你知道嗎？重劃區緩漲，蛋黃區逆勢補漲啦~

近年來全台外圍重劃區房價水漲船高，政府也因此祭出不少打房手段，抑制不合理上漲的房價，資金似乎有逐漸淡出重劃區，轉往市中心蛋黃區的現象，舊市區房市熱度到底是好是壞？今天邀請到房產擺渡人-蔣哥來與大家分享。

市中心 VS 重劃區 的趨勢有什麼不同？

蔣哥：

一、蛋黃區開發不易

過去的1~2年，全民的確都特別關注房地產，和新青安政策、股市來到史上新高，都有關係。過去的五年各個縣市都是漲蛋白(區)、蛋殼(區)，不漲蛋黃(區)，原因並不是因為蛋黃(區)沒有價值了，是因為蛋黃區的土地很難取得。舉例來說，如果要在蛋黃區開發一個建案的話，要去跟原地主拜託，地主會想要一坪換一坪，為了成案，建商只好委屈掉營造成本，原本是全石材的開始變成二丁掛，容易產生糾紛，最後甚至破局，諸如此類這些不可控的隱形成本，讓不少建商打退堂鼓。

二、建商搶進重劃區

因為土地都可以買斷，建商更喜歡到重劃區開發，他們不用跟原地主溝通，開發期會快上不少，這也是蛋白區會漲的主因，建商百家爭鳴的進到重劃區，從重劃區的看板廣告可以看的出來熱度，投資客、自住客看到這麼多廣告，就爭先恐後去看房，之後一案疊一案，房價就這樣上去了，讓人覺得重劃區議題很熱。

三、拿肺換房價

這五年有個很特殊的現象，就是喜歡拿肺去換房價，過往沒有人想要住工廠旁邊的，但現在好像離園區越近、噪音越大，就賣的越好，譬如說林口龜山有華亞科，那附近的PM2.5指數都是非常高的，以及高雄的亞洲新灣區近工業區，也是同理。

那為什麼房價會從蛋白區，漲回到蛋黃區呢？因為台灣房地產正在面臨特殊的轉型，就是公共工程的舊換新時代，會帶來新的工程紅利，譬如說老市區會進行鐵路地下化，以及桃園火車站、高雄火車站的更新，中博陸橋拆掉之後，就像是台北拆除忠孝橋，都會帶來城市的轉型。

以台北為例，蛋黃區漲幅最有感的，是鄰近台北車站的大同區，以往大同區房價相對弱勢，主要是因為附近有很多住宅的限建，新建案較少，當有新建案推出時，如果以同級同規模的建案相比，永遠是把重劃區的價格甩在後面。

市中心的建案會比較保值嗎？

蔣哥：蛋黃區市中心的房地產，在遇到經濟不景氣的時候，抗跌能力比較強，從另一個角度來看，因為重劃區生活機能還沒有起來，且多屬於預售屋，會買重劃區，現實上自住的急迫性沒那麼強，受到行情衝擊的影響較大。

市中心推薦買新房子還是舊房子？

蔣哥：未來的趨勢，一定是好的新房子會持續地往上漲，要注意的是，市中心一定會有不好的新房子，包含有不知名建商、小基地開發、配機械車位、高公設比沒有公共設施、小間的土地開發公司轉型的一案建商，市場上有發現一個現象，危老的建案在市場上流通性非常低，主因是高公設比卻沒有公設，有些是車道灌高公設比，有些就算沒有車位，公設比反而還要40%，這完全不合理。現在的購屋世代，已經在28~43歲的個區間了，購屋的知識一直在轉型、提升，這類的案子開始要被淘汰的，所以說，(在市中心)好的、有規模、有品牌的新房子最保值，還會持續地往上漲。

如果預算拮据，只能買舊房子，也要注意幾個點，老房子的價值，就是在於以後可以變新房子，可以從土地使用分區來判斷未來都更、合建、改建的機率高不高，再評估是否有效益。