房產給子女，買賣、贈與還是繼承哪種比較省稅？

把房子傳承給子女，應該生前贈與還是身後繼承？這是一個許多家庭都會面臨的問題。這次就來詳細分析生前贈與、生前買賣以及身後繼承這三種方式的優缺點與稅務考量，看看哪一種有機會省到最多稅！

要生前給，還是身後給小孩房產？

一般而言大致有三種：生前買賣、生前贈與與死後繼承。將房產給子女的方式跟應繳稅金都會有些差異，接下來就整理這些方式的優缺點給讀者們參考。

1. 生前買賣或贈與

如果想要在生前就把房產移轉給子女，可以選擇買賣或是贈與

• 生前買賣

將房產賣給子女，子女需支付價金。

優點：

(1) 較便宜的價格：子女可以用比較便宜的房屋價格 (親屬間特殊交易) 買到房子。

(2) 房地合一稅較便宜：未來子女出售時，有機會繳比較少的房地合一稅 (取得成本以「市值」計算)。

(3) 父母買賣給子女時的土地交易稅：有機會適用自用優惠稅率10%。

缺點：

(1) 容易被質疑假買賣真贈與：必須提供子女支付買賣價金的證明 ，否則仍可能會被國稅局被認定為贈與 ，而會被課徵贈與稅。

• 生前贈與

優點：

(1) 免付價金：對子女來說，可以無償取得房產。

(2) 有贈與免稅額；一人一年有244萬的贈與額度，如果父母要贈與給單一子女，每年就共有488萬元的贈與可以免稅。

(3) 子女結婚贈與稅：在子女結婚前後6個月，父母更有額外各100萬的結婚贈與免稅額。

缺點：

(1) 房地合一稅較高：未來子女出售時，有可能會繳比較高的房地合一稅 (取得成本以低於市價許多的「評定現值」計算)。

2. 死後繼承

優點：

(1) 免付價金：對子女來說，可以無償取得房產。

(2) 多種稅費全免： 可免徵土地增值稅、契稅、贈與稅，以及舊制財產交易所得稅等，這些全部都不需要繳交。

(3) 高額免稅額與扣除額：遺產稅免稅額為1333萬；另還有配偶扣除額553萬、成年子女扣除額56萬、喪葬費138萬元。

缺點：

(1) 特留份問題：民法對繼承設有特留份規定，因此子女要百分之百取得房產是比較困難的 ，配偶或其他兄弟姊妹都有一定的特留份。

(2) 可能產生糾紛：如果沒有預立遺囑，最終若只是採繼承制，子女可能就會產生一些糾紛或意見。

三種給房方式一次比較

未來出售的房地合一稅，不同方式可能會差很多？

無論是贈與還是繼承，由於沒有實際的「取得成本」，在計算未來出售時的房地合一稅時，都是以「評定現值」作為成本依據 。評定現值通常遠低於房屋市價，這會導致未來出售時，計算出的稅金相對較高。

• 案例試算：

以一間市價1200萬、評定現值為250萬的房產來計算。在其他的條件皆相同的情況下，取得成本的判定上差異如果不小，最後計算的稅額可能會差上數倍。

總結與建議

如果想要最節稅的方式，身後繼承最有機會剩下最多稅金，不只是大筆的免稅額與扣除額，還有許多稅目可以免徵。如果顧慮到繼承可能會有複雜的遺產分配導致糾紛，不妨可以考慮生前移轉。在生前買賣還是贈與的選擇上，如果希望避免未來子女出售時繳納高額的房地合一稅以及適用自用優惠稅率的土增稅，便可以考慮「生前買賣」的方式。

這次整理了可以移轉房產給子女的不同方式，最終的選擇取決於個人考量、子女狀況以及對未來稅務的規劃，建議做好謹慎的稅務計算才能為自己跟子女省下最多的稅金。