【區域房市】台中哪裡還有被低估的區域？#十二期 #十一期
閱讀重點
三個方向找低估區
這幾年台中的房價漲勢相當的兇猛，2018年的全新建案，大都在20~30萬/坪上下，最貴的西區與西屯，也不過35萬/坪，但經過6-7年的時間，幾乎都要50、60萬/坪以上。如果還是想要買台中市區，也就是環74內的區域，該買哪裡？一種思路就是買政府建設多的區域，雖然現在貴，但以後會更貴。但另一個比較常被忽略，也是我們今天要介紹的：找低估的區域，可以從下列三個方向來考慮目前被低估的區域。
一、建商養地的周邊
二、高價重劃區的外圍
三、未來捷運站沿線
建商養地，和房價的低估有何關聯？
一、建商養地的周邊
在台中重劃區，常常會看到汽車旅館、酒店、停車場、幼兒園、婚宴館，都算是養地的暫時性設施。短期不會開發，但是當重劃區成熟後，都會變成創區域高價的超級個案。這些養地設施的周圍社區，未來的房價是有機會被往上帶動。
停車場、幼兒園、婚宴館沒什麼稀奇，旁邊的房子不會特別的低。但我想特別談一下大家避之不及的汽車旅館、酒店這種八大行業、嫌惡設施的周邊，價格都會是區域低價，趁便宜的時候買進，一但改建成功，漲幅會相當的可觀，鄰居從出入複雜的酒店或電玩城，變成高級豪宅。這會是一個好的投資策略嗎？
案例：過去七期的大轉變
像是惠中路、市政北七路、市政路，原本都有不少的酒店、KTV、汽車旅館，隨著重劃區的發展而陸續遷走與改建，像是惠中路沿線的神采飛揚改建為中信金控大樓(2017)；海派遷走變成聯聚的豪宅-聯聚泰和；金紫爵、儷晶皇宮KTV改建為大陸麗格；市政北七路，原本有金錢豹集團旗下的松竹皇宮酒店，以及波特曼Motel，歐風汽車旅館，陸續改建為聯聚中雍商辦大樓、遠雄琉蘊豪宅以及寶輝建設未來的商辦案；原本位於市政路的金麗都酒店，金悅富(舊址)，都已經遷走，在未來會變成聯聚中維商辦案，以及豐邑建設的雙塔商辦；這些用八大行業來養地的區域，如今都已經搖身一變，成為七期的房價最高的核心區域。
麻雀變鳳凰的三個原因：
但並不是說每個酒店、KTV、賭博電玩旁邊的房子都是被低估的。沒有做功課，只是看到價格偏低就亂買，是很容易套牢的。想要確認價值是否被低估，必須要滿足下面的三個條件，未來才能有機會鹹魚翻身：
1. 位於重劃區內：
如果是位於舊市區的八大行業，周圍的房子就千萬別碰了。因為舊市區的變化相當緩慢，像是台北林森北路的條通區，周圍的老舊公寓如果沒有一起都更，改建的效益並不大，很難搬遷。但重劃區則不一樣，只要房價漲上來，改建的效益，高於酒店的收益時，搬走就只是時間的問題。
2. 現有的使用強度過低：
八大行業不能設立在住宅區，一般都出現在商業區。在台中，商三的容積率達420%，七期的新市政用地甚至高達600%以上，如果看到只蓋3層樓的酒店、汽車旅館，代表著是有很多的容積沒使用，未來改建是很有機會的。但如果這些行業進駐的就已經是商業大樓，像是高雄的八五大樓，或是一些舊商業區的大樓，則千萬不要去碰。只有土地的容積，大幅超過現有使用強度時，才會吸引建商投入改建。
3. 正常的使用分區：
可以先去查一下現在酒店座落地點所在的土地使用分區。七期的第5、8種市政專用區；北屯機捷的休閒服務專用區，都是允許娛樂服務業的使用分區，這種專門的分區，就是特別規劃給娛樂行業使用，KTV、酒店、電玩城搬走的機會極低。至於一般的商業區，像是七期重劃區的第4、6種新市政專用區，或者南十二期目前的海派酒店所在的商三用地，沒有規定不能設立，但在整體管制日趨嚴格的情況下，則可以有較高的期待。
