看屋筆記：桃園市桃園區璟都中路大苑(個案+價格分析)

璟都中路大苑位於中路重劃區大興西路三段與正光路交界處，鄰近桃園車站、中正藝文特區，生活機能充足，坪數規劃30-68坪2-4房。一起來看看璟都中路大苑還有哪些特色吧！

璟都中路大苑外觀圖

建案特點

1. 生活機能與氛圍：
   • 本區屬純住宅區，綠覆率高，商業活動相對單純，整體氛圍安靜、宜居。
   • 面向河道綠帶、林蔭大道，鄰近司法園區、桃園市圖，周邊公園綠地充足（如風禾公園、中路運動公園）。
   • 教育方面鄰近雙語學區，資源充足。
   • 本區屬於重劃區，商業機能較仰賴周邊的中正藝文特區、中正路生活圈、桃園站前生活圈，距離周邊生活機能皆5-6分鐘車程可抵達，例如遠東百貨、新光三越、統領百貨等三大百貨商場，力行、永安路等商圈，生活具備便利性。
2. 地段與交通優勢：
   • 本案位於中路重劃區交通要道十字軸心（大興西路三段與正光路交界處），可一路直達中正藝文特區，具備生活機能與藝文氛圍；南鄰桃園市政府與司法園區，靠近工作區位；西近青埔高鐵特區，北接桃園國際機場，約15分鐘可抵達，通向國際亦或串聯南北皆具地段優勢。
   • 車程1分鐘可接軌國道二號南桃園交流道，實現北桃一日生活圈。
   • 距離捷運綠線G10站約1.2公里，距橘線（環評中）永安路／大興西路口300公尺，未來捷運通車後，往返桃園各區皆便利。
   • 車道規劃於吉安街上，車流少，左行右行皆可銜接交流道，尖峰時段不堵塞。
3. 建築結構與建材配備：
   • 一到四樓採用一筆箍鋼筋耐震工法，同101續接器，6級耐震宅，耐震係數達0.260G。
   • 毛胚交屋，衛浴皆已完工，使用德國Villeroy & Boch衛浴，配有一體成型全自動馬桶。
   • 建材配備採提貨券型式：提供德國精品pronorm廚具、BWT 全棟淨水系統及廚下型淨水器、HONEYWELL 空氣清淨機、冠軍降噪地坪、YKK氣密窗、6+6強化膠合玻璃、大信防水十年保固、Electrolux 三機（含三口爐、抽油煙機、洗碗機）。

璟都中路大苑格局分析    

1. 基地面積約1883坪，建物為1幢2棟，地上27層，地下４層，共251戶住家、6戶店面、5戶辦公室。標準層配置5戶3梯。住宅坪數規劃為：二房30~33坪、三房51~56坪、四房58~68坪。
2. 汽車車位為坡道平面共456個，車位比為1:1.82，車位充足，有規劃電動車充電線槽，已拉線完成。
3. 公設比約33.88％，包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、游泳池、健身房、瑜伽教室、Lounge Bar、宴會廳、全日餐廳、露天Bar等。宴會廳可作20人私廚招待，公區設有人臉辨識系統，零接觸較具防疫安全性。
4. 全戶別特色：
   • 2房型（A2/B2）全裝修交屋；3-4房衛浴裝修完成、預留廚房隔間，毛胚交屋可自由規劃。
   • 鄰棟間陽台交錯設計，保留隱私不對看；基地西臨60米大興西路三段、北臨30米正光路、東南面風禾公園，棟距皆有60-70米，景觀視野寬敞。
   • 每戶皆有一間四件式衛浴以及三件式衛浴。
   • 採光通風佳，大坪數可規劃3-4房無暗房暗廳。
   • 陽台寬敞，工作空間充足。
   • 大坪數具半開放廚房隔間，可作獨立廚房規劃，油煙不易影響居住環境。
   • 規劃冷氣室外機位置。

