看屋筆記：新北市淡水區鄉林山海滙-海滙特區(個案+價格分析)

紅樹林是一個很特別的地方，因為地處淡水河出海口，可以遠眺淡水河出海、觀音山景、紅樹林濕地，能同時觀看山、河、海，以及夕陽景緻，在景觀條件的加持下，吸引不少品牌建商來這裡打造景觀豪宅。這一次就讓我們一起來看看位於淡水紅樹林的鄉林山海滙-海滙特區吧!

建案特點：

1. 生活機能：距離竹圍高中、小學約650公尺，步行約8分鐘可抵達，可走路上學。離淡水馬偕醫院車程約5分鐘。

2. 公設規劃高質感：公設採用大量鏡面水池與石材，質感相當不錯。另外與一般社區不同的地方是，比照涵碧樓飯店式的管理服務，設立俱樂部最實際的經營，且(1)個案有自挖溫泉，是深度1200米塩化鐵泉，且有室內和室外的湯屋  (2)有請社區主廚服務，全天候供餐(以公設點數扣點)。加入公設的軟體經營的元素。

3. 景觀佳：鄉林山海滙分山滙特區與海滙特區，總計約5,000坪大基地。雖然不是淡水出海口河景首排，但因坐落於半山，有高差的關係，所以鄉林山海滙-海滙特區的1樓等於中正東路上，淡水河首排的建案14樓，景觀仍相當不錯，有居高臨下之感。

二樓平面圖

一樓平面圖

山海懸浮泳池

景觀健身房

大都會多功能空間

東映文化藝廊

松雲臥榻區

草津湯屋

蒔悅宴會廳

林山海滙-海滙特區格局分析：

1. 全區分A、B共計2棟，最高樓高為23樓，單層4戶共用2部電梯，在使用上相當足夠。坪數規劃為46-47坪3房；53-54坪3+1房以及59坪4房。獨立車道規劃，不會影響到樓上住家。

2. 本案戶戶邊間，室內格局方正，每戶衛浴都有開窗。

3.寬廣的棟距和景觀是本案的重要特色。B1、B2、A3的方向可以看淡水河景；B3、B5、A5的方向看保護區，A1、A2的方向可以看觀音山和淡水河景。

4. 綠色區塊為3房46-47坪規劃，東南面可看到森林保護區的景觀，廚房規劃中島檯面，衛浴均有開窗。

5. 藍色區塊為3+1房53-54坪規劃，有+1空間可以使用，格局無瑕疵，B2戶別北面有建案會擋住淡水河出海口的風景，高樓層戶較佳。

7. 紅色區塊為4房59坪規劃，格局都不錯，其中A2戶可以同時看到觀音山、淡水出海口風景，景觀最佳。

實價登錄分析：

1. 八勢路山區個案： 

鄉林山海滙海滙特區屋齡1年，平均成交約41.48萬。

莫札特屋齡2年，平均成交約35.98萬，近期成交價約33-40萬。

崑益沐川屋齡5年，平均成交約39.65萬，近期成交為105年，成交價約37.96萬。

2. 中正東路景觀首排個案：

藍海屋齡9年，平均成交約45.32萬，105~106年，成交價約36-42萬。

海納川屋齡8年，平均成交約50.1萬，近期105年年底成交價約50.87萬。

舒伯特Schubert屋齡5年，平均成交約37.79萬，近期成交為105年，成交價約41.04萬。

3. 中正東路沿線的個案，在生活機能上會比八勢路區域較具有優勢，因此價格會相對略高，但八勢路是屬於靜巷，居住環境上會較為安靜。鄉林山海滙-海滙特區對比中正東路景觀首排個案，像是藍海、海納川，鄉林山海滙-海滙特區價格上會比較低。但對比八勢路周圍個案莫札特、崑益沐川，成交價則較高。不過鄉林因為具有品牌效益，加上公設的品質較佳，鄉林山海滙-海滙特區的價格還算屬於區域行情內。

八勢路山區個案

中正東路景觀首排個案

林山海滙-海滙特區評價：

鄉林山海滙-海滙特區在八勢路半山腰的位置，背山面海居高臨下的風景很棒。公設服務，像是溫泉會館、社區主廚規劃以及建材使用上，都算是不錯，有在紅樹林周圍找案子的朋友，可以來參考一下鄉林山海滙-海滙特區。