又見半月型都更孤島！都更問題在老屋貸款過好，而不是獎勵太少

都更危老條例已經在2020年5月落日，現在又傳出政府有機會重啟獎勵的大門？！千萬不要！這樣會讓之前相信獎勵會逐年遞減的人像個傻子一樣，只會讓都更越來越困難！

是什麼新聞，點閱熱度居然超過NVIDIA設在北士科？

黃仁勳宣布NVIDIA海外總部落在北士科的新聞讓全台討論度非常之高，但居然有新聞的點閱比它還要高？！

半月型都更孤島，來源：google街景

答案就是位在南京東路五段的半月形都更孤島！因為有一戶的不同意，導致整排的公寓一起被劃在了更新範圍之外，未來重建的難度相當高。這樣的案例也不是特例，包含中山區松江路力麒總部旁、羅斯福路三段大安MONEY旁、文林北路藍田陞玉旁都有都更孤島的案例。為什麼台北市老屋這麼多，都更整合卻常常不成功呢？

很多人一提到這個問題就會想說應該要提高都更的獎勵，讓他可以室內一坪換一坪加一個車位，居住空間沒有縮小，房子又從舊變成新的房屋，這樣還會有人反對？如果你也是這樣想，那就大錯特錯了。首先你要知道，每多給1%的容積獎勵，都是在加深貧富差距！現在要能夠都更的人，通常都是有祖傳的透天，這些都是屬於比較富裕的人。如果要室內空間不變，代表權狀面積至少增加40%~50%，房子又變新，這不是白送錢是什麼？

都更的問題在於：老屋貸款過好，而不是獎勵太少

都更的問題其實在於：老屋貸款過好，而不是獎勵太少。有聽過這樣的建議：他認為如果要買40年以上的老房子，銀行的貸款應該要降到三成以下。乍聽會覺得很令人驚訝，但仔細想想並沒有不合理，因為40年以上的老房子，基本上並沒有做過「耐震設計」，只要地震一來房子都有可能垮掉。有抗震的新房子與沒有抗震的老房子對銀行的鑑價來說都是八成貸款，這樣合理嗎？如果買40年以上的房子都只能貸款三成，那麼願意買老房子的人就會大幅降低了。

以前大家都在想要如何增加新房子的利益，讓大家更願意都更，其實可以換一個視角：從銀行的角度，讓老房子不好買，拉開新房子與老房子的差異，也能變相地讓增加都更的意願。

另外都更無法通過，也缺乏了一個關鍵的因素：政府的威信。政府很容易說話不算話，雖然法條或明面上都有規定，當有釘子戶出現的時候政府可以依法代拆，但實際上，承辦人員都會指示私下協調再協調，降低惹事上身的機率。然而都已經是不願意都更才會走到協調這一步，協調再久也會是同樣無果。因此像南京東路的這個釘子戶個案，建商最後並沒有走代拆的路，而是改走危老，將不同意戶劃分在重建範圍外。

在今年5月，危老條例本應要完全落日。當初的設計概念就是希望大家能夠盡早同意都更，越早同意獎勵越大。然而現在獎勵結束後政府卻要重啟獎勵的大門，這難道不是讓之前相信政府的民眾吃虧？這看似是小事卻會讓政府的威信逐漸降低，也會讓大家覺得越晚點頭同意都更，得到的條件會越好，就此讓整個都更流程進入死胡同。

想要都更成立的兩個要件

要讓都更成立，就是兩個要件：

(一) 拉開老房子與新房子貸款的差距，讓大家願意都更

(二) 政府要樹立威信，願意代拆釘子戶

老房子太多，導致可以住的新房子太少，房價一直下不來，回頭又讓生育率降低，這樣其實會讓台灣逐漸走向慢性的死亡。最後奉勸大家，不要買老公寓等都更。你永遠不知道你的鄰居在想什麼，如果是透天還可以把它劃出重建範圍之外，如果是公寓就只能整棟陪葬了。