璟都中路大苑標準層平面圖

• 藍色戶型特色：A1/A3相似格局，約67坪，可規劃2-3房3衛
  • 規劃玄關空間，可作為落塵區。
  • 大餐廳規劃，提供聚會空間。
  • 主浴有對外窗。
  • 雙主臥設計，可容納三代同堂家庭。

A1傢配圖

• 綠色戶型特色：A2/B2，2房2衛，規劃坪數約30/32坪
  • 明確規劃餐廳、客廳空間。
  • 主臥擁有四件式獨立衛浴，次臥亦寬敞，且預留衣帽間/工作空間。

A2傢配圖（本圖僅供參考，與實際交屋時開門方式不同）

B2傢配圖

• 黃色戶型特色：A5/A6對稱格局，約58坪，可規劃3房3衛
  • ​​​​​​規劃玄關空間，可作為落塵區。
  • 大餐廳規劃，提供聚會空間。
  • 雙主臥設計，可容納三代同堂家庭。
  • 前後雙陽台，景觀家事運用便利。
  • 主浴及一間客浴有對外開窗。

A5傢配圖

• 棕色戶型特色：B1/B3相似格局，約51坪，可規劃2-3房2衛
  • 規劃玄關空間，可作為落塵區。
  • 大餐廳規劃，提供聚會空間。
  • 主浴有對外窗。
  • 前後雙陽台，景觀家事運用便利。

B3傢配圖

• 粉色戶型特色：B5/B6對稱格局，約56坪，可規劃3-4房2衛
  • 採光面充足，可規劃至4房，仍具備寬敞明亮的空間。
  • 前後雙陽台，景觀家事運用便利。
  • 主浴有對外窗。

B5傢配圖

實價登錄分析 

璟都中路大苑位於中路重劃區，屬於新興的純住宅區，區域內新建案密集，並可享有鄰近中正路生活圈的生活機能。而中正路生活圈則是桃園區既已發展的核心生活圈，機能成熟、商業密度高，但新建案與開放休憩空間也相對有限。因此在實際看屋與價格評估時，兩區常被同時納入考量。本段分析即以中正路生活圈作為參照地區，並選擇相近坪數規劃的個案作為比較，從價格層面提供購屋者更完整的比較依據。

1. 中路重劃區個案
   • 璟都中路大苑：預售屋。平均成交價53.24萬/坪。近一年成交價56.05萬/坪。
   • 國泰GRAND PARK：預售屋。平均成交價62.3萬/坪。
   • 昭揚大臻：預售屋。平均成交價56.63萬/坪。
   • 葛里法7：預售屋。平均成交價53.27萬/坪。

中路重劃區周邊行情圖

2. 中正路生活圈個案
   • 大和御品苑：預售屋。平均成交價69.51萬/坪。近一年成交價71.13萬/坪。
   • 百川峰滙B：預售屋。平均成交價62.48萬/坪。近一年成交價62.66萬/坪。
   • 百川峰滙A：預售屋。平均成交價62.44萬/坪。近一年成交價62.37萬/坪。

中正路生活圈周邊行情圖

3. 璟都中路大苑目前平均成交價53.24萬/坪。對照同區的葛里法7近一年無交易資訊。價格貼近市場行情，再對比國泰GRAND PARK平均成交價62.3萬/坪。昭揚大臻平均成交價56.63萬/坪。價格相較親民。擴大比較至鄰近的中正路生活圈，該區建案如百川峰滙A、百川峰滙B、大和御品苑，區域發展較早，擁成熟生活機能，成交單價皆落在每坪62萬以上，整體價格水準高於中路重劃區。

璟都中路大苑評價

璟都中路大苑位於中路重劃區，區內為純住宅規劃，街廓整齊，大基地規劃使公設多元、居住空間寬敞，整體生活品質良好。地段鄰近司法園區與桃園主要工作區位，交通條件便利，亦受北客與竹科族群關注。價格貼近市場行情，相較鄰近建案親民，具備剛性購屋需求的吸引力。產品規劃涵蓋30至68坪，首購族可參考小坪數，換屋族或有三代居需求可參考大坪數。未來捷運通車，對有通勤需求者也具一定吸引力。