看屋筆記：桃園市蘆竹區宗佳致境(個案+價格分析)
閱讀重點
A10山鼻重劃區為近年房地產熱區，與發展成熟的林口僅有一站之隔，而更靠近桃園機場，緊鄰航空城二期開發區，同時具備交通-機捷沿線、產業-航空城計畫的雙重利多下，未來的發展十分讓人好奇，這次就一起來看看擁有千坪基地、位於公園及森林保護區旁的宗佳致境：
宗佳致境外觀3D示意圖
建案特色
1. 雙線捷運宅，交通機能強：
- 距離機場捷運A10站約700米，往前一站是A9林口站、下一站A11坑口站未來可轉乘桃園捷運綠線，直達桃園市區，輕鬆串聯北北桃生活圈。
- 搭乘機捷兩站(車程約6分鐘)就是桃園機場，不論是機場通勤或是出國渡假都十分便利。
- 未來國道1號甲線將在南山路設置「山鼻交流道」，交通路網將更為便利。
- 與A9林口站僅一站距離(車程約8分鐘)，但房價落差甚大，為價格凹陷區，未來更有發展空間。
2. 航空城計畫門戶，享未來建設利多：
A10山鼻重劃區緊鄰桃園航空城計畫二期開發區，A11站的機場產業專區目前已有星宇航空企業總部、統一超商物流營運總部、中信金控台壽多功能園區確認進駐，預期將可帶來上千個工作機會，並帶動整體區域發展，A10將成為「航空城北側開發區門戶」的關鍵位置，共享航空城計畫的開發利多。
3. 低密度開發，梯戶比適中、採光通風佳：
- 全棟皆為單層3戶規劃，梯戶比佳。
- 2房皆是雙衛浴設計，家人各自擁有盥洗沐浴空間。
- 三面採光的3-4房、雙衛浴開窗，採光通風佳。
- 鄰近山鼻之望公園、五酒桶山森林保護區，周邊綠意盎然。
宗佳致境格局分析
宗佳致境標準層平面圖
1. 基地面積約1322坪，規劃1幢6棟，A~E棟地上10層、F棟地上9層，地下皆為3層。各棟標準層梯戶比皆為3戶1梯，電梯都可直達地下室。坪數規劃26-27坪2房、35-38坪3房、45坪4房，一樓為公設空間及店面，2樓以上是住家，共158戶住家、10戶店面，公設比約32.5%。
2. 社區大門及車道出入口都位於山鼻一路，採獨立車道規劃，進出不會影響到樓上住戶，全坡道平面車位共204個，私人車位皆有預留充電線槽，並導入EMS能源管理系統，為電動車友善社區。
3. 藍色為2房，A2(26坪)、B2/C2/D2/E2(27坪)：單面採光，採光面在客餐廳及臥室，客餐廳為開放式，廚房位於前方並連通陽台，通風會較好，有室外機獨立空間不會占用陽台位置，主臥空間大，可規劃雙排的衣櫃空間，次臥也可放雙人床。有2間完整的3件式衛浴，使用上會較靈活，A2面山鼻之望公園、B2/C2/D2/E2面山鼻一路，棟距視野皆佳。
4. 橘色是3房，大致可分為2種格局：
- B3/D3(36坪)、F3(35坪)與鏡像的C3/E3(36坪)：都是邊間享雙面採光，獨立廚房連通工作陽台，動線流暢，3間臥室都可放雙人床，且有雙邊下床的空間，收納空間充足，主臥更預留了大面的衣櫃空間，有規劃室外機專屬空間不會占用到陽台位置。
- B1/D1(38坪)、F1(37坪)與鏡像的C1/E1(38坪)與F2(35坪)：邊間享三面採光，有可設置鞋櫃的獨立玄關、前後陽台、獨立餐廳空間，機能完整，廚房為獨立式且預留有電器櫃空間，3間臥室都可放雙人床，主臥預留大面衣櫃空間，兩間衛浴都有開窗，通風較好不易潮濕，全部都朝南面山鼻一路，享有寬闊棟距。
5. 綠色是4房(45坪)：邊間，具有前後陽台的三面採光格局，獨立玄關設計可規劃鞋櫃收納，獨立式廚房有預留電器櫃空間，餐廳空間完整，有3間可擺放雙人床的臥室、另1間則適合單人床，兩間衛浴都有開窗，通風佳，面山鼻之望公園，享永久棟距的開闊視野。
實價登錄分析
宗佳致境位於A10山鼻重劃區，本區腹地不大，因此全區皆可算是捷運宅，由於是新興重劃區，屋齡都在5年以內。A10山鼻重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.57萬/坪
1. A10山鼻重劃區個案
宗佳致境：預售屋。平均成交價41.34萬/坪。近一年成交價40.29萬/坪。
皇普La Vie：屋齡0年。平均成交價38.52萬/坪。近一年成交價42萬/坪。
A10山鼻重劃區個案
2. A9林口站周邊個案
富堡晶鑄：預售屋。平均成交價76.74萬/坪。近一年成交價78.88萬/坪。
璽來登帝璽：預售屋。平均成交價79.98萬/坪。近一年成交價80.61萬/坪。
山侘一生：預售屋。平均成交價72.75萬/坪。近一年成交價71.97萬/坪。
A9林口站周邊個案
3. 林口新市鎮生活機能成熟，交通上有國道一號交流道及機捷A9站，近期也設立AI+智慧園區，陸續有不少國際大廠及企業總部將進駐，更是許多北市人口移居的首選地區；A10山鼻站同樣享有捷運優勢，位置上更靠近桃園航空城，可享相關建設利多，惟目前生活機能及學區資源較不足，8分鐘的車程距離，兩區的房價單坪可相差近30萬！宗佳致境的價格在本區符合行情。
宗佳致境評價
軌道經濟是房地產發展的重要指標，A10山鼻重劃區雖然目前生活機能還不齊全，但已享有便捷的捷運機能，與航空城密切的位置關係，更是未來發展的重點議題，小環境上則有低密度、高綠覆的優點，房價上目前相比林口則有極大優勢，如果是在機場工作、或是仰賴機捷通勤、想在捷運沿線找房的朋友，來看看宗佳致境吧！