爛尾樓事主是你嗎？遇到了該如何自救？

你現在在準備看預售屋嗎？你有沒有聽過爛尾樓？你有沒有可能遇到爛尾樓？遇到爛尾樓該怎麼自保？這一集來說給你聽！

一、爛尾樓的定義

一般來說，建築工程取得建造執照，開工興建到一半卻沒辦法完成，而未能取得使用執照的建築，是我們認為的爛尾樓。

二、爛尾樓的成因

1. 財力不足

要特別注意資本額較低的建商，建案在興建期間的支出非常大，包括購買材料和支出工資等，如果建商的資本不夠大，又無法完全動用預售階段收取的價金(依履約保證機制撥用)，不足以支應龐大支出時，就可能導致資金斷鏈，被迫宣布解散或停工。

有名的案例是北投的泊山妍，在拆完舊建築後就通知已購戶停工解約。這類情況特別容易發生在合建案，土地由地主提供，營建工程的費用，必須要由土建融、售屋價金來支應，如果出事，建商停工損失不大，就更有可能跑路。

2. 槓桿太大

即使是資金比較充裕或規模較大的建商，也可能因槓桿過大而發生問題，有些大型建商會購買很多土地。如果依賴土建融來周轉資金，加上本身就有貸款壓力，最關鍵的是在興建階段，如果資金周轉計算不清，建案持續推進但成本支出過大，卻因延遲交屋(例如缺工狀況)無法及時回收款項(動撥回收)，也可能導致倒閉。

例如林口龜山的華麗新貴二期，雖然是老牌在地建商，在接近完工的時候，傳出因積欠其他債務高達５億，最後整棟淪為法拍，這類的案件也不在少數。

3. 違建問題

(1) 興建中法規的修正

在興建期間法規進行修正，導致建築設計與新法規不符(例如山林保護相關法規修正)，使得建案在申請使用執照時無法通過。有一個發生在汐止的案例，就是因此就必需重建蓄水池，導致延宕交屋約8到10年的時間，建商也是損失慘重。

(2) 非都的開發許可制度

非都市計畫土地的開發許可是採審議制，取得建照的標準可能不夠嚴謹，在地方政府改朝換代或公務員更迭，主管機關重新審視後，發現適法性有瑕疵，因此廢止建照或勒令停工，導致無法完工交屋的延宕。

知名的案例在大園後湖路上，是全台面積最大的爛尾樓社區，面積超過9,000坪，30年前完成主結構後荒廢到現在，除了聯外道路規劃不當，無法供消防車輛進出，還有傳聞占用水利地，住宅面積超過農地上限等等問題，不符合現行法規，無法取得使用執照，目前由該案最大債權人台塑集團接手，評估申請新建照中，未來有望打掉重蓋。

4. 吸金詐騙

淡水有一幢超高爛尾樓，5,000多坪基地，28層建築，矗立在小坪頂的山頭，曾三度改案名，並多次易主，興建過程涉及掏空、詐貸、一屋多賣等問題，債務糾紛越滾越大，最後停工在鋼樑完成的階段，債務比例不勝枚舉，加上地處偏遠，這幾年周圍的房價也沒有成長，目前仍無願意接手續蓋的建商，碩大的空殼就晾在小坪頂20多年。

三、遇到爛尾樓，履約擔保有用嗎？

除了慎選建商，選擇規模較大、信譽良好的建商，適度的調查建商過去的開發紀錄、財務狀況也很重要，如果真的不幸買到爛尾樓，可以從合約中履約保證機制來追討買賣價金或進行續建，下列是常見的類別：

1. 價金返還

在興建過程中不得動用預售屋價金。建商倒閉時，買方有機會收回全部價金。對買方最有利，但建商較少採用，僅口袋很深的建商願意。

2. 不動產開發信託、價金信託

買賣價金存入信託帳戶，可依工程進度動用，已動用部分無法返還，買方需承擔部分風險。(比例依合約)

四、沒有履保怎麼辦？

1. 雙方協商

若資金缺口不大且建商有續建意願，買方可考慮額外付款或同意延後交屋，如果最終能順利交屋，這是對雙方都比較有利的方案。

2. 尋求續建

如果在買賣合約沒有簽訂履約保證的情況下，要返還買賣價金是很困難的，仍可以依賴是否有「同業連帶擔保」或「公會連帶擔保協議」這些擔保續建的機制，介入協助續建，但實務上尋求續建並不容易，例如像是同業擔保，因為擔保方往往是相關廠商，「一家跑全家跑」的情況很容易發生。

五、特殊案例：有使照卻不能交屋

以海吉市為例，該案在基隆市中心不遠處，一棟顯眼的新古屋，算是附近生活圈唯一的大樓，因為地點不錯，單價也不高，10年前開案就銷售一空，2017年要交屋時才爆發，有一屋多賣的問題，建商也是直接跑路，除了現場被占用，產權也卡在拍賣程序當中，直到去年才有金主投標，接手處理這個燙手山芋。

六、結論

從上述案例可知，即便是取得使用執照的建築，有涉及一屋多賣，複雜的產權糾紛，致使不能交屋的狀況也是有的。最後再提醒大家，買預售屋務必要留意，建商的規模大小、興建中與交屋中的比例，最重要的是合約上一定要有履約保證，才會有效保全已經支付出去的價金。