看屋筆記：新北市淡水區員邦徊(個案+價格分析)

員邦徊位於淡水紅樹林生活圈，距離輕軌竿蓁林站約600米，享有中正東路的既有生活機能，規劃15~37坪1~3房，價格上還可見到目前新北熱區少有的3字頭，一起來看看還有什麼特色！

員邦徊外觀3D圖

建案特色

1. 低總價：

• 淡水區3字頭房價，與周邊中古屋價格差距不大，卻能以同樣價格買到新房。
• 中小坪數規劃，1房15坪總價在千萬以內、3房總價約1600萬左右，以雙北新成屋來說，價格較為平易近人。

2. 近生活機能，離塵不離城：

• 輕軌、捷運交匯：距離輕軌竿蓁林站約600米，可搭乘輕軌至紅樹林站轉捷運紅線，2站即可進北市，若是騎車約5分鐘可到捷運紅樹林站。
• 商圈：騎車約4-5分鐘到中正東路，有全聯、寶雅等連鎖商家，相較於新市鎮，享有較完整的商圈生活機能。

員邦徊生活機能圖

員邦徊空拍圖

員邦徊格局分析

員邦徊標準層平面圖

1. 基地面積約1146坪，地上17層、地下4層。平面上劃分為A、B兩棟，但實際上兩棟互通，A棟5戶2梯、B棟6戶2梯，A棟3樓以上、B棟2樓以上為住家，坪數規劃15坪1房、23-27坪2+1房、32-37坪3房，共171戶住家、0店面規劃。

2. 全坡道平面車位共159個，有獨立車道規劃，進出不會影響到樓上住戶，私人車位皆有預留充電線槽，為電動車友善社區。

3. 一樓全公設，A棟部分採挑高設計，公設規劃：兒童遊戲閱讀區、KTV室2間、健身區、瑜珈韻律區、閱覽區、大廳接待區，公設比約34.9%。

4. 建材上配有三協氣密窗、TOTO衛浴、主客衛都是Panasonic暖風機、廚房為林內三機並升級為落地型烘碗機。

5. 黃色為1房15.7坪的套房，可完整隔出一房，玄關旁有預留收納空間，衛浴有開窗且有專屬陽台(需透過臥室進出)，有室外機空間不會占用陽台位置，廚房配IH爐。面山景及中庭景觀。

6. 藍色為2+1房，A2(28.14坪)、A5(24.88坪)、A6(24.82坪)、B7(23.46坪)，其中一間房間都因空間較小僅能放單人床，或者可規劃成+1的彈性空間。

• A2是2+1房2衛浴規劃，單面採光，且因採光面在臥室及廚房，客廳為暗廳，雙衛浴都沒有開窗，獨立式廚房有開窗且鄰近陽台，通風會較好。高樓層可看淡水河景。
• A5是2+1房1.5衛浴，洗手台外置並有一間獨立的廁所，使用上較為靈活，廚房為開放式配置IH爐，因位於入口處，須留意動線問題及冰箱的擺放位置。本戶型為邊間雙面採光，客廳面寬約有3米，整體採光通風都會較佳。
• A6/B7都是2+1房1衛浴，單面採光，採光面在客餐廳及2間臥室上，兩間次臥空間較小僅能放置單人床，或規劃為彈性空間，其中一間次臥會是暗房。廚房為開放式配置IH爐，A6進門處是廚房及餐廳，B7進門處為客餐廳，都須留意動線問題。

7. 橘色是3房，分為A1(37.23坪)、A3(37.29坪)的正3房及B1(34.19坪)、B2(33.14坪)、B6(33.09坪)的小3房：

• 正3房：A1(37.23坪)、A3(37.29坪)都是邊間雙面採光，3間臥室及主臥衛浴都有開窗，獨立式廚房有預留電器櫃空間，連通工作陽台動線佳，獨立玄關可做鞋櫃收納，主臥雙面採光並預留大片衣櫃空間，收納機能佳，3間臥室都可放雙人床，高樓層享有淡水河景觀。
• 小3房：B1(34.19坪)、B2(33.14坪)、B6(33.09坪)：邊間雙面採光，3間臥室及主臥衛浴都有開窗，獨立式廚房連通工作陽台，有獨立玄關隱私較佳，主臥有雙面採光並預留衣櫃空間，其中一間臥室空間較小僅能放單人床。B2/B6面山景享萬坪樹海綠意。

實價登錄分析

員邦徊位於淡水區的紅樹林生活圈北側，基地位置與淡水市區較為接近，紅樹林生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$52.41萬/坪。

1. 紅樹林生活圈個案

員邦徊：預售屋。平均成交價42.34萬/坪。近一年成交價45.24萬/坪。

嘉潤家泰氧之森：預售屋。平均成交價40.57萬/坪。近一年成交價41.25萬/坪。

湯泉紅樹林：預售屋。平均成交價36.54萬/坪。近一年成交價47.91萬/坪。

紅樹林生活圈個案

2. 沙崙生活圈個案

兆美萬海：預售屋。平均成交價37.46萬/坪。近一年無交易資訊。

麗寶鐸藝：屋齡2年。平均成交價51.77萬/坪。近一年成交價52.68萬/坪。

沙崙生活圈個案

3. 紅樹林生活圈因依山傍水的地利位置，過往常規劃大坪數的景觀豪宅產品，總價帶較高，區域內有基本的生活機能，集中在中正東路及捷運站周邊。與同樣屬於淡水區、具有淡水夕照景觀優勢的沙崙生活圈相比，因為較靠近北市及有捷運機能，整體價格還是較高一些。員邦徊的基地位置與輕軌竿蓁林站較接近，價格上略低於行情。

員邦徊評價

淡江大橋預計2026年全線完工、淡北道路也有望在2029年開通，預期將可大大改善整個淡水區域與雙北地區的交通路網。員邦徊位於淡北道路起點旁，同時具備生活機能及山海景觀，中小坪數的規劃及親民的總價帶，惟須留意坪頂路為坡度較明顯的上坡路段。有在淡水紅樹林一帶找新屋的朋友、或是雙北地區的首購族，都可以參考看看喔！