房價指數，房價已連續兩季下跌，但跌幅並不算多。許多人認為「量縮價必跌」，這是真的嗎？

陳亮達：房價的漲跌除了整體經濟因素，還取決於屋主的心態。如果屋主不缺錢，他可以選擇不賣，甚至將房子出租，等待房價回升。但如果屋主急需用錢，為了快速脫手，就可能會降價求售。

曾經有碰到一個案例：一塊土地的開價從去年的1,880萬一路降價到1,480萬，最終以1,100萬成交，跌幅相當大。此外，房價的漲跌不能只看平均值，因為每個區域、每個產品的狀況都不同。例如，台北市在上一波房市熱潮中漲幅不大，因此這一波跌幅也有限。許多屋主不缺錢，因此選擇不賣。反觀重劃區，許多急於脫手的投資客跌幅就會比較大，例如新北市林口A9區塊房價仍在上漲，成交量表現不錯，但A7區塊則下跌。

誰受到的衝擊最大？

• 台積宅的熱度消退、價格修正

李奕農：這一波房市寒冬中，新竹和台南的房市受傷最為嚴重，例如新竹之前曾出現「無量上漲」現象，房價在幾個月內從60幾萬直接跳空上漲到90幾萬。在央行打房後，部分超漲的房價跌回到約69萬至70萬，目前約在70幾萬左右。這類回調其實是將「超漲」的部分跌回來，在市場上是蠻常見的現象。

這兩個地區過去房市的榮景，很大一部分是受到台積電設廠的題材帶動。李奕農強調，台積電的設廠和員工上班等基本面其實並未消失，只是房地產市場對此的反應突然產生了很大變化，導致房市交易量急凍。受台積電掛鉤越強的地區，房市交易量萎縮得越慘重。這些地區的價格其實「還好」，但「量縮得很嚴重」。

• 央行打房族群的衝擊

此外，央行這次的打房措施也對特定族群造成了衝擊。首先是換屋族。由於銀行對放貸審核趨嚴，導致交屋流程被拉長 。以前一個月就能完成的交屋，現在可能需要三到四個月，甚至更久 。這讓許多賣房後準備換屋的民眾，必須在拿到足夠的錢之前，持續繳交舊房的房貸、管理費等費用。央行在6月19日會議上表示，由於民眾陳情案件很少，因此認為打房措施影響有限。然而，專家們認為這與實際情況存在落差，因為交屋期拉長已經造成實際困擾。

其次，是首次購屋族。央行在放貸審核趨嚴的情況下，許多銀行為了維持業績，開始要求貸款人購買保險、基金等附加產品，這無疑增加了購屋者的負擔。

根據聯徵中心與內政部的數據，去年第四季到今年第一季，高達 43% 的購房者「不貸款」。這些買家購買的是5000萬、8000萬甚至兩億的房子，央行政策並未打擊到他們。真正的囤房者即使交了稅、賺了錢，也沒有受到太大影響，結果是房價只下跌了5%，但交易量卻萎縮了50%，政策目標是否有效達成值得商榷。

• 什麼樣的物件相對穩健？

房地產市場沒有「平均」可言，核心區塊（蛋黃區）的支撐力道更強，其抵抗不景氣變化的支撐力道會越強，越靠近市中心或生活機能越成熟的地區，交易量縮減較少，抗跌性越強。此外，基礎建設完善的地區，其房價支撐力道強。例如，台南過去因風災水災受創嚴重，房價下跌，直到基礎建設穩定後才慢慢回穩。

「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」？ 雖然這句話在過去常被提及，意指降價就能有量，但現今狀況似乎不同。有時即使降價，量也不一定會增加。

房仲面臨失業潮了？

陳亮達：市場傳聞今年將有1000家房仲店收掉，並有25萬人失業，在房市交易量萎縮的情況下，房仲業者也面臨嚴峻的挑戰。許多房仲店頭的人數明顯變少，一些房仲為了維持生計，甚至開始兼職跑Uber。雖然政府的數據顯示從業人數沒有減少，但這與實際情況有落差，因為許多人雖然有證照，但已不再從事房仲業 。

此外，房仲是一個沒有底薪的行業，許多人三個月沒有成交，就可能連孩子的補習費都繳不出來 。這種高壓的工作環境，加上目前市場的低迷，使得房仲業者流動率增加 。

2025下半年，房市主旋律是什麼？

1. 價格會跌嗎？ 

一般消費者看到價格下跌，反而會因擔心繼續下跌而不敢入場；再來許多買家不清楚當前房價是高是低，也缺乏對歷史價格走勢的認知，難以判斷是否划算。

「平轉」案件划算嗎？：「平轉」指預售屋買家因政策影響，願意以兩年前的購買價格轉讓。李奕農認為，若產品好且接近交屋，對自住客而言確實划算，等同於以兩年前的價格買到房。然而，目前市場上平轉案件不多，陳亮達指出要看到建商見骨賠30-50萬消費者才會考慮。

