少子化房價必跌?房仲帶你揭穿「祖宗牌」迷思!

房市業者經常拿「少子化」當作利空來談論未來房價崩跌的風險，彷彿這是一張免死金牌，是無敵的祖宗牌。

但真的是這樣嗎?我們邀請到在銷售第一線的房產擺渡人-蔣哥，來跟我們分享來自銷售第一線的觀察!

少子化不是問題，忽略「淘汰」才是陷阱

蔣哥：人口變少，會導致市場出現結構性變化——但不代表所有房子都會跌價，更不代表不會有人買房。

這種說法忽略了一個關鍵概念：淘汰。

全世界都統計過，少子化越嚴重的國家，人口反而越集中到都市，資源會高度集中在都市與核心地段，反而推升蛋黃區、明星學區的房價需求。相較2000年，現在的出生人口將近少了一半，但新竹仍出現「一懷孕就得排幼兒園」的現象。少子化不會讓孩子養得便宜，反而家長更願意花錢讀明星學區、雙語幼兒園名額更是搶破頭。

少子化會不會影響房地產？

蔣哥：會。但不是讓整體崩跌，而是導致老房子的加速淘汰。

這就像車子一樣：難道人口減少，車子就越來越便宜嗎？不會，因為老車不能開就會被淘汰。新車的規格更高、需求也更強，不論售價跟銷售量，都是年年攀升。
很多人錯誤地以為「房子只要沒倒就能住」，但現實是，台灣有大量老舊、結構落後、治安差的住宅，像樂華夜市周邊的爛尾樓、三芝的頂加違建，這些房子已經有災害的可能，甚至有可能變成空城、治安上的危害，就會漸漸被居住市場淘汰。這也是為什麼近年政府力推防災型都更，採用公共財容積去鼓勵大家做都市更新。

• 那會影響房價嗎?

蔣哥：很多人以為我是因為身為房仲，所以跟大家說少子化不會影響房價，但其實是因為我們在一線對房地產交易更為敏感。

事實上也不需要一直看好房地產，那些該都更、改建的違章建築，該被淘汰的資產，價格就是趨勢往下；有安全有品質，可以再住好幾年的住宅，他就會往上。
 

少子化狀況下的買房建議

蔣哥：我自己做過比對，一個區域的待售新成屋如果數量是高的，該區域的中古屋售價就會往下掉，它會呈現一個死亡交叉之後，出現一個很明顯的乖離。這代表著我在這個地方有新房子可以選擇的時候，主力購屋群會選擇新的，不會選擇舊的，除非價格夠便宜。

有人認為二、三樓的公寓要賣還是可以賣很高，但實際上拿出來賣的，通常都是四、五樓、頂加的公寓。這樣的房子是否適合三、四代同堂，或是身體狀況不佳的長輩，就要再多考慮了。
 

蔣哥：以結構安全來說，可以留意三個數字:63、2000、2017。

民國63年(1974年)以前，台灣的建築法規，是沒有抗震規範的。63年以前的電梯大樓，比63年前的公寓，在地震來的時候更加危險。
1999年發生921大地震，台灣建築法規在2000年增加水平與垂直耐震設計，結構更安全。 
2017年則是因為維冠大樓在2016年倒塌，促使2017年法規更新，提升鋼筋續接器的使用等級。 

使照在這些年份以後的房子，相對會安全許多。

結論:我們鼓勵現在的主力購屋族群，去選擇好的資產:1.少子化下，核心需求高   2.留意房屋建照年份