看屋筆記：台北市中正區明袖寓(個案+價格分析)

從捷運小南門站2號出口出站，沿著愛國西路林蔭大道，往中華路的方向轉進巷內，即是明袖寓的基地位置；本區鄰近博愛特區、西門商圈及延平南路商圈，生活機能成熟，散步還可到植物園，享有都市中難得的綠意。明袖寓為24-26坪全2房的產品，為愛國西路近年稀有的新建案，預計2026年上半年即可交屋，一起來看看還有哪些特色。

明袖寓外觀3D示意圖

建案特色

1. 步行約3分鐘到捷運小南門站二號出口：

距離捷運小南門站二號出口約300米，可一站轉乘紅線及藍線，與機場捷運北門站也僅兩站之遙，不論是市區移動或出國出差都方便迅速。

2. 全2房戶戶邊間，挑高樓高3米6：

全2房規劃，住戶均質；一層4戶兩梯、戶戶邊間擁有雙面採光，為2房難得的格局規劃；同時樓高3米6的挑高設計，可垂直增加收納與裝潢的空間，使用上更有彈性，也讓整體屋內的空間感更開闊。

3. 靜巷宅鬧中取靜：

基地位於台北市中正區愛國西路70米近6000坪綠帶廊道旁的巷弄內，周邊有西門町商圈、延平南路商圈及24小時營業的桂林家樂福，散步10分鐘可達台北植物園，博愛特區及中正文教區，匯聚重要政府機關、兩廳院藝文聚落，學區為南門國中國小(雙語學校)。整體區域環境富有文化氣息，具備台北市中心的完整生活機能同時，也享有安靜的居住環境。

明袖寓鳥瞰圖

明袖寓格局分析

1. 基地面積約163坪，獨棟規劃，地上9層、地下3層，共28戶住家。28個倉儲車位，1樓另有一個公共車位，並有預留充電線槽。

2. 本案總戶數28戶，地主戶17戶，實際可售戶數為11戶。

3. 公設比約37.40％，一樓有大廳及2戶住家，全棟為純住家0店面規劃。

4. 標準層皆為一層4戶配2部電梯，梯戶比佳，坪數規劃全2房24.38/25.54/25.88/26.09坪。

5. 戶戶邊間雙面採光，全戶型都是標準2房1衛，臥室都可放雙人床，無暗房及暗廳，配有天然瓦斯可使用明火，樓高3米6的挑高規劃。

明袖寓標準層平面圖

6. A戶(25.54坪)、B戶(24.38坪)格局相似：

客餐廳深度較深且聯通陽台的格局，公領域及兩間臥室都具備良好的通風與採光，L型的獨立廚房也有對外開窗設計，兩間臥室都可擺放雙人床，衛浴為乾濕分離的三件式配置；A戶入口處有落塵區可維護隱私，B戶衛浴有對外開窗，通風條件較佳，動線上要經過廚房，另外B戶的陽台較寬敞，有充足的曬衣空間，朝北望出去可一覽中華路及愛國西路交匯的市景。惟兩戶皆面向台北花園大酒店，約有10米棟距，西側視野可能略受影響。

由於客餐廳空間深度足夠，也可以透過裝潢的方式將靠近陽台處隔出+1房，而雙面採光的良好格局條件，能確保3間房間都能有採光。

1樓的A、B戶格局相同，且有約定專用的露臺空間，可靈活規劃使用，樓高4米2，空間感更佳。

7. C戶(26.09坪)、D戶(25.88坪)格局相似：

廚房採L型半開放式設計有開窗，通風採光佳，衛浴為乾濕分離的三件式，都有對外開窗，進出衛浴動線會經過廚房；臥室空間都能放置雙人床，有前後雙陽台，其中一個陽台位於臥房內，C戶有落塵區可擺放鞋櫃，提升收納機能。兩戶均面愛國西路48巷，由於48巷對側臨愛國西路停車場，為政府機關用地(無開發)，高樓層視野不受限，往東北方向可眺望愛國西路林蔭大道，享有綠意景觀。

實價登錄分析

明袖寓近捷運小南門站，屬植物園生活圈，周邊區域發展成熟，可開發素地有限，近年新建案相對稀少。

1. 捷運小南門站周邊個案：

明袖寓：預售屋。平均成交價129.47萬/坪。 近一年成交價128.61萬/坪。

南海敘：預售屋。平均成交價115.86萬/坪。 近一年成交價116.83萬/坪。

熙鼎九簷：屋齡0年。平均成交價173.61萬/坪。 近一年成交價169.7萬/坪。

寶舖全健築點悅：預售屋。平均成交價108.97萬/坪。 近一年成交價108.97萬/坪。

捷運小南門站周邊個案

2. 台北車站生活圈周邊個案：

華造南陽龍踞：預售屋。平均成交價148.82萬/坪。 近一年成交價150.5萬/坪。

漢皇城双：預售屋。平均成交價130.59萬/坪。 近一年成交價127.12萬/坪。

豐基皇居：預售屋。平均成交價-萬/坪。 

台北車站生活圈周邊個案

3. 植物園生活圈、台北車站生活圈二者為地理位置接近的生活圈，台北車站生活圈商業氣息較為濃厚，是集結交通轉運、商業娛樂、中央機關的核心區域，整體價格較高。而明袖寓所在的植物園生活圈則整體氛圍較寧靜，居住品質較佳，價格相較台北車站生活圈低一些。明袖寓為全2房中小坪數的產品，因此開價會稍高於區域行情，但在總價上則具有相對優勢。

明袖寓評價

明袖寓位於中正區核心地段，步行可到捷運小南門站，區位條件優越。中小坪數的2房規劃，戶戶都有陽台且具備雙面採光、無暗廳與暗房的條件，展現出獨特稀有性。在加上基地位於市中心的靜巷內，享有便利的同時小環境相對單純安靜，如果是在找台北市的2房捷運宅，或是喜歡愛國西路一帶、植物園生活圈的居住環境，希望能盡快入住或在找成屋的朋友，可以參考看看明袖寓喔！