屋主惜售與租金上漲：如果屋主不缺錢，會選擇將房屋出租，因為租金仍在上漲。李奕農也提到，新房子其實很好租，即使賣不掉，台灣的房子通常都能租出去，且租金可幫忙繳房貸。

建築成本高漲：建築成本從過去的十幾萬漲到現在的三十幾萬，加上關稅和通膨，陳亮達認為房價「真的跌不到哪裡去」，現在是「內行人出手」的時機，可以尋找喜歡的房子，讓厲害的房仲幫忙議價。現在可以買到真實可住、生活品質好、機能佳的房子，且可以慢慢挑選。

2. 量會縮嗎？

新房與預售屋量體會更小：專家認為中古屋和新建案（代銷案件）的交易量一定會進一步縮小。從歷史數據來看，2016年房地合一稅上路時的歷史低點是24.5萬多棟。2025年上半年總成交量約13萬棟，若乘以二，全年約26萬棟。

李奕農預期全年成交量很可能跌破30萬棟，甚至會比2016年的歷史低點更低，量縮應該是一個非常確定的趨勢。許多建商選擇延後推案，特別是中南部。同時，許多屋主在賠償金額超過50萬時，寧願選擇繼續繳貸也不願賠售。買方信心不足，但屋主的降價意願和幅度與買方期待有落差，導致成交量持續萎縮。

3. 央行會鬆手嗎？

李奕農：央行給予銀行的管制時間表是到「今年底」，我認為明年有機會看到管制取消。若美國聯準會開始準備降息並走向寬鬆政策，台灣央行通常會跟進，推估央行可能會在今年底或明年尋找「下台階」來取消管制。

法拍與違約率低：主持人指出，台灣的法拍屋和違約率並未大幅增加，顯示房貸還款情況穩定。這意味著儘管前端貸款收緊，但後端穩定還款，水位相對穩定。

經濟因素與GDP：陳亮達強調，當台灣經濟（GDP）開始變差時，政府可能會調整政策以刺激經濟。若GDP跌破1%或僅維持1%出頭，將是一個關鍵信號。

政府風險考量：陳亮達表示，目前政府打房針對房仲和建商，民意支持度高，因此沒有調整政策的急迫性。只有在經濟狀況惡化或人民普遍不滿時，央行才有可能放寬政策。

給購屋者的「良心建議」

• 對於自住買家：
  • 用力看屋、建立認知：特別是沒有房子的自住者，下半年要「用力的看屋」。你需要建立「買房認知」和「選品的能力」，才能買到更安全的產品。
  • 建立「膽量」：李奕農和陳亮達都提到，有錢人與窮人最大的差別在於膽量。當你對市場有足夠的理解時，就不會一直觀望，猶豫不決。
  • 選擇好地點：回到房地產的「基本面」，選擇生活機能成熟的區域，抗跌性較強。
  • 多看、多理解：主持人強調，當你成為「內行人」時，市場景氣都將是「過眼雲煙」。

• 與房仲建立關係：
  • 陳亮達表示，現在很多房仲有「口袋案件」，這些超便宜的物件通常不會直接掛在網路上。
  • 與你信任的房仲建立良好關係，他們會在第一時間告知你這些「便宜的好案件」。
  • 投資客通常能在十分鐘內決定是否購買，但一般消費者猶豫時，好物件可能已被他人買走。

• 把握空頭時機：
  • 李奕農指出，空頭時間通常比多頭短。
  • 現在的確是房市的空頭時期，但這不見得是壞事，因為央行的管制造成了「需求遞延」。
  • 聰明的購屋者應該在這個階段「建立好」與房仲的關係，了解行情價格。當你能夠在「行情之下」買到好物件時，這對你的人生財富將是相當不錯的一件事情。
  • 田大全也提醒，不要等到房價真的大跌50%才敢買，那時可能只剩「鬼城」，你反而不敢買。

田大全強調，買房「跟景氣有什麼關係」？不景氣時你不敢買，景氣好時你又嫌貴，結果「永遠不用買」。不要只看數字，親自看房、了解市場，才能做出最佳判斷。房地產市場的變化，不僅是專業問題，更是心理上的糾結和障礙。多看、多理解，才能成為內行人，跨越這些心理障礙。