【區域房市】板橋江翠北側重劃區房價被低估？AB區超車成為發展最佳區？
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甲山林在板橋江翠北側重劃區的新建案，要打七折出售，乍聽很震撼，但其實祝董指的是板橋市中心七折價！不過七折也是一個落差很大的數字，代表著江翠北重劃區價格是偏低的嗎？另外，早期在重劃區中最不被看好的AB區，這一兩年卻華麗轉身，成為黑馬，到底發生什麼事，今天來看看。
一、江翠北側重劃區在哪裡？
先幫大家介紹一下，江翠北側重劃區的3個重點：
1. 這是一個環著板橋舊市區外圍，沿著環河路與河濱公園開發的帶狀重劃區。
2. 整個重劃區屬於狹長型，由西到東分別為AB區、C區、DEF區、G區，特性各自不同
3. 區域的特色是臨近水岸，因此很多社區都擁有景觀
交通上，除了E區有靠近捷運，其他六區都算是沒有捷運，但如果是騎車或開車，交通的便利性其實是比市區好的，不用經過市區壅塞的道路，透過環河道路可以快速地銜接台64、台65快速道路進入國道，東側還有4座橋梁可以直通北市。
重劃區的規劃上，扣除道路用地後，54%規劃為住宅區，公園、學校、公共設施共佔31%，商業區只有16%，純住重劃區的氛圍相當濃厚。
二、江翠北側的房價是真的被低估嗎？
先從幾個數據來看。
1. 新案的價格
實際列出板橋各區域，近一年的新案均價，最高的是新板特區，均價120萬/坪，新埔和亞東醫院約90萬/坪上下，第四和第五名的江子翠、和府中則分別為83、75萬/坪，而江翠北重劃區整體均價約72萬/坪，比上面的區域都要低一些。
再來，有人會說，板橋市區本來新案就不多，一有新案就會出現天價也正常，那我們就來比對一下
2. 中古屋的價格
江翠北側重劃區的新建案，僅比府中和亞東醫院的中古大樓略高，大概跟新埔差不多，但比新板特區和江子翠的中古屋還略低。
像是新板特區屋齡17年的｢史丹佛｣，近一年均價94萬/坪；江子翠屋齡15年的｢第一天廈｣，今年的成交3筆從87到96萬/坪都有；新埔屋齡17年的｢捷運陽明｣，今年4月成交86.7萬/坪，這些都比江翠北側重劃區的新建案還要高。
再來，我們把範圍拉遠一點，看一下同是新北第一環的重劃區房價。房價最高在新店的央北重劃區，新案的成交價落在一坪90萬，三重的二重疏洪道右岸排名第二，目前在售的新案｢玫如CITY｣、｢寶石睿岳｣、｢風華雙城匯｣，近期的均價都在80萬/坪以上，
｢潤泰CITY PARK｣更是突破100萬/坪，接下來是仁義重劃區，價格差不多在80萬/坪、江翠北側重劃區大約70幾萬/坪的價格，大概與二重的左岸差不多、但江翠北側的地點卻相對較佳。
所以整體上來看，江翠北重劃區，不管是從新北第一環的角度，還是板橋這一區的角度，房價都算是比較低估的狀態。
那原因是什麼？市場上有一派講法，是說沒有捷運經過，但其實捷運不是重點，仁義重劃區一樣沒有捷運，房價還是很高。主要原因會是推案量過多。
我們把近五年重劃區的推案量做個加總，江翠北側重劃區的推案量有15,000戶，同期的重劃區像是二重有8,000多戶、央北有6,000多戶、仁義則是4,000多戶，江翠北側重劃區是這些區域推案的2~3倍，更不用說跟市區相比。
三、各區的數據表現如何？
雖然江翠北側重劃區在整體的數據上是有低估，但真的要轉為實際的購屋決策時，整個重劃區是由ABCDEFG七個區所組成，哪一個區才是你應該優先考量的呢？
以區域特色來分，民生路東側的區域交通條件較好，民生路西側的區域的生活機能較佳。如果你要自住，建議選生活條件最好的AB區，以及有捷運的E區；C區有嫌惡設施問題、G區發展最慢，但房價卻偏高。
