看屋筆記：新北市淡水區麗寶鐸藝(個案+價格分析)
閱讀重點
歷時多年的淡江大橋興建工程，終於將在2026年迎來完工通車，【麗寶鐸藝】位於淡江大橋第一排，可一覽享譽國際的淡水夕照美景，本案由知名建築大師李天鐸全案規劃，13-40坪1-3房，已全新落成，一起來看看吧！
麗寶鐸藝外觀實景拍攝
建案特色
1. 淡江大橋首排：未來開車1分鐘就上淡江大橋，部分戶別窗景就是淡水河出海口、淡江大橋及漁人碼頭，享有淡海夕照的壯闊景觀。
2. 知名建築師李天鐸全案規劃，稀有中小坪數作品：
- 外觀採用李天鐸經典的隔柵設計，一樓引入清水模的自然素材，以東方禪意美學為建築主題。
- 獨立公設會館、露天泳池等多樣公共設施，處處細膩規劃呈現精品級的高質感。
- 13-16坪套房、18-40坪2-3房，小坪數規劃總價相對較低，可以親民價入手大師作品。
麗寶鐸藝公設會館實景拍攝
麗寶鐸藝公設實景拍攝
麗寶鐸藝公設實景拍攝
3. 享淡水重大交通建設發展利多：
- 淡江大橋：預計2026年通車，未來將直通淡海左岸銜接台61線及台64線，約30分鐘可直達雙北市區。
- 淡北道路：預計2029年完工，預期可舒緩淡水地區的聯外交通，預估開通後約25分鐘就可抵達北士科，有效縮短通勤時間。
- 淡水輕軌2期：規劃由捷運淡水站連通漁人碼頭，再銜接1期路網，完工後可完整串聯淡水新舊市鎮，帶動整體區域發展。
麗寶鐸藝生活機能圖
麗寶鐸藝格局分析
麗寶鐸藝標準層平面圖
1. 基地面積約663坪，為地上14層、地下3層的獨棟規劃。1樓為公設及店面、2-6樓為事務所(有2支專屬電梯)，7-14樓為住家，標準層10戶2梯，坪數規劃13/16坪套房、18/24/27坪2房、30/39/40坪3房，共2戶店面、40戶事務所、80戶住家，公設比約35%。
2. 全坡道平面車位共99個，社區大門及車道皆位於中正路一段132巷，1樓也有規劃一部分的機車車位。
3. 黃色為套房，A10(16坪)、A11(13坪)：有獨立陽台，廚房位於玄關入口處，須留意進出動線，A10也可隔成完整的1房1廳格局。
4. 藍色為2房：
- A9(18坪)為單面採光，採光面在兩間臥室，因此客廳會是暗廳，陽台須經由主臥進出，次臥空間較小僅能放單人床，開放式廚房(配IH爐)因位於玄關入口處，須留意進出時的動線。
- A3/A5/A6(24坪)格局相似，都是單面採光，採光面主要在臥室及廚房，廚房採半開放式設計並連通陽台；兩間臥室都可放雙人床，衛浴旁有一處+1空間也可做為書房使用。本房型的優點是室內無柱，坪效高、家具好擺放。
- A8(27坪)為邊間有雙面採光，客餐廳、兩間臥室都有開窗，獨立廚房連通陽台，動線流暢，採光通風較好。
5. 橘色是3房，A1、A2面中正路，享有淡江大橋第一排的景觀：
- A7(30坪)為3房1衛的小3房，邊間享雙面採光，有前後雙陽台，客廳及臥室都有開窗，獨立廚房連通工作陽台，其中一間臥室較小僅能放單人床，衛浴採用洗手台外置的設計，使用上較有彈性，餐廳空間寬敞，可規劃大面的收納空間。
- A2(39坪)為3房2衛1陽台，邊間有雙面採光，客餐廳空間寬敞，有獨立玄關可規劃鞋櫃收納，廚房為L型的半開放式設計，有整面牆可規劃為收納空間，3間臥室都放得下雙人床，整體格局方正、室內無柱，家具較好擺放。
- A1(40坪)為3房1.5衛2陽台，邊間享雙面採光，廚房為L型並聯通工作陽台，兩個陽台都位於前側，3間臥室都放得下雙人床，主臥衛浴為1.5衛有開窗，通風會較好。
實價登錄分析
麗寶鐸藝位於淡水的沙崙生活圈，近淡水漁人碼頭及淡江大橋，海岸風景為本區一大特色，區域內也有沙崙商圈提供基本的生活機能。沙崙生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$46.08萬/坪。
1. 沙崙生活圈個案
麗寶鐸藝：屋齡2年。平均成交價51.77萬/坪。近一年成交價52.68萬/坪。
兆美萬海：預售屋。平均成交價37.46萬/坪。近一年無交易資訊。
水悅日光：預售屋。平均成交價42.87萬/坪。近一年無交易資訊。
沙崙生活圈個案
2. 紅樹林-竹圍生活圈個案
青澤-蒔光泊旅：屋齡0年。平均成交價54.69萬/坪。近一年成交價60.29萬/坪。
岳泰峰碩：屋齡2年。平均成交價38.79萬/坪。近一年成交價49.15萬/坪。
3. 位於淡水河出海口的沙崙生活圈，具備豐富的海景資源；與同樣享有淡水河水岸景觀的紅樹林-竹圍生活圈相比，紅樹林-竹圍生活圈距離北市較近，且有捷運紅線的交通機能，區域價格會較高。麗寶鐸藝有淡水河口的壯闊景觀，又享未來淡江大橋開通後帶來的交通利多，因為是區域稀有的成屋新案，價格算是符合行情。
麗寶鐸藝評價
淡江大橋為首位獲得普立茲克建築獎的女性建築師-札哈·哈蒂的遺作，設計初始即考慮了與周遭的景觀結合，以避免破壞淡水夕照的景觀風貌。麗寶鐸藝除了享有水岸景觀，其基地位置鄰近多項進行中的淡水重大交通建設，有望能見證淡水地區交通發展的躍進。再加上是知名建築師李天鐸少見的中小坪數全案規劃作品，總價相對親民、不至於高不可攀，如果是在找水岸景觀宅的朋友，可以參考看看喔。