七期的變化已經是過去式了，可以留意酒店現在的去向，做好功課，符合上面三個條件時，就是一個可以考慮的標的，雖然短期的自住不建議，但長期的置產投資卻是有機會的。
高價重劃區周圍，房價會收斂？
二、高價重劃區的外圍
重劃區在發展的初期，因為有較多的建設議題或發展前景，在價格上，會比周圍的非重劃區，高出一大截。往往一條路的兩側，房價會有10~20萬/坪的落差，這種情況在台中尤為明顯。最著名的案例應該就是台灣大道的南北兩側，南側是七期重劃區，北側則是一般區域。
以十年前重劃區的初期，大約2010-2014年的推案來看：南側的精銳市政廳、聯聚雍和、由鉅大謙、寶輝一品花園，推案均價是37~56萬/坪，北側的佳泰海青、喬立雍容、仁山上安居、赫里翁，卻只有21~26萬/坪，同樣是新建案，卻有15~30萬/坪的價差。
但這樣的狀況，卻會隨著重劃區的發展成熟，大部分建案都轉為成屋時，價差會收斂，跟重劃區接壤的街廓，房價會逐漸追上重劃區。同樣以台灣大道的兩側來看，這幾年就已經有價差收斂的情況。台灣大道北側的開案，2020年的天際W ONE，均價約38萬/坪，2021年的仰星殿，均價47萬/坪，2022年開案的鉅陞台灣隱賦，均價65萬/坪，在售新建案允將一朗、允將一著，近一年均價落在64~69萬/坪之間，最高甚至超過70萬/坪，和南側的七期價差已經縮小。未來要開案的勝美上安還有藍線的G9聯開案，都有機會受惠價差收斂的紅利。
這種價差收斂的狀況，在以前房價較低的時候不明顯。但房價漲高之後，買方負擔吃緊，對於性價比會更為計較，買不起重劃區，轉向買：靠近重劃區的街廓，會是一個不錯的選擇。以台中最高價的三個重劃區：七期、水湳、十四期，周圍的街廓，在未來預計會有較明顯的價差收斂紅利。例如介於水湳和七期之間的十二期重劃區，以及被十四期圍繞的十一期重劃區，接壤的街廓，都是可以留意的區域。
房市要再往上發展，捷運仍是關鍵？
三、未來捷運沿線
先前我們有出過一支討論台中人到底需不需要捷運的影片。結論是搭乘台中捷運的人數持續在增加，且捷運站的周邊，通常是未來政府投入經費發展的主要區域。從過去的統計來看，台中有捷運通過區域的漲幅，明顯高於沒有捷運的區域，而且預估這個現象，未來會持續下去。
綜觀整個台中捷運路網圖，台中的捷運建設只是剛開始而已，除了完工的綠線，接下來，還會有三條路線的動工，包括沿著台灣大道的藍線，中清路的橘線，以及綠線延伸到彰化。隨著捷運路網的完善，近捷運站點的房子即使在中古市場，也會較為搶手，當房市往上，漲幅會較高、房市往下，則相對抗跌，在目前大部分的台中人還沒有意識到，捷運站點的規畫圖，其實是政府報給大家最大的明牌，提前布局，也有機會吃到一波紅利。
結語
其實台灣大道的沿線，在未來是一個很值得關注的地段，除了捷運藍線通過以外，還會有相當多的大型商辦地標會落成，包含國泰置地廣場(34F)、G9聯開案(20F)、興富發惠國段90地號商辦(63F)、允將總部(40F)、TOP1環球經貿(29F)，加上藍線的捷運站點，應該會有不少的捷運共構案推出，百貨商場、辦公空間、飯店商旅的匯聚，大幅拉升周圍的房價。