以民生路為界，西側的AB區和C區，水岸景觀的價值性是比較高的，因為這裡沒有高架橋阻擋，大部分的區域都可以觀賞到新月橋的風景。此外，生活機能相較於民生路東側的也較優。不過，C區因為有高壓電塔和殯儀館的問題，所以AB區的整體條件會再優於C區。
於民生路西側的，主要原因就是交通條件。萬板橋、華翠橋、華江橋，都是直通台北市的橋樑，可以說是最靠近台北市的區域，相比於民生路西側的ABC區，連結的是新莊區，所以東側的位置條件較好。且DEF區的街廓縱深較深，重劃區的氛圍會比較強烈，加上E區還有近捷運的加持，因此整體上房價會較高。但此區的缺點在於外環有高架道路通過，有景觀阻擋和噪音問題，且生活機能較差，原本有規劃商業區的立信帝國花園廣場，尚未有店家進駐，可能還需要幾年的時間。G區的部分則需要到民治街才會有最基本的機能，現階段如果要居住的話則還有一些拖吊場、資源回收場，建議避開。
但有有觀察到一個有趣的資訊，如果把時間拉回到2021年江翠北側重劃區預售最火熱的階段，當時價格最高的是G區，59萬/坪，第二高的則是DEF區，53萬/坪，第三名則是C區，49萬/坪，房價最低的則是AB區，44萬/坪。
經過三年多，排名竟然出現了大洗牌，AB區，和DEF區漲幅較多，排名往前。C區和G區雖然也有上漲，但漲幅比較低，排名往後。
會有這樣的排名變動，應該是生活機能的成型速度，以及賣壓的多寡，兩大因素所影響。
目前江翠北側重劃區整體的開發已經到了中後期，預售屋的待售量體已經大幅的減少，已從最高約5000戶到現在只剩下1000多戶，
重劃區出現大量的交屋以及人口移入。這時候買方參考的，就不是銷售人員所描繪的重劃區願景，而是實際考慮生活問題，房價的變化，會跟生活機能有最直接的相關。
G區當時離北市最近，DEF區有捷運議題，且重劃區規劃的學校用地也是在民生路東側這邊。但到了2025年成屋為主的階段，學校並沒有真正進入規劃，G區依然沒有生活機能，但E區的捷運是實打實的重要設施，持續拉抬接在一起的的DEF區。
AB區在當時最不被看好，但步行就可達國光國小、板橋國中、與435藝文特區，且緊鄰中正路商圈，餐飲購物的便利性相當不錯，
加上重劃區裡的店面開始有商店進駐，整體的居住氛圍相當優質，讓AB區反而成為江翠重劃區裡最大的黑馬，從原本區域的最低價區域，成為漲幅最高的區域。
再來，二手市場的賣壓也是關鍵的因素。在預售階段買入的客戶中，有多少人在交屋之後拿出來賣呢？
民生路東西兩側的二手待售存量走勢，在2024年5月之後卻有點不同，民生路西側的ABC區，待售量開始減少，但東側的DEFG區，在二手市場的賣壓卻開始增加。
委託賣屋的人增加，那成交的狀況如何呢？
答案是，AB區最好成交，2024年景氣最熱的時候，曾達到28%，代表委託仲介賣的房子，在三個月內，會賣出的比例大約有28％，之後雖然一路降低，但依然是全區中最容易賣出的區域。之後是DEF區，C區的房子能轉手的比例則較低，G區則幾乎沒有交易，各區差異不小。
從上面兩個數據可以看出，AB區的房子，二手市場的拿出來賣的物件較少，且在市場上也相對容易成交，因此價格漲幅較高，也就在常理之中了。
四、劣勢反而變優勢？為什麼可以後來居上？
在新北很多個案紛紛破百萬的狀況下，江翠北側卻相對的低調，是一個可以多留意的區域，在賣壓逐漸降低後，會是一個相對抗跌，容易有空間上漲的區域。但要注意格局。此區有很多以投資角度設計的房子，成屋後並不好住，建議避開。另外AB區在沒有捷運、沒有重大建設議題，最後卻出現反超，應該可以做為你日後選擇房子的時候，很重要的參考案例。