看屋筆記：桃園市中壢區保利首綻(個案+價格分析)

保利首綻位於桃園中壢站前生活圈，近中壢商圈核心。中壢區是「桃園三心六線」軌道路網中重要的核心地段，該計畫整合機場捷運、捷運綠線與中壢延伸線，未來將形成環狀軌道系統，有望大幅提升區域交通便利性。保利首綻房型規劃2-3房，坪數為22-36.5坪，一起來看看保利首綻有哪些特色吧！

保利首綻模擬外觀圖

建案特色

1. 生活機能成熟

• 採購：步行約4分鐘可達全聯中壢中美店，距SOGO中壢店、家樂福中壢環北店與中壢夜市約3-5分鐘車程。步行約3分鐘可至興國公有零售市場，日常採買便利。
• 學區：步行約6分鐘可達興國國小，距興南國中約8分鐘車程，便於家長接送。
• 休閒：光明公園、新勢公園、中正公園，以及中壢國民運動中心與中壢藝術館皆位於約3-4分鐘車程內，散步、運動或休閒活動都相當便利。
• 醫療：近天晟醫院與聯新國際醫院，車程約5-9分鐘，醫療資源充足。

2.交通便利具發展潛力

步行約1分鐘可至機捷A22老街溪站，約6分鐘車程即可抵達中壢車站，也可以運用國道一號與台66號快速道路，跨區更方便。此外，國道一號中豐交流道預計於2025年底通車，未來可一站抵達規劃中壢捷運A23站，中壢車站三鐵共構計畫將整合台鐵、機捷與捷運綠線，交通前景具發展性。

3.嚴選品牌建材，兼顧機能與質感

• 廚具：日本原裝Sunwave系統廚具、林內爐連烤三口爐、櫻花近吸式抽油煙機
• 衛浴：Grohe 衛浴設備
• 其他：YKK氣密窗、中空複層玻璃、防霾紗窗，並設有電動車匯流排充電系統。室內採用日本大建室內門、美國進口13.5mm超厚耐磨木地板。全棟配置硬水軟化設備，結構則採用AlfaSafe柱中柱系統。

保利首綻格局分析

1.基地面積約532坪，樓層規劃為地上14層、地下4層，結構採 RC 鋼筋混凝土，總戶數為91戶住家、11戶店面(店面坪數約21-26坪）。

2.住宅房型規劃二房(22-27坪)至三房(34.5-36.5坪)：

• 二房：22 坪（13 戶）、26～27 坪（52 戶）
• 三房：34.49 坪（20 戶）、36.52 坪（6 戶）

本案三房為錯層設計，單數層為36.52坪，雙數層為34.49坪，差異在於主臥多一個陽台。

保利首綻一樓平面圖

3.規劃103個坡道平面車位，車位配比充足。設置EMS電動車匯流排，具備安全性高、易於擴充等優點，為電動車創造更友善的環境。公設包含接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室與健身房，公設比約34.5%。

保利首綻標準層平面圖

4.室內格局分析

• 全戶皆設有冷氣室外機放置處。
• 入門為開放式廚房結合客餐廳配置，整體空間通透。
• 部分臥室牆角有柱體，建議規劃床位時注意家具配置。
• 廚房連通工作陽台，有利於油煙散出。

1.藍色部分：A、C、D、F、G，規劃坪數約22-27坪，2房1衛、2房2衛。

• C、D為對稱格局，兩房兩衛，配置實用。
• F雙衛浴皆有開窗。
• G衛浴雖無開窗，仍配置乾濕分離及四合一暖風機。

2.橘色部分：B、E，規劃坪數約34-36坪，3房2衛。

• 屬於邊間配置，雙面採光，明廳明房。
• 主臥規劃四件式衛浴，客衛規劃三件式衛浴。
• 主臥室位於最內側、隱私性高。
• 臥室與衛浴皆有開窗。
• B主臥衛浴設有轉角窗，採光充足，泡澡時享有良好視野；E主臥衛浴配置雙開窗，通風採光佳，規劃相當少見。
• B主臥有獨立陽台，擁有良好的採光與通風。

實價登錄分析

保利首綻位於中壢區的

中壢站前生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$52.94萬/坪，從2021到2025年的成交價格來看，自2023年起價格開始逐步上漲。

1.周邊個案：

保利首綻：預售屋。此案尚無開價資訊。
臥墨池：預售屋。平均成交價63.14萬/坪。近一年成交價63.39萬/坪。
威均天璽：預售屋。平均成交價69.29萬/坪。近一年成交價71.43萬/坪。
力璞水御耘山：預售屋。平均成交價74.8萬/坪。近一年成交價73.29萬/坪。

周邊個案

2.中壢站前生活圈距青埔高鐵特區約13分鐘車程，生活機能相對完善。

保利首綻位於中壢站前生活圈較五年前+64.03%(屋齡0-5)。顯示房價穩定成長，目前周邊無其他預售案釋出，預售屋相對稀缺。
臥墨池與力璞水御耘山位於青埔-A18桃園高鐵生活圈較五年前+58.36%(屋齡0-5)。
威均天璽位於青埔-A19桃園體育園區較五年前+62.57%(屋齡0-5)。
中壢站前生活圈附近如青埔-A18桃園高鐵生活圈、A19桃園體育園區，近一年來成交價維持穩定，但過去五年則呈現大幅上漲趨勢。相比之下，中壢站前生活圈價格走勢較為緩和，且整體價格較為親民。

保利首綻評價

保利首綻距離中壢SOGO百貨車程約3分鐘，位於中壢市區核心地段，生活機能成熟。未來「中壢大車站計畫」預計於2031年完工，鐵路地下化後將打造長達16公里的綠廊，串連桃園核心地帶，提升城市風貌與生活品質。適合重視生活機能的首購族或有換屋計畫的在地家庭都可以參考看看唷！