律師、里長、專業人士也涉案！揭密台灣「地面師」的駭人繼承詐術
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自從日本網路影集「地面師」上線後，引發了網路的熱烈討論，今年在台灣也破獲了大型的「台版地面師」詐騙事件，判刑了多達40餘人。地面師究竟在做什麼詐騙？一個不小心家產可能未來會被騙走嗎？本次就一起來了解這個集團背後用什麼手段巧妙的騙過大家的眼睛，以及可以如何防範未來房產不會落入他人之手吧！
什麼是「地面師」？
「地面師」一詞源於日本，指的是一群假裝是不動產專家的集團，透過詐欺手段將別人的不動產遺產過戶到集團名下。在台灣，也發生了這樣的詐欺事件，並判刑了44人，可見其規模之大。這個集團由公家機關的人員和民間組織的人員合力網羅而成，才能夠成功地騙取財產。
要通過層層的政府登記流程，地面師集團會如何瞞天過海把房產過到名下？接下來就來揭密這些背後的角色分工。
要怎麼做到騙取財產？這幾大角色需要認識
這個台灣集團雖然被判刑了44人，但根據整理，整個詐欺流程至少需要八個角色才能串聯起來。他們主要鎖定獨居老人或子女長期在國外的人，因為這些人的房地產在他們過世後，可能第一時間不會有人來繼承。整個詐欺流程可能包含以下步驟與關鍵角色：
1. 資料收集：鎖定獨居老人或子女長期在國外的對象。
- 里長：最可能知道誰獨居或誰的小孩不在台灣。
- 戶政機關相關人員：掌握戶籍謄本等資訊，確認是否無人繼承。
2. 偽造假遺囑：讓遺產繼承看起來合法。
- 律師：協助代立遺囑。
- 見證人：一共三位，作為代立遺囑的見證。
- 公證人：為遺囑進行公證，使其具有法律效力。這個步驟結合了三位見證人、律師和公證人，共五個角色來執行，偽造的遺囑看起來非常逼真。
3. 假繼承人：尋找一個假裝要繼承遺產的人，進行現場勘查等確認動作。
4. 跑完流程：利用假的遺囑和假的繼承人身份，向法院和地政機關跑完過戶流程。
由於現行《土地法》第37條之一存在漏洞，就是非地政士也可申請辦理過戶，使這個角色的尋找相對容易。整個集團透過公務人員（如戶政機關人員、里長、公證人、律師）的聯合，將別人的遺產侵占。
未被繼承的不動產，會怎麼處理？
其實，政府在這個繼承問題上設有一個貼心的規劃，就是「未辦理繼承登記列管名冊」。
1. 列冊管理機制：如果有人過世，資產經過一年沒有被繼承，地政機關會公告三個月。
2. 列冊與標售：公告期滿仍無人繼承，資產會被列入名冊列管
3. 納入國庫：列冊滿15年後，政府就可將其公開標售，所得納入國庫。
因此部分法務集團看中這個可能利用的名冊，在列管即將期滿、繼承人可能不會再回來繼承時，取得繼承權並轉售，從中獲利。
- 全台最大的地面師，竟然是國產署？！
有估價師指出，台灣最大的「地面師」竟然是政府的國有財產署？目前全台有高達7萬2000筆土地、近5000戶建物沒有辦理繼承。問題出在國有財產署的標售方式：
1. 底價賤賣：第一次標售底價是以公告土地現值或房屋評定現值計算，遠低於市場行情。
2. 層層打折：若無人購買，最多進行五次標售，每次打八折。
3. 默默標售：標售前雖然會公告，但宣傳不足，也沒有直接通知繼承人，許多繼承人根本不知道自家祖產被標售了。
這種「低價收進、高價賣出」的模式被批評是在變相圖利那些專門鎖定未繼承不動產的投機者，形同是全台最大的地面施行為。如果原繼承人想買回，還必須用市價向國有財產署購買。
我該怎麼預防，才不會讓財產被地面師騙走？
如果你沒有子女，或是子女長期在國外，且不確定家裡不動產是否有「未辦理繼承」的狀況，可以查閱相關名冊。最積極的預防方式是：
- 預立遺囑：自己事先預立遺囑，將不動產的去向處理好。
- 分年分次過戶：事先分年、分次將部分產權過戶給子女，讓子女擁有部分的權限。由於許多遺產移轉需要所有所有權人登記，這樣做能讓你的資產更有保障。
如果你是「頂客族」（雙薪無子女），或子女長期在國外，請務必為自己的資產做好規劃，不要讓不動產被別人拿走，徒留遺